通過(guò)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以“按月付款”方式購(gòu)買(mǎi)老年人身后的房屋產(chǎn)權(quán)，幫助老人實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，這一流行于歐美的模式今年10月將首次在我國(guó)推出。昨天，“以房養(yǎng)老”模式的推動(dòng)者、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)前總裁孟曉蘇透露，我國(guó)首個(gè)主營(yíng)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)公司“幸福人壽”已通過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批，計(jì)劃下月正式掛牌營(yíng)業(yè)。
“以房養(yǎng)老”也被稱(chēng)為“住房
反向抵押貸款”或者“倒按揭”。這種模式專(zhuān)門(mén)針對(duì)有產(chǎn)權(quán)房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專(zhuān)門(mén)運(yùn)營(yíng)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，按月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。老人身故后，由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)。這相當(dāng)于專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)分期付款的形式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類(lèi)似于將銀行的住房抵押貸款“反過(guò)來(lái)做”，只是介入者不是銀行而是保險(xiǎn)公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。這一險(xiǎn)種的推出，顯然能夠真正實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。
根據(jù)國(guó)外的成熟做法，“以房養(yǎng)老”模式會(huì)設(shè)置一些特別的方法降低投保人的風(fēng)險(xiǎn)。例如投保人在投保后存活時(shí)間低于某個(gè)下限時(shí)，保險(xiǎn)公司將啟動(dòng)特別補(bǔ)償，而投保人的子女也將享受優(yōu)先優(yōu)惠贖回房產(chǎn)的權(quán)利。另外，投保人存活時(shí)間越長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司獲利就越少，因此投保人可能會(huì)擔(dān)心存在道德風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)際上，按照目前的監(jiān)管體系，保險(xiǎn)公司傷害投保人人身安全的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)獲利，因此這一風(fēng)險(xiǎn)可以有效防范。
據(jù)悉，通過(guò)“住房反向抵押貸款”實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，在歐美已運(yùn)作多年且相當(dāng)成熟，在我國(guó)卻直到2003年才由孟曉蘇提出。這項(xiàng)業(yè)務(wù)的面世一直困難重重。孟曉蘇告訴記者，其中最大的阻力不是來(lái)自市場(chǎng)，而是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)因擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的猶豫。雖然銀行機(jī)構(gòu)一直對(duì)這種模式感興趣，但由于擔(dān)心評(píng)估和經(jīng)營(yíng)層面難度較高，均止步于研究層面。此后，國(guó)內(nèi)一家房地產(chǎn)項(xiàng)目推出過(guò)類(lèi)似性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”概念，但幾乎無(wú)人問(wèn)津。
在推動(dòng)產(chǎn)品入市受阻后，孟曉蘇決定籌建“幸福人壽”保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)這一險(xiǎn)種。昨天，據(jù)籌建組工作人員透露，在保監(jiān)會(huì)認(rèn)可由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)作為“以房養(yǎng)老”運(yùn)作實(shí)體的模式之后，幸福人壽逐步完成了股東募集、企業(yè)注冊(cè)等籌備工作和相關(guān)審批程序?！叭绻怀鲆馔獾脑?huà)，下個(gè)月幸福人壽就將掛牌開(kāi)業(yè)，主營(yíng)‘住房反向抵押貸款’。發(fā)起和推動(dòng)以房養(yǎng)老的孟曉蘇將親自擔(dān)任這家股份制企業(yè)的董事長(zhǎng)?！?記者 楊舒萌)
后市分析
四五十歲中年人有望真正受益
據(jù)了解，10年前，正是在孟曉蘇的推動(dòng)下，我國(guó)推出了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，逐漸發(fā)展成為優(yōu)良的支柱型消費(fèi)貸款品種。對(duì)于“反向抵押貸款”的前景，孟曉蘇同樣有信心。孟曉蘇說(shuō)，公房出售讓不少老年人用較低的價(jià)格買(mǎi)下了價(jià)值較大的房產(chǎn)。但這些“家產(chǎn)萬(wàn)貫”的老人實(shí)際的可支配月收入往往很少，而通過(guò)“反向抵押貸款”，可以使老年人的自住房產(chǎn)在其有生之年逐漸變現(xiàn)用于養(yǎng)老，同時(shí)又能繼續(xù)使用房屋。
但業(yè)內(nèi)人士對(duì)“以房養(yǎng)老”險(xiǎn)種的市場(chǎng)預(yù)期普遍擔(dān)憂(yōu)，認(rèn)為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的實(shí)際操作能力以及中國(guó)人在消費(fèi)和繼承方面的傳統(tǒng)觀念，將成為該業(yè)務(wù)實(shí)施的最大障礙。當(dāng)然，專(zhuān)家也指出，隨著這項(xiàng)業(yè)務(wù)的成熟以及人們觀念的變化，“以房養(yǎng)老”的接受程度將逐步提高，現(xiàn)今四五十歲的中年人有望成為真正的受益者。
實(shí)例解讀
百萬(wàn)房產(chǎn)每月可得近萬(wàn)元
“以房養(yǎng)老”險(xiǎn)種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回該房屋銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)。
給付金的計(jì)算是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)/[(預(yù)期壽命-投保時(shí)壽命)×12]。
舉例說(shuō)明，張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)145萬(wàn)元。按我國(guó)男性人均壽命69.63歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為10年。10年后房屋折損26萬(wàn)元，房屋與土地增值預(yù)計(jì)26萬(wàn)元，兩者抵消。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%(按年息6%計(jì)算)，按75%計(jì)算給付額為108.75萬(wàn)元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬(wàn)元。(記者 楊舒萌)
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
“以房養(yǎng)老”
不會(huì)助長(zhǎng)投資心理
既能住在房子里，又能提前變現(xiàn)過(guò)上富足的老年生活，這種方式是否會(huì)進(jìn)一步激發(fā)房產(chǎn)投資的沖動(dòng)？置業(yè)鏈家市場(chǎng)研究中心主任王志偉認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是專(zhuān)門(mén)為老年人設(shè)計(jì)的保障型產(chǎn)品，對(duì)年齡有嚴(yán)格要求，而且需要相應(yīng)的手續(xù)和費(fèi)用。而單純的投資者買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的主要目的是快速簡(jiǎn)便地獲取收益?！耙苑筐B(yǎng)老”的模式并不具備這樣的吸引力。
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