從目前的中國樓市來看，市場(chǎng)信心用“憂心蔓延”來形容并不為過。這種憂心不僅來自買房售房的普通投資人及開發(fā)企業(yè)，也來自與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的銀行金融業(yè)。
以上海為例，10月份，上海各中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款減少21.1億元，同比多減71億元，其中新建房貸減少17.6億元，二手房貸減少3.5億元。
房貸業(yè)務(wù)的減少來自今年以來樓市交易量的大幅縮水?！耙话銇碚f，上海日成交400套新房、月成交面積80萬平方米以上屬于正常市場(chǎng)情況，但到9、10月份，上海新房日成交不足200套?！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄介紹說。
“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要。”國務(wù)院在10日召開的工作會(huì)議上明確提出，并要求認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)。
于是，鼓勵(lì)樓市交易以確保銀行體系安全，同時(shí)貢獻(xiàn)于經(jīng)濟(jì)“維穩(wěn)”大局，成為此輪房地產(chǎn)業(yè)受到國家政策重點(diǎn)傾斜的原因之一。但是，無論是10月22日的房貸新政，還是11月9日的十項(xiàng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)措施，似乎都沒有在市場(chǎng)層面真正提振樓市信心。有數(shù)據(jù)顯示，10月22日新政公布后至今，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)日成交新房只有5.4套。樓市成交逐日低迷。
另一邊，由于政策出臺(tái)部門與監(jiān)管部門存在微妙的觀念偏差，房貸市場(chǎng)正陷入商業(yè)銀行各自鉆營(yíng)、伺機(jī)搶奪客戶的混戰(zhàn)局面，其中焦點(diǎn)之一就是能不能給予老客戶7折房貸利率優(yōu)惠(即“老貸新惠”政策)。有消息稱，為嚴(yán)格規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)正式指導(dǎo)意見最晚將在下月出臺(tái)，上述“老貸新惠”的做法或被統(tǒng)一叫停。中央精神是否會(huì)被部門化解，成為業(yè)內(nèi)密切關(guān)注的敏感話題。
政策重拳相助樓市成交未暖
從10月22日央行出臺(tái)房貸新政開始，一系列惠及普通購房者的樓市政策密集出擊。這些新政被市場(chǎng)寄予厚望，期待可以借此提振幾近谷底的投資信心。
根據(jù)新政精神，從10月27日起，首次購買90平方米以下普通住房和改善型普通住房的貸款可以享受首付兩成、利率七折的信貸優(yōu)惠。政策一出，市場(chǎng)為之一振。
與此同時(shí)，為應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)下行帶來的中國經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的目標(biāo)，11月9日，國務(wù)院公布十項(xiàng)提振經(jīng)濟(jì)措施，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政策性內(nèi)需拉動(dòng)和實(shí)行合理的增值稅改革成為措施的核心內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次被視作政策性拉動(dòng)內(nèi)需的重要一環(huán)。5天后，國務(wù)院部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作，明確提出房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要意義：
“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。”溫家寶總理在部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作會(huì)議上指出，要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)。增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)；落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施；促進(jìn)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。
房地產(chǎn)業(yè)可能借機(jī)回暖的預(yù)期再次被推至輿論高峰。
然而，從市場(chǎng)情況來看，截至目前，新政未在樓市起到多少鼓舞士氣的作用，上海等地房產(chǎn)交易持續(xù)低迷。數(shù)據(jù)顯示，新政后20天，上海新商品房日成交133套，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)日成交僅為5.4套。“根本沒有感到新政對(duì)樓市成交有什么實(shí)際的拉動(dòng)作用，觀望情緒越來越濃厚?！鄙虾＝煌ㄣy行一位房貸經(jīng)理告訴記者。
