近來(lái)，一場(chǎng)由美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)引起的風(fēng)暴正席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)。美次級(jí)債危機(jī)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度膨脹和大量貸款炒房。對(duì)于中國(guó)的炒房者來(lái)說(shuō)，也要“盛市思?！?，警惕房地產(chǎn)投機(jī)中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。
9·11后炒房盛極一時(shí)
次級(jí)債指的是次級(jí)住房抵押貸款支持的債券，也就是把一部分資信不佳的貸款人申請(qǐng)的住房抵押貸款，打包成債券賣(mài)給投資者。
從9·11以后，美國(guó)為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，連續(xù)13次降低利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到激勵(lì)開(kāi)始迅速膨脹，炒房投資盛極一時(shí)。美國(guó)平均房?jī)r(jià)2003年-2006年四年漲幅超過(guò)50%，1995年-2006年房?jī)r(jià)翻了一番多。
受到利益驅(qū)動(dòng)，一些收入不高、有不良信用記錄的人也申請(qǐng)貸款買(mǎi)房。銀行為了獲取較高貸款利率，降低了住房貸款門(mén)檻。即使借款人還不起貸款，也可以變賣(mài)其房屋。由于房?jī)r(jià)迅速上漲，炒房者和銀行依然有利可圖。就這樣，次級(jí)貸款和次級(jí)債規(guī)模像滾雪球一樣迅速膨脹。
利益鏈短時(shí)間內(nèi)斷裂
但誰(shuí)也沒(méi)有料到，去年底美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始衰退，去年三季度至今房?jī)r(jià)下跌超過(guò)10%。房?jī)r(jià)下跌，炒房者利益鏈條斷裂，貸款還不上，變賣(mài)房產(chǎn)又面臨損失，次級(jí)貸款風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露。
分析人士認(rèn)為這與美國(guó)連續(xù)加息有關(guān)，2004年開(kāi)始美國(guó)連續(xù)17次加息，貸款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。
在這場(chǎng)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的危機(jī)中，利益受到損害的不僅是全球資本市場(chǎng)的投資者。由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌過(guò)快，去年進(jìn)入市場(chǎng)的美國(guó)炒房者基本上全部都虧損。即使是2005年及以前的炒房者，考慮到美國(guó)5%以上的利率水平，資金成本也很高。
中國(guó)炒房者應(yīng)“盛市思?！?/p>
這樣的情況我國(guó)的房地產(chǎn)投資者應(yīng)該也不陌生。就在2005年上海房地產(chǎn)價(jià)格大漲兩年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。隨后調(diào)控政策出臺(tái)，上海房?jī)r(jià)率先大跌，6月上海房屋成交均價(jià)曾日跌1426元/平方米。有的炒房者說(shuō)：“眼睜睜看著首付跌沒(méi)了?！?/p>
盡管目前我國(guó)整體房?jī)r(jià)仍一路上漲，看不到下跌的跡象，但是炒房者、尤其是貸款炒房者不能不警惕。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)前也并沒(méi)有跡象，房地產(chǎn)銷(xiāo)售去年還是欣欣向榮，突然之間危機(jī)就擴(kuò)散開(kāi)。市場(chǎng)信心一旦喪失，泡沫頃刻間破裂，房?jī)r(jià)迅速下跌。
我國(guó)目前已經(jīng)進(jìn)入加息周期，去年開(kāi)始央行連續(xù)5次加息，貸款利率也在抬高。尤其是到了明年初，銀行開(kāi)始執(zhí)行新的貸款利率，今年3次加息一次性釋放，部分炒房者貸款成本將一次提高0.46%。而目前機(jī)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)加息還會(huì)繼續(xù)。 (王棟琳)
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