在北京房?jī)r(jià)輪番暴漲、中低收入者望房興嘆的情況下，作為國(guó)內(nèi)最早的合作建房發(fā)起人于凌罡，對(duì)合作建房運(yùn)動(dòng)面臨的形勢(shì)和機(jī)遇怎么看？他在北京的合作建房實(shí)踐近況如何？四年間五次拿地五次失利，究竟是何原因？于凌罡近日為此接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者的專(zhuān)訪(fǎng)，并表示他的合作建房項(xiàng)目已有了新進(jìn)展。
經(jīng)驗(yàn)匱乏導(dǎo)致拿地失敗
“我們剛準(zhǔn)備拿地時(shí)，相對(duì)現(xiàn)在要缺乏經(jīng)驗(yàn)得多，在操作上有一些不成熟的地方?！?于凌罡認(rèn)為經(jīng)驗(yàn)缺乏是導(dǎo)致拿地失敗的重要原因。
花園路5號(hào)地被于凌罡認(rèn)為是距離他成功最近的一塊地。“最初的規(guī)劃是要容納240到280戶(hù)，宣布報(bào)名后，短短4天就達(dá)到240人的規(guī)模。”據(jù)于凌罡回憶，當(dāng)人數(shù)達(dá)到280人后就停止報(bào)名，盡管如此，每天依然能接到至少十個(gè)電話(huà)咨詢(xún)，甚至有購(gòu)房人守候在銀行門(mén)口，希望能拿到別人轉(zhuǎn)讓的購(gòu)房號(hào)。
然而，在收集建房款時(shí)，到現(xiàn)場(chǎng)交錢(qián)的只有一百余人。于凌罡至今依然認(rèn)為當(dāng)時(shí)過(guò)于自信的操作方式犯了一個(gè)致命錯(cuò)誤——對(duì)不確定性因素考慮得不夠周全，這直接導(dǎo)致競(jìng)標(biāo)款未能達(dá)到銀行要求的數(shù)額。
“當(dāng)時(shí)我們限定每個(gè)人只能交4000元／平方米，由于當(dāng)天來(lái)的人數(shù)嚴(yán)重不足，一共才湊足3800萬(wàn)元，我們和銀行簽訂的合同中明確規(guī)定我們必須提供給銀行4000萬(wàn)元，銀行才可以幫助我們?nèi)ズ灱s。但是當(dāng)時(shí)確實(shí)沒(méi)有辦法在短時(shí)間內(nèi)找到那么多錢(qián)，最后只能無(wú)疾而終?！庇诹桀阜此歼@次差點(diǎn)成功的拿地經(jīng)歷時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并沒(méi)有想象得那樣簡(jiǎn)單。
土地供應(yīng)困難和老百姓不理解
“老百姓對(duì)合作建房并不理解，他們的行為有的時(shí)候并不理性。無(wú)論是通過(guò)電話(huà)還是MSN上，總有不相識(shí)的人問(wèn)我，現(xiàn)在進(jìn)展怎么樣，卻不告訴我他們的名字。還有一些人覺(jué)得合作建房的價(jià)格依然很高，希望能夠再降低一些?！庇诹桀笇?duì)于老百姓再降房?jī)r(jià)的要求顯得非常無(wú)奈，他將這比喻成老百姓希望能通過(guò)合作建房一次性進(jìn)入小康生活。
他對(duì)記者表示：“我們?cè)谏炙幘拥捻?xiàng)目就面臨這個(gè)問(wèn)題，6750元／平米，比市場(chǎng)價(jià)格便宜20%以上，老百姓要求再低一些才簽約?！?/p>
與一些人對(duì)合作建房政府是否支持的擔(dān)憂(yōu)不同，于凌罡介紹的情況是：“政府對(duì)我們還是很支持的。我們參與政府的投標(biāo)答辯，政府對(duì)我們?cè)O(shè)計(jì)的戶(hù)型很認(rèn)可。如果不是資金不夠，當(dāng)時(shí)就有可能拍地成功?！?/p>
于凌罡向記者表示：“政府沒(méi)有理由不支持我們。一是我們的戶(hù)型設(shè)計(jì)最大限度地滿(mǎn)足合作建房成員的要求，符合國(guó)家對(duì)中小戶(hù)型建設(shè)的要求；開(kāi)發(fā)商出發(fā)點(diǎn)只是為了賺錢(qián)，不可能做得像我們這樣好。二是我相信我們繳納的土地出讓金和稅費(fèi)要比開(kāi)發(fā)商多，不存在拖欠和偷逃的問(wèn)題，這一點(diǎn)連與我們接洽的政府有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人也承認(rèn)?！?/p>