造成樓市觀望情緒的原因眾多?！耙?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)不甚明朗，投資性的購房意向基本上全面持幣觀望。換句話說，只要經(jīng)濟(jì)大勢(shì)沒有明確，樓市很難全面復(fù)蘇，除非出臺(tái)類似購房辦戶口或返還個(gè)人所得稅等強(qiáng)力拉動(dòng)政策。”上海易居研究院某資深專家表示。除此之外，房貸領(lǐng)域微妙復(fù)雜的政策導(dǎo)向也是樓市短期混亂低迷的重要原因。
“由于央行為代表的政策出臺(tái)部門與銀監(jiān)會(huì)為代表的監(jiān)管部門形成微妙的觀念偏差，全國房貸市場(chǎng)在2008年年末呈現(xiàn)空前的混戰(zhàn)局面，各家商業(yè)銀行都在焦急等待著銀監(jiān)會(huì)給出的具體執(zhí)行原則，也在暗自醞釀既不逾越紅線，又能在有限的房貸市場(chǎng)總盤中獲得份額的操作細(xì)則?！币晃唤煌ㄣy行房貸部門工作人員告訴記者。
政策一日三“變”房貸陷入混戰(zhàn)
“這十幾天來，與房貸的有關(guān)的政策真是一日三變。讓人摸不著頭緒?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商表示。綜合起來，目前房貸混戰(zhàn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。
首先，嚴(yán)格執(zhí)行新政則受惠者少。
“在短期暫停辦理房貸業(yè)務(wù)后，目前各家銀行的房貸業(yè)務(wù)辦理已經(jīng)恢復(fù)?！鄙虾Ｄ成虡I(yè)銀行高層告訴記者。而對(duì)于房貸新政的解讀，各家銀行又有所不同。
根據(jù)上海證券報(bào)了解，交通銀行的操作辦法分為四類：一、屬于首次購買普通商品房，且資信良好者，可以享受首付兩成、利率七折的最優(yōu)惠政策。但如果購房者在從事工作等方面有較低評(píng)級(jí)，銀行也可以自行上調(diào)首付成數(shù)。二、如果購房者有過一次購房紀(jì)錄，但前套房產(chǎn)已經(jīng)售出，且現(xiàn)購房產(chǎn)屬于90平方米以下小戶型，也可視資信情況給予首套購房的最優(yōu)惠政策。三、如果購房者有過數(shù)次購房紀(jì)錄，且前貸款已經(jīng)結(jié)清，目前居住的人均面積小于33.07平方米，即便前套房產(chǎn)沒有賣出，如果新購房產(chǎn)面積大于前套房產(chǎn)，也可視為改善性居住需求，給予首付兩成、利率七折的優(yōu)惠。四、其余全部情況嚴(yán)格按照359號(hào)文件和452號(hào)文件即《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào))和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(銀發(fā)〔2007〕452號(hào))嚴(yán)格執(zhí)行。
“按目前標(biāo)準(zhǔn)來看，能夠符合上述優(yōu)惠條件的購房案例其實(shí)不多。尤其是符合投資客投資的房產(chǎn)幾乎享受不到這些優(yōu)惠，也就沒有吸引投資者入市的動(dòng)力。所以我們的優(yōu)惠政策基本上無處可用?！币晃汇y行業(yè)人士分析。
其次，“老貸新惠”能否執(zhí)行說法不一。
除了新購房的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)外，與老客戶有關(guān)的房貸優(yōu)惠也是此次爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一。根據(jù)各家商業(yè)銀行此前傳出的消息，為了大力鼓勵(lì)和推動(dòng)房貸業(yè)務(wù)，對(duì)于原本已經(jīng)享受8.5折優(yōu)惠利率的老貸款客戶如果審批合格，也可以在明年1月1日起同時(shí)享受7折優(yōu)惠利率。
中國農(nóng)業(yè)銀行是明確提出“老貸新惠”政策的銀行之一。自10月22日央行出臺(tái)房貸新政后，農(nóng)行首先出臺(tái)房貸操作細(xì)則，但就在細(xì)則掛出后當(dāng)天，農(nóng)行網(wǎng)站又將這一文件悄然撤消。此后，有市場(chǎng)消息稱銀監(jiān)會(huì)對(duì)央行較為寬松的貸款原則頗多“異見”，已經(jīng)基本籌備妥當(dāng)?shù)母魃虡I(yè)銀行房貸細(xì)則臨時(shí)告停。
但兩天后，農(nóng)行房貸細(xì)則再次出現(xiàn)在農(nóng)行網(wǎng)站上，其中關(guān)于“老貸新惠”的內(nèi)容大致未變，其中包括對(duì)初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，原則上通過銀行內(nèi)部的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整利率，無需借款人申請(qǐng)，貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。
