3天，成交7塊土地，成交金額高達(dá)120億元。這是12月份北京在土地市場(chǎng)上演的一幕。
從年中的廣渠路地塊的瘋狂爭(zhēng)奪、大興黃村土地的集體暴漲、房山長(zhǎng)陽(yáng)地價(jià)崛起到11月的后沙峪“北京地王”、12月“亦莊地王”樓面地價(jià)達(dá)18000多元/平米，諸多“瘋狂的土地”在今年頻繁出現(xiàn)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月4日，北京共出讓了106塊包括居住、商業(yè)、綜合在內(nèi)的非工業(yè)用地。上述地塊總起始價(jià)約370億元，最終的成交價(jià)則達(dá)723億元，平均溢價(jià)率為95.43%。其中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊眾多。瘋狂的土地市場(chǎng)將預(yù)期傳導(dǎo)至樓市，使北京樓市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)、地價(jià)“飆漲雙雄”。
不少地塊溢價(jià)率超200%
12月4日，龍湖、保利、萬(wàn)科等品牌房企火熱爭(zhēng)奪南六環(huán)外亦莊新城地塊。該地塊規(guī)劃建筑面積約24萬(wàn)平米，掛牌起始價(jià)僅為8.5億元，但經(jīng)過(guò)169輪競(jìng)價(jià)后，最終遠(yuǎn)洋旗下的遠(yuǎn)東新地以48.3億奪得，土地溢價(jià)率高達(dá)468%，成為近年來(lái)北京少有的超過(guò)400%溢價(jià)率的土地。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述地塊的最終成交價(jià)“很瘋狂”。但事實(shí)上，這僅是今年北京土地高溢價(jià)率的一個(gè)縮影。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，高溢價(jià)率說(shuō)明今年北京土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈。在此背景下，“天價(jià)地”頻繁出現(xiàn)，“可以說(shuō)，2009年是北京土地市場(chǎng)最為瘋狂的一年”。北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文更直稱：今年是“彪悍搶地年”，“少數(shù)房企的‘搶地’甚至是不計(jì)成本的，高溢價(jià)率土地的出現(xiàn)也就很正常了”。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月4日，北京公開(kāi)成交地塊中，除工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地和加油站用地等工業(yè)性質(zhì)用地外，今年共有106塊住宅、商業(yè)及綜合性質(zhì)用地成交，起始價(jià)總和約370億元，最終成交總價(jià)約達(dá)723億元，整體平均溢價(jià)率為95.43%。
昨日，多個(gè)業(yè)內(nèi)人士初步推斷，今年北京溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊，至少占到總成交量的80%左右。其中，亦莊新城地塊468%的溢價(jià)率，穩(wěn)坐今年土地溢價(jià)率首位。此外，溢價(jià)率超過(guò)200%的土地?cái)?shù)量也不少，包括通州新華大街地塊(292%)、順義后沙峪地塊(258%)、豐臺(tái)六里橋地塊(238%)等。“土地成交溢價(jià)高是今年北京土地市場(chǎng)最大的變化?！比A業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰表示。
高價(jià)地背后站著上市房企
記者發(fā)現(xiàn)，今年北京高溢價(jià)率地塊背后都站著上市房企或是具有國(guó)有背景的房企。溢價(jià)排名前五的地塊，四塊被上市房企拿得，同時(shí)拿地公司中四家還有國(guó)企背景。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下遠(yuǎn)東新地拿下亦莊新城地塊，大龍地產(chǎn)拿下順義后沙峪地塊，SOHO中國(guó)拿得望京B29地塊，中化方興拿下廣渠路15號(hào)地，大興黃村地塊則被上海綠地拿得。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，理性的開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候必須考慮土地成本，但當(dāng)下不少開(kāi)發(fā)商對(duì)土地成本“漠不關(guān)心”，亦莊新城地塊的樓面地價(jià)超過(guò)在售住宅均價(jià)，順義后沙峪地塊的樓面地價(jià)則和在售別墅的價(jià)格相近。產(chǎn)生這樣局面主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)樓市的良好預(yù)期，尤其是隨著今年房?jī)r(jià)從下半年開(kāi)始持續(xù)暴漲，同時(shí)開(kāi)發(fā)商手中擁有大量資金。房?jī)r(jià)看漲和手中有錢的雙重因素下，開(kāi)發(fā)商才敢于最終以起始價(jià)的三倍、四倍的價(jià)格拿地。
