經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是個(gè)相互制約的綜合體，市場經(jīng)濟(jì)并非是此消彼長的零合關(guān)系，而更多的是一損俱損、一榮俱榮，很難出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)的下滑之中有一枝獨(dú)秀的情況，也很難出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)的上漲之中某一行業(yè)的單獨(dú)下滑，被淘汰的一定是有新的替代品的落后產(chǎn)業(yè)。
宏觀經(jīng)濟(jì)在不斷的調(diào)控中取得了重大的成果，造成了居民收入的增長和消費(fèi)能力的提高。當(dāng)居民在其他生活質(zhì)量提高方面迅速得到改善之后，剩余的消費(fèi)能力必然會(huì)升級(jí)。歷史的鏡頭回放中可以看到，從“自行車、手表、縫紉機(jī)、大衣柜”到“照相機(jī)、音響、電視機(jī)、計(jì)算機(jī)”的過渡，如今走向“汽車與住房”的消費(fèi)過程。傳統(tǒng)的“柴米油鹽醬醋茶”已經(jīng)在絕大多數(shù)家庭中變成了“醫(yī)、教、退、保、車、房、卡”了。
當(dāng)居民收入水平提高時(shí)，首先追求的就是住房條件的改善。中國歷史上在城市化與住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上欠賬過多。當(dāng)其他的生產(chǎn)市場化經(jīng)營之后，可以迅速轉(zhuǎn)換供不應(yīng)求的局面。但住房改革相對(duì)滯后于其他商品的生產(chǎn)，尤其是需求的市場化開放才只有不到十年的時(shí)間，并沒有徹底改變這種供求不平衡的局面。
有人說宏觀調(diào)控是在整房地產(chǎn)業(yè)，但實(shí)際卻讓房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中受益了。每出臺(tái)一些政策都在推動(dòng)房價(jià)上升。其實(shí)原因大約也正在于宏觀調(diào)控讓整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況好轉(zhuǎn)，多項(xiàng)改革政策彌補(bǔ)了市場經(jīng)濟(jì)中的不足，如減少農(nóng)業(yè)稅增加了農(nóng)民的收入，同時(shí)增加了農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)的機(jī)會(huì)和轉(zhuǎn)為城市化的機(jī)會(huì)；如醫(yī)療、教育、社保政策的改進(jìn)可以減少居民的自我儲(chǔ)蓄壓力，增加了消費(fèi)能力；如重工化和第三產(chǎn)業(yè)的投資不但擴(kuò)大了就業(yè)、增加職工的收入，也在推動(dòng)著城市化；如資本市場的活躍讓人們?cè)诠べY收入之外，可以用資本獲得更多的收益。這些收益無疑又增加了消費(fèi)的能力。
在所有宏觀面上的增長中，消費(fèi)向哪里轉(zhuǎn)移，哪個(gè)產(chǎn)業(yè)就成為了更大的受益者。家電如此、汽車如此、房地產(chǎn)也是如此。房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的不同，無非在于多了因?yàn)橥恋氐膲艛喙┙o和嚴(yán)格限制而導(dǎo)致的稀缺供給，使房地產(chǎn)業(yè)并沒有能與其他行業(yè)一樣，在調(diào)控中改善供給情況，或者說所增加的供給趕不上需求的增長。
我國的城市化水平和住房水平與發(fā)達(dá)國家之間的差距是被公認(rèn)的。在其他生活條件已與發(fā)達(dá)國家差距越來越小時(shí)，消費(fèi)向住房集中和轉(zhuǎn)移已成為補(bǔ)課中的必然。住房最終成為所有經(jīng)濟(jì)增長中一種分享收益的結(jié)果。
盡管我國的住房私有化率已居世界前列，但這只能證明大多數(shù)城市居民有房住，卻不能證明住的質(zhì)量提高了。改善與提高就成為了熱點(diǎn)。缺少自來水、燃?xì)狻崃?、洗澡和直供熱水的住房占相?dāng)大的比例，必然會(huì)要求在城市化增速與住房質(zhì)量提高雙重壓力并行中加大房地產(chǎn)的供給，以滿足日益增長的消費(fèi)需求。
評(píng)價(jià)調(diào)控政策的優(yōu)劣要看最終的全局結(jié)果，而不是看某一單個(gè)行業(yè)。也許把房地產(chǎn)當(dāng)成經(jīng)濟(jì)過熱的原因來調(diào)控并不成功，但如果將這個(gè)行業(yè)當(dāng)成政策受益的結(jié)果看，也許恰恰證明的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成功。
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中國房地產(chǎn)的投資在固定資產(chǎn)投資總額中所占的比重始終在20%以下，而發(fā)達(dá)國家在經(jīng)濟(jì)增長階段僅僅是住宅建設(shè)的投資，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國整個(gè)房地產(chǎn)投資所占的比重。
中國的房地產(chǎn)投資確實(shí)增幅處于高位，但只注重于看投資增幅的“專家”們，卻沒有看到土地價(jià)格的增長吃掉了投資增長應(yīng)增加的產(chǎn)能，以及平均戶型面積增長和質(zhì)量提高所消耗的投資增長部分。查查竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字就會(huì)發(fā)現(xiàn)，投資增長中產(chǎn)能并未同比增長，竣工面積總量變化不大，住宅竣工套數(shù)更未見明顯增長。
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