農(nóng)行政策撤而又出的背后是決策層對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制與信貸口徑放松這對(duì)矛盾體間的平衡關(guān)系認(rèn)識(shí)不一。有來自銀行體系的人士告訴記者，農(nóng)行貌似優(yōu)惠的新政內(nèi)容其實(shí)無力實(shí)施。主要原因是與銀監(jiān)會(huì)給出的指導(dǎo)意見不符。
于是，市場(chǎng)看到，各家商業(yè)銀行目前在“老貸新惠”方面都在閃爍其詞?！拔覀儧]有說不能給出這樣的優(yōu)惠，但具體能否執(zhí)行要看銀監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)意見?！苯煌ㄣy行表示。
再次，不同房貸政策推動(dòng)“轉(zhuǎn)按揭”重生。
“‘老貸新惠’的優(yōu)惠方式有很大問題，如果優(yōu)惠只存在于部分銀行，無疑大量老的貸款客戶將通過平轉(zhuǎn)的方式向有這一優(yōu)惠政策的銀行流入。這就會(huì)導(dǎo)致銀行間爭(zhēng)奪客戶的惡性競(jìng)爭(zhēng)。但是，如果全行業(yè)都選擇這一標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)對(duì)銀行來說損失不小?！鄙鲜鲢y行界人士介紹。而他所說的銀行損失，指銀行在與開發(fā)商和房貸中介的合作中已經(jīng)有大量隱性成本的投入，如果前客戶都采用下浮30%的利率水平，其實(shí)際收盈將出現(xiàn)虧損?！般y監(jiān)會(huì)主要也是要考慮這些銀行損失能否承受。”
這種惡性競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)。消息人士向上海證券報(bào)透露，因?yàn)樘幱谡吣：幕鞈?zhàn)階段，各家商業(yè)銀行自行設(shè)定的貸款優(yōu)惠條件各不相同，能夠給出更優(yōu)條件的銀行正在暗地里向貸款客戶溝通“房貸平轉(zhuǎn)”的可能，即將其它銀行的房貸業(yè)務(wù)搶奪至自身銀行。比如某客戶如果原有購房貸款享受的是8.5折利率折讓，那么平轉(zhuǎn)至新銀行后，可以在明年起享受7折優(yōu)惠利率。
上海一家房貸中介則告訴記者，目前，廣東發(fā)展銀行等一些銀行可以做7折利率的“老貸新惠”業(yè)務(wù)，如果客戶有此意向，中介公司則免費(fèi)為客戶提供房貸平轉(zhuǎn)。綜合本報(bào)記者了解的信息，至少包括深圳發(fā)展銀行、廣東發(fā)展銀行和招商銀行在內(nèi)的幾家商業(yè)銀行正在積極看好這類轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。
其實(shí)，房貸平轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)是在2006年前后一度在市場(chǎng)上盛行的一種銀行房貸業(yè)務(wù)。彼時(shí)，由于固定房貸利率的興起，以深發(fā)展等銀行為代表，一些提供固定房貸利率業(yè)務(wù)的銀行嘗試將有意轉(zhuǎn)固定利率房貸的客戶吸引到自身體系。但由于房貸平轉(zhuǎn)需要將原有銀行的貸款一次性還清，如果客戶沒有這一還款能力，銀行、房貸中介等機(jī)構(gòu)就要擔(dān)負(fù)一定的墊資或擔(dān)保責(zé)任，而一旦客戶與原銀行出現(xiàn)違約或糾紛，銀行體系風(fēng)險(xiǎn)將隨即暴露。此后不久，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的日益收緊，房貸平轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)漸被叫停。
此次，隨著“老貸新惠”操作可能的出現(xiàn)，各家銀行再次將數(shù)年前的做法抬出市場(chǎng)，希望以此在房貸市場(chǎng)份額中擴(kuò)大自己的那份蛋糕。
但是，這些大舉放開7折優(yōu)惠利率的做法正是銀監(jiān)會(huì)此次要求各銀行高調(diào)防范的內(nèi)容之一。來自銀行內(nèi)部的消息是，為了電腦操作系統(tǒng)能夠在明年1月1日新政執(zhí)行前按時(shí)完成系統(tǒng)參數(shù)的修改，銀監(jiān)會(huì)的執(zhí)行意見最晚將在12月正式發(fā)布至各家商業(yè)銀行。“對(duì)于原有客戶在明年起統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)為7折利率的做法可能被全面叫停?！敝槿耸糠Q。
“近期風(fēng)聲或有變化，‘老貸新惠’的做法應(yīng)該是不能操作了。如果今年享受的是下浮15%的利率，那么明年也同樣只能下浮15%，而不是30%?！币晃汇y行人士告訴記者。
另一位房貸中介告訴記者，深圳發(fā)展銀行目前可以提供“雙周供+氣球供”的組合方式，令二套以上購房者長(zhǎng)期貸款利率享受3年期貸款利率水平。但該中介說法目前沒有得到深圳發(fā)展銀行的證實(shí)。
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