風(fēng)緊，扯乎！
受次按風(fēng)波的影響，股市下挫千點(diǎn)。烏云壓頂之際，國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)凸顯。整個(gè)2007年，國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款量呈爆炸式增長。
“個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)已達(dá)到歷史高點(diǎn)，盡管次按危機(jī)不會(huì)發(fā)生在中國，但在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，貨幣政策可能導(dǎo)致類似的危機(jī)出現(xiàn)。”中國社科院金融研究所結(jié)構(gòu)金融研究室主任殷劍峰1月22日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。
這是學(xué)者的危言聳聽嗎？
次按危機(jī)不會(huì)發(fā)生在中國
美國次按危機(jī)與中國房貸有什么關(guān)系？
2000年－2005年的五年，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)一派繁榮景象，房價(jià)不斷上漲。為了賣掉更多的新住宅，獲取更多的利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行聯(lián)系在一起，為“次級(jí)信用”的購房者提供貸款。
“不查實(shí)收入、不查實(shí)資產(chǎn)”、可以隨時(shí)調(diào)整還款比例、零首付購房，并且可以只用付息而不用償還本金，通過這些方式，開發(fā)商資金得以快速回籠，進(jìn)而投資建造更多的樓盤，實(shí)現(xiàn)更多的銷量和更多的利潤。在華爾街，有專門的投資銀行向提供次級(jí)貸款的銀行和房地產(chǎn)商買下這些貸款，再將它打包成一筆債券，然后賣給公募基金、避險(xiǎn)基金、退休基金或保險(xiǎn)公司。
2006年問題開始顯現(xiàn)。新建的住宅空置率越來越高，供給已經(jīng)明顯大于需求，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，房屋價(jià)格持續(xù)下跌。另外，美聯(lián)儲(chǔ)不斷調(diào)高的利率導(dǎo)致貸款人的還款壓力迅速增大，但房地產(chǎn)商仍然不遺余力地為“次級(jí)信用”的購房者提供貸款。終于，違約現(xiàn)象開始集中大量出現(xiàn)。最終等到低收入購房者沒有能力償還貸款債務(wù)時(shí)，開發(fā)商通常已經(jīng)把債務(wù)過戶，由金融公司承擔(dān)損失，而購房者也將面臨無法償還貸款，房屋被收回的困境。由此，次按危機(jī)開始爆發(fā)。
而2007年的中國，經(jīng)歷了房價(jià)漲幅的高峰，個(gè)人住房按揭貸款也呈巨額增長之勢(shì)。本報(bào)記者得到的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年11月末，14家國有銀行和股份制商業(yè)銀行的個(gè)貸增量總計(jì)約8000億元。學(xué)者易憲容更是估計(jì)，2007年個(gè)人住房消費(fèi)貸款超過了9000多億，是2006年3300億的3倍以上。
與此同時(shí)，“假按揭”也逐漸暴露，但商業(yè)銀行似乎對(duì)比并不過分擔(dān)心?！皞€(gè)人住房按揭貸款仍是各家銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，違約率不到2%，現(xiàn)在暴露的假按揭多是2006年之前發(fā)放的貸款，2006年以后，銀行加強(qiáng)了貸款人資格的審核?！鞭r(nóng)行內(nèi)部人士說。他認(rèn)為，如果說前幾年的風(fēng)險(xiǎn)是銀行審核不嚴(yán)帶來的假按揭風(fēng)險(xiǎn)，從去年開始，房貸的最大風(fēng)險(xiǎn)是競(jìng)爭(zhēng)所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
“最危險(xiǎn)的是2007年年初到2007年8月之間，在一些房價(jià)上漲過快的城市發(fā)放的融資性個(gè)貸。一些股份制銀行搞惡性競(jìng)爭(zhēng)，只要借款人有房子做抵押，就發(fā)放貸款。發(fā)放了大量不問貸款目的、不考慮第一還款來源的貸款，例如提高額度的轉(zhuǎn)按揭和加按揭。很多資金留向了股市，而股市急跌，房價(jià)上漲過快的城市，也出現(xiàn)了調(diào)整局面，進(jìn)一步加劇了這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)。激進(jìn)策略的銀行將首先吃到苦果。”一位不愿透露姓名和身份的國有銀行信貸部門負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說。
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)加劇房貸風(fēng)險(xiǎn)
監(jiān)管層對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)早有警覺。從2003年的“121文件”，到去年9月底的房貸新政，就表明了監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)金融的擔(dān)憂?！叭嗣胥y行及銀監(jiān)會(huì)實(shí)行房貸新政，其本意是為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)，避免類似美國次貸危機(jī)在中國上演。事實(shí)上，提高房貸首付比例對(duì)于控制商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)的確能起到一定作用。1997年香港房價(jià)泡沫破裂，但香港住房抵押貸款違約率只有0.2%－1.3%，與香港金融監(jiān)管局1997年之前將房貸首付比例由10%提高到30%有直接的關(guān)系?！甭?lián)合證券分析師魚晉華對(duì)本報(bào)記者表示。
然而，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化正在將風(fēng)險(xiǎn)放大。
從2005年起，中國已經(jīng)處于加息周期。2007年更是史無前例加息六次。“2005年到現(xiàn)在，數(shù)次加息導(dǎo)致月供不斷加重，已經(jīng)超過了其它消費(fèi)品上漲的速度。物價(jià)不斷上漲，民生問題變得更加嚴(yán)重?！币髣Ψ逭f。支付能力的下降，或?qū)⒁l(fā)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)?！坝绕涫悄切┲Ц赌芰μ幱谶呺H狀態(tài)的人，例如剛畢業(yè)的學(xué)生和低收入家庭，那些在房價(jià)高點(diǎn)買房子做投資的，也屬于危險(xiǎn)人群?！币髣Ψ灞硎尽?/p>
更加令銀行擔(dān)心的是，房價(jià)下降帶來的負(fù)面影響?！爸胺績r(jià)上漲掩蓋了個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)下降會(huì)產(chǎn)生負(fù)財(cái)富效應(yīng)，從而導(dǎo)致貸款違約率的上升和消費(fèi)的下降，并降低房地產(chǎn)抵押的估價(jià)。一旦恐慌情緒形成，市場(chǎng)有可能處于崩潰邊緣。到時(shí)僅僅通過減息政策是無法挽回市場(chǎng)的。”殷劍峰說。
2007年，央行11次提高存款準(zhǔn)備金率?！吧虡I(yè)銀行的資金非常緊張，去年對(duì)個(gè)貸的收緊，已經(jīng)影響到了一些公司的銷售進(jìn)度。房貸突然收緊后，不僅貸款審批速度放慢，貸款門檻的提高也影響了一部分人的需求。而2008年一旦提高超額存款準(zhǔn)備金率，銀行的資金會(huì)更加緊張，由此導(dǎo)致惡性循環(huán)?！鼻笆鰢秀y行負(fù)責(zé)人不無擔(dān)心地說。但他認(rèn)為，按照當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況看，央行不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的房貸政策。
對(duì)此，聯(lián)合證券分析師魚晉華也表示，“我們認(rèn)為對(duì)于信貸過緊而可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的巨大沖擊，轉(zhuǎn)而給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊，央行應(yīng)當(dāng)有深刻的認(rèn)識(shí)和一定防范措施。從防范信貸過緊而可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸的角度，信貸緊縮的執(zhí)行力度非常有可能體現(xiàn)出前緊后松的特點(diǎn)，即上半年偏緊，而下半年會(huì)趨松。從而使房地產(chǎn)企業(yè)得以喘息?！?/p>
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