盡管政府采取一系列措施抑制房地產(chǎn)發(fā)展過熱勢頭，但國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，今年上半年，全國70個大中城市房屋銷售價格仍在上漲。
在日前舉辦的“第三屆中國宏觀經(jīng)濟走勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高層論壇”上，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣說，作為發(fā)展中國家，正常情況下大概有30%的人群可以買房，70%都應(yīng)該是租房群體。而這一數(shù)字與北師大金融研究中心發(fā)布報告相吻合，該報告顯示中國城鎮(zhèn)人口中70%無新房購買力。
有專家認為，70%的租房群體中的部分人，尤其是“雙困戶”應(yīng)該租住政府提供的廉租房。對于上漲的房價，廉租房無疑是一針“鎮(zhèn)靜劑”。針對這一問題，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，廉租房與市場房價呈負相關(guān)關(guān)系，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%-4%。而房價的下降會帶來兩個后果：一是地價下降，直接導致政府收入減少；二是拖累經(jīng)濟增長、GDP下降，從而使官員在考核中處于不利的地位。
正是因為如此，今年4月初據(jù)建設(shè)部通報，全國尚有70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度。
根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上，大約只有15%的土地屬于商業(yè)用地和房地產(chǎn)，為了擴大財源，地方政府拼命圈地用于房地產(chǎn)開發(fā)，并拼命炒高地價、房價。有專家指出，資金缺乏導致地方政府對于廉租房制度執(zhí)行不力。
而目前的廉租房融資方式，主要包括財政撥款(直管公房出售或出租收入)、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈。但這部分資金根本不足以支持廉租住房建設(shè)，因而最近剛出臺的政策，才要求地方政府將土地出讓金凈收益中的5%用于廉租房建設(shè)。
地方政府參與不夠積極，信貸結(jié)構(gòu)不合理，金融工具缺失，巴曙松如此分析造成廉租房建設(shè)資金不足的主要障礙。廉租房的融資方式單一、融資渠道不暢已成為我國廉租房制度建設(shè)金融方面的瓶頸。
針對廉租房融資困局，巴曙松提出，金融創(chuàng)新可在一定程度上緩解這個困局。將廉租房開發(fā)貸款證券化，可以加強這部分金融資產(chǎn)的流動性，降低商業(yè)銀行的風險，則廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，能拓寬融資渠道。
另外，我國廉租房只租不售的特點，使經(jīng)營租賃、委托租賃等成為比較可行的租賃方式。若采用“租賃”加“信托”的模式，由廉租房產(chǎn)權(quán)所有者與信托公司合作，將具有穩(wěn)定性和連續(xù)性的廉租房租金應(yīng)收款打包升級，設(shè)計成為一種信托產(chǎn)品，讓市場投資者分享廉租房租賃資產(chǎn)所帶來的收益，從而能夠集合更多社會上的閑散資金來支持廉租房建設(shè)。
政府或者合適的房地產(chǎn)開發(fā)商可選擇或建立廉租房開發(fā)項目公司，依靠項目公司取得銀行貸款或其它方式融資，并通過租金收益逐步償還貸款，同時提供稅收減免、低息貸款等優(yōu)惠措施來減小還貸壓力。通過項目融資的穩(wěn)健運作，廉租房開發(fā)項目可以實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽。項目融資具有一次性融資金額大、項目建設(shè)期和回收期長、風險分擔等特點，非常適合廉租房建設(shè)與開發(fā)融資。
除此之外，巴曙松建議，政府還可以發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，總體考慮廉租房臨時性融資缺口來確定數(shù)額，并根據(jù)財政收支運營狀況合理確定債務(wù)的償還期限，適量地發(fā)行住房建設(shè)公債來支持廉租房建設(shè)。
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