北京：地價(jià)瘋漲 國企頻當(dāng)?shù)赝?/strong>
根據(jù)北京中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)：截至12月10日，北京市2009年共出讓土地230宗，出讓總面積1776.28公頃，比2008年增加306.37公頃，增長20.85%，若不含工業(yè)倉儲(chǔ)用地，2009年出讓土地116宗，出讓面積達(dá)1080公頃，預(yù)計(jì)全年出讓面積將達(dá)到1280公頃，比上年增長30.28%。
中原地產(chǎn)研究部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為：從2007年和2008年北京土地出讓面積增長率分別為12.39%和8.57%可以看出，前三年土地供應(yīng)量穩(wěn)步增加，在經(jīng)歷了近兩年房地產(chǎn)市場大漲大落之后，土地市場一度陷入低迷，進(jìn)入2009年，為了保證經(jīng)濟(jì)增長，中央和地方政府實(shí)行寬松的貨幣政策，使得土地交易市場有了大量資金，大大刺激了地產(chǎn)投資，以致各路開發(fā)商瘋狂拿地，于是2009年土地供應(yīng)量出現(xiàn)激增。
數(shù)據(jù)顯示：截至2009年12月10日北京土地出讓價(jià)格平均287萬元／畝，比去年上漲25.88%。按不同用途分，商服、辦公及綜合用地價(jià)格最高，平均460萬元／畝，其中包括10幅加油站用地，價(jià)格高達(dá)692萬元／畝，因而商服、辦公及綜合用地整體價(jià)格被提升。
住宅類用地價(jià)格平均442萬元／畝，比去年上漲34.76%，工業(yè)倉儲(chǔ)用地價(jià)格平均38萬元／畝，同比下降13.64%。
中原地產(chǎn)表示，2009年北京市住宅用地平均樓面地價(jià)已達(dá)5359元／平方米，根據(jù)住宅用地樓面地價(jià)增長趨勢分析，2007年和2009年分別增長30.59%和42.45%，其它年度增長不超過10%，而恰恰就是這兩個(gè)年度房地產(chǎn)市場異?；鸨?，商品房成交量和成交價(jià)暴漲，似乎土地交易價(jià)格亦隨行就市，到底是地價(jià)決定房價(jià)還是房價(jià)決定地價(jià)，土地市場的表象貌似印證了后者，不過可以肯定的是，住宅地價(jià)是隨著住宅市場的表現(xiàn)呈現(xiàn)跳躍式增長的。
美聯(lián)物業(yè)根據(jù)北京土地儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：北京2009年截至12月17日合計(jì)拍賣涉及住宅類地塊為69塊。其中有30塊地為有國企背景的企業(yè)獲得，占據(jù)市場總比例達(dá)到了43%。而民企僅為57%。特別是2009年下半年，國企高價(jià)拿地頻繁，明顯占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位，據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示：在下半年北京成交的30塊住宅地塊中更是有18塊由國企拍得，占到了市場的60%。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，從北京市住宅地塊成交比例中可以看出國企已占據(jù)市場第一。從2009年土地成交看建面均價(jià)第一也被國企牢牢占據(jù)，北京土地價(jià)格的上漲推動(dòng)力更多來自于國企，特別是下半年，大部分地王都為國企“出品”。
上海：地王頻現(xiàn)，地價(jià)狂漲113%
“2009年中國土地市場最耀眼的現(xiàn)象就是數(shù)量眾多的央企地王?！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，就上海而言，年初的金地青浦趙巷地塊；年中的中海長風(fēng)地塊、綠地徐匯地塊；年末的中建全國單價(jià)地王楊浦新江灣地塊。地王的頻繁出現(xiàn)與樓市過“火”存在必然的聯(lián)系，而央企地王過多的情況下，與今年4萬億的投資不無關(guān)系。