記者還發(fā)現(xiàn)，上半年成交地塊的平均溢價(jià)并不高。6月開(kāi)始，平均溢價(jià)開(kāi)始走高，為82%，到7月達(dá)95%。10月，成交地塊較少，而11月份更是達(dá)高258%的平均溢價(jià)率。
高溢價(jià)使政府財(cái)政收入驟增。北京市財(cái)政局的數(shù)字顯示，今年前11個(gè)月，北京地方財(cái)政收入累計(jì)完成1892億元。如果按照中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，前11月份，北京非工業(yè)用地成交總金額達(dá)到600億元。如此來(lái)看，僅土地收入就能夠占到政府財(cái)政收入的近30%。如果加上工業(yè)類地塊的出讓收入，土地在北京財(cái)政收入中所占的比例會(huì)更大。
- “搶地”揭秘
方式1 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 減少競(jìng)爭(zhēng)
12月3日，中建國(guó)際和保利聯(lián)合體一口氣拿下奧體文化商務(wù)區(qū)的3塊土地。這三塊地面積不大，但最終成交價(jià)則不低———48億元。因緊靠奧運(yùn)場(chǎng)館，該地塊備受關(guān)注，不過(guò)競(jìng)價(jià)的激烈程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)預(yù)期，主要是兩個(gè)最具有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的大房企進(jìn)行了聯(lián)合。
據(jù)知情人士透露，最初，中建國(guó)際尋找的合作對(duì)象并非是保利地產(chǎn)，而是另一家全國(guó)著名房企。中建國(guó)際最先向該房企拋出橄欖枝，提出兩家各占50%的比例來(lái)拿地。該房企北京公司接受了這一建議，但總部更傾向單獨(dú)拿地。雙方最終并沒(méi)有形成合作。
中建國(guó)際為中建地產(chǎn)旗下的地產(chǎn)公司。隨著中建的整體上市，中建地產(chǎn)對(duì)土地儲(chǔ)備需求增大，因手中握有大量的資金，其對(duì)奧體文化商務(wù)園區(qū)地塊抱有志在必得心態(tài)。而保利地產(chǎn)也看中了這一地塊。上述人士表示，以保利地產(chǎn)的實(shí)力和魄力，瘋狂拼搶也能將該地塊攬入懷中。兩雄爭(zhēng)地，不論哪家最終獲勝，都會(huì)落得兩敗俱傷的局面。于是兩家著名房企在拿地前達(dá)成默契，最終以聯(lián)合體的方式爭(zhēng)奪地塊。
據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)觀摩拿地的開(kāi)發(fā)商介紹，當(dāng)獲知中建國(guó)際要和保利聯(lián)手拿地，開(kāi)發(fā)商們都認(rèn)為上述三地塊非兩家公司莫屬了。因?yàn)檫@兩家均為超大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)房企，背后均有國(guó)有背景集團(tuán)公司的支持?！半m然也有多家房企參與了拿地，但由于保利和中建國(guó)際兩家‘巨無(wú)霸’房企以聯(lián)合體形式出現(xiàn)，變競(jìng)爭(zhēng)為合縱，溢價(jià)成本大大降低，雙方都能受益?！边@位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
方式2 給承諾 勸退參與者
勸說(shuō)或私下勾兌，使得參與拿地的公司數(shù)量減少，或者舉牌到一定程度就停止行動(dòng)，進(jìn)而達(dá)到減少惡劣競(jìng)爭(zhēng)的程度，是近年來(lái)一直存在的拿地“潛規(guī)則”。
按照規(guī)定，掛牌出讓的土地，開(kāi)發(fā)商要在掛牌截止前報(bào)價(jià)，如果截止時(shí)參與報(bào)價(jià)的開(kāi)發(fā)商不足三家，則以價(jià)高者得，如果超過(guò)3家以上房企報(bào)價(jià)，則需要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的方式出讓。
據(jù)知情人士透露，今年土地爭(zhēng)奪激烈，部分房企想獲得土地的心情異常迫切，而有些“重在參與”的房企的出現(xiàn)，在一定程度上加大了其拿地的難度。為了減少彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)，常常會(huì)有些“志在必得”的公司去找“重在參與”的房企私下交流，勸對(duì)方放棄拿地，并承諾將給部分“好處費(fèi)”，或是在其他地塊上互不競(jìng)爭(zhēng)。“不久前有某塊地就是這樣成交的。在競(jìng)價(jià)前，開(kāi)發(fā)商之間已完成了私下勸退?！?/p>
“不過(guò)此類情況比較少?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，好地塊大家都不會(huì)放棄的，只有在那些相對(duì)不引人注目的土地上，才可能實(shí)現(xiàn)這樣的勸退。
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