由于各種原因，北京的合作建房一再擱淺。于凌罡將此歸結(jié)為兩點(diǎn)：土地供應(yīng)困難和老百姓不理解。相比老百姓的不理解，拿地的難度看起來(lái)似乎更大。
“現(xiàn)在的土地供應(yīng)很不規(guī)范，我們要想拿到合適的地塊很難。我們有一次拿地時(shí)盡管承諾一次性付款，也給出了并不低的價(jià)格，但最終這塊地卻給了一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其它大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和我們一樣，也沒(méi)能中標(biāo)?！庇诹桀刚f(shuō)。
正在封閉運(yùn)作拿地
查詢(xún)于凌罡合作建房的網(wǎng)站，記者發(fā)現(xiàn)，合作建房的籌備工作并沒(méi)有停止，該網(wǎng)站公開(kāi)的信息顯示，至少有三塊地正在運(yùn)作當(dāng)中。
記者就此向于凌罡求證時(shí)，他并不否認(rèn)，“我們正在繼續(xù)找地，現(xiàn)在找到的幾個(gè)項(xiàng)目都很好，土地價(jià)格也很便宜。但我們現(xiàn)在封閉起來(lái)做，不方便透露出更多信息?！边@樣可以避免開(kāi)發(fā)商得知信息后，故意抬高土地價(jià)格，增加合作建房的資金壓力。
到底有哪些土地他正在操作中？在采訪(fǎng)中，于凌罡反復(fù)提及亞運(yùn)村地區(qū)。依據(jù)他的說(shuō)法，亞運(yùn)村地區(qū)的商品房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平米1萬(wàn)3千，如果通過(guò)合作建房，合作建房人每平米只需要支付8000元／平米。在他看來(lái)，這樣的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是有一定吸引力的。記者對(duì)該網(wǎng)站持續(xù)觀察兩周的結(jié)果顯示，交款人數(shù)量正在增加，
REZIE解決資金難題
總結(jié)于凌罡5次拿地失利，幾乎每次都與資金脫不了干系?！拔覀冋谔剿饕环N新的方式，以突破合作建房的瓶頸——資金問(wèn)題?！庇诹桀刚f(shuō)的新方式就是REZIE，俗稱(chēng)房地產(chǎn)基金。
記者查閱相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，REZIE在房地產(chǎn)商吸引海外資金的過(guò)程中早已有之，海外基金通過(guò)REZIE實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)商的利益分成。
而在于凌罡看來(lái)，REZIE能夠吸引更多的人加入到合作建房中，從而提供給合作建房人充足的資金保障。據(jù)他介紹，未來(lái)參與合作建房的成員，都會(huì)是REZIE的持有者，銀行將為每一個(gè)成員開(kāi)一個(gè)賬號(hào)。如果有項(xiàng)目，持有人需要向賬號(hào)上存錢(qián)，并與銀行簽訂托管協(xié)議，保證合作建房過(guò)程中的資金安全。
據(jù)于凌罡介紹，與普通合作建房不同，REZIE的持有人雖然投資買(mǎi)房，但也可以轉(zhuǎn)讓持有權(quán)，直接套現(xiàn)。
“現(xiàn)在已經(jīng)有500人持有我們的REZIE卡，只要有項(xiàng)目，持卡人就可以往卡上存錢(qián)，我們馬上就能啟動(dòng)建房項(xiàng)目?！庇诹桀赶蛴浾叱鍪玖怂钟械腞EZIE卡，這張卡看起來(lái)與普通銀行卡沒(méi)有太大差別。
盡管經(jīng)歷多次失敗，于凌罡卻依然非?？春煤献鹘ǚ康那熬?，“現(xiàn)在買(mǎi)房，即使年收入12萬(wàn)元的中產(chǎn)階級(jí)都得做房奴。如果房?jī)r(jià)再漲下去，絕大多數(shù)人都買(mǎi)不起房，也只能選擇合作建房了，合作建房將成為非走不可的路徑?！庇诹桀笇?duì)記者表示。(謝光飛 張一鳴）
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