易居中國根據(jù)上海市規(guī)土局公告統(tǒng)計(jì)，2009年上海已成交土地433宗991.29億元，預(yù)期12月30日還有6宗工業(yè)倉儲(chǔ)用地，按1328萬元的總保證金預(yù)算，6塊地的成交價(jià)在1.328億元左右。因此，全年上海將有439宗土地成交，為政府創(chuàng)造992.63億元土地財(cái)政收入，是2008年400億元土地財(cái)政收入的2.48倍，比上一個(gè)高峰2007年的481.29億元還要高出106%，創(chuàng)2004年8月31日土地招拍掛制度執(zhí)行以來的新高。
易居中國分析師薛建雄對本報(bào)記者表示，在今年成交的土地中，有78宗用地是住宅或含有住宅性質(zhì)用地，這78宗用地的建筑面積達(dá)908.96萬平方米，總成交金額達(dá)657.18億元，平均樓盤價(jià)7230元／平方米。對比2008年的44宗用地是住宅或含有住宅性質(zhì)用地量的一倍多，但是908.96萬平方米的可建面積只比2008年的732.56萬平方米多出24%，成交金額卻比2008年的248.56億元多出2.64倍，平均樓板價(jià)比2008年的3393元漲了113%。
他表示，按2008年商品住宅13665元／平方米的價(jià)格算，當(dāng)年的地價(jià)占房價(jià)的24.8%。2009年商品住宅的均價(jià)在15467元／平方米左右，那么地價(jià)將占今年房價(jià)的46.7%。另外，今年商品住宅的銷售面積達(dá)1830萬平方米，而開發(fā)商購得的可建住宅土地面積僅908.96萬平方米。
薛建雄指出，今年這種“面粉”比“面包”更加緊缺、更加金貴的情況，是推動(dòng)“面粉”和“面包”價(jià)格同時(shí)高漲的主要原因。以至于在政府加強(qiáng)樓市調(diào)控的時(shí)候，開發(fā)商集體呼吁政府多增加土地供應(yīng)，以解決地價(jià)過高推高房價(jià)的不良影響。
由央企中建集團(tuán)于12月23日拿下的新江灣城C6地塊，樓板價(jià)高達(dá)32484元／平方米，這是今年住宅用地的價(jià)格之最，也是上海乃至大陸歷史上住宅用地單價(jià)最高的。同樣是央企的海航置業(yè)于9月8日拿下的陸家嘴E18單元1-10地塊，高達(dá)36481元／平方米的樓板價(jià)，創(chuàng)下今年地價(jià)之最，同時(shí)也是除退地的163地塊外的歷史地價(jià)之最。
但是，易居中國的報(bào)告也指出，目前上海市場上拿地超過2年未上市或未動(dòng)工的有330宗是住宅或含有住宅用地的項(xiàng)目，可建面積達(dá)4356.5萬平方米。薛建雄分析，如果這些因動(dòng)遷困難或被開發(fā)商囤積的土地能夠被及時(shí)疏導(dǎo)開發(fā)出來，加上每年正常推出的幾百萬平方米住宅用地，未來3—5年內(nèi)上海住宅市場的供應(yīng)量可以保持和近年相當(dāng)?shù)乃健?/p>
易居中國的報(bào)告還指出，按照上海2009年統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示，目前上海住宅的保有量為4.72億平方米，常住人口1888.46萬來算，目前上海的人均使用面積為25平方米。人均居住面積則只有18平方米，離國際人均標(biāo)準(zhǔn)的30平方米還有很大差距。按照目前的人口水平來算，上海至少需要7.87億平方米的存量住宅才夠用；考慮到上海每年30萬—50萬的人口增長量，每年還需要另外增加1000萬平方米左右的住宅建設(shè)量。
因此，目前上海的供地情況還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。不過，薛建雄指出，隨著上海軌道交通建設(shè)到所有郊區(qū)縣，甚至通到江、浙之后，廣大的遠(yuǎn)郊和周邊城市預(yù)期可以提供更多的住宅建設(shè)用地，到那時(shí)住宅用地的緊缺程度就有望獲得緩解。但這也需要一定的時(shí)間，同時(shí)也意味著更多的人口將居住到遠(yuǎn)郊或鄰近城市。
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