中國社會科學院定于11月16日上午9：00在第一學術報告廳舉行《住房綠皮書》發(fā)布會暨2009～2010年住房形勢與政策研討會。會議將邀請國家住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、國務院發(fā)展研究中心、國家統(tǒng)計局、中國社會科學院等政府部門及科研機構的專家蒞會。國內主要媒體也會蒞臨現(xiàn)場報道。課題組專家將做研究成果匯報，到場領導、學者將發(fā)表精彩演講。中國網現(xiàn)場直播。
主持人 高培勇:
大家上午好！我首先代表主辦方—中國社科院財貿所和社科文獻出版社對各位嘉賓的光臨表示熱烈的歡迎！下面請允許我正式介紹出席本次會議的領導和嘉賓：中國社科院財貿所所長裴長洪教授，中國社科院研究生院院長劉迎秋教授，社科文獻出版社社長謝壽光先生，國土資源部國土勘察設計院鄒曉云先生，國務院發(fā)展研究中心市場研究所寥英敏研究員，中國社科院經濟所汪麗娜研究員，中國社科院財貿所王誠慶研究員，住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心周江處長，中國住房發(fā)展報告主編倪鵬飛以及課題組的部分同志今天也已到會。
2009-11-16 09:09:09
主持人 高培勇:
出席本次會議的主要媒體有人民日報、人民網、光明日報、新華社、中新社、中央電視臺、中央人民廣播電臺、中國國際廣播電臺、中國青年報、人民政協(xié)報、中國日報、經濟參考報、中國經濟時報、中國經濟導報、21世紀經濟報道、第一財經日報、中國證券報、中國建設報，中國房地產報，國土資源報、文匯報、新京報、南方都市報，中國網對本次會議進行全程直播報道。讓我們以熱烈的掌聲對各位嘉賓的到來表示誠摯的感謝和衷心的歡迎！
2009-11-16 09:13:42
主持人 高培勇:
中國住房發(fā)展報告是由中國社科院財貿所、城市與房地產經濟研究室的研究團隊共同完成的，是國內發(fā)布的首部住房綠皮書。該課題綜合運用微觀、宏觀、公共經濟學理論以住房市場為中心，以住房市場主體為支撐，以住房市場潛力為延展，以住房宏觀背景為基礎，以公共政策為保障的住房框架，分析了2008年—2009年中國住房的運行狀況，并且預測了2010年中國住房市場的發(fā)展趨勢以及所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，提出了促進中國住房市場健康發(fā)展的政策建議。
為了擴大這個課題的影響，同時也為我國當前房地產政策進行更深入的研討，我們組織召開了本次《住房綠皮書》的發(fā)布會暨2009—2010年住房形勢與政策研討會。我們期待各位領導和專家的精彩發(fā)言，也希望廣大的媒體朋友能夠對住房發(fā)展報告以及本次研討會給予關注和報道。
下面我們首先有請中國社科院財貿所所長裴長洪教授致詞！
2009-11-16 09:15:33
裴長洪:
各位專家，女士們，先生們，媒體的各位朋友們！首先歡迎大家來參加《住房綠皮書》的新聞發(fā)布會。住房問題是一個激動人心的話題，看法也不一致，社會上的不同意見、不同聲音也很多。當然，并不是因為這個問題是熱點問題才成為我們的研究問題，首先是因為我們的研究所有這個研究方向，在我們所內設置了城市與房地產經濟研究室這樣一個研究團隊。這么多年以來，這支研究團隊長期致力于研究城市經濟問題，大家都知道，有一本書叫《城市競爭力報告》，已經連續(xù)出版了7本，連續(xù)7年都在長期的追蹤和研究城市經濟問題，在社會上已經有了相當廣泛的影響。與城市經濟相聯(lián)系的當然是房地產問題，所以這個研究室在長期研究城市經濟的基礎上，今年首次披露了他們對城市住房問題的研究報告，應當說是城市競爭力研究的一個延續(xù)。這項研究在倪鵬飛博士的帶領下，經過長期的研究，得到了這次的研究成果。
2009-11-16 09:16:48
裴長洪:
我們想這項研究是學術性的研究，不完全是要求回答社會上熱點爭論的問題，當然也會涉及到，但并不會刻意地回答或者參與這些辯論，而是從學術的角度建立了他們自己的一套分析框架和研究基礎、研究背景。通過他們自己的分析框架來分析房地產市場中的各種主體、各種現(xiàn)象以及發(fā)展趨勢，所以主要是以學術為支撐的研究。這種研究方法、研究視角究竟能不能回答社會上關注的問題，這需要社會的評論，也需要在座各位的評論。
在研究過程中，這支研究團隊經過了很多調查，也不完全是閉門造車，在研究所里面主觀想象，而是接受了大量的全國城市住房的情況，以及房地產市場制度改革過程的情況，在充分調查研究的基礎上做出這項研究。
2009-11-16 09:18:12
裴長洪:
這項研究得到了社科文獻出版社謝壽光社長的大力支持。因為城市競爭力的研究基本都是在社科文獻出版社出版的，今年的《住房綠皮書》也是在社科文獻出版社出版的，因此它成為城市競爭力研究的姊妹篇，基本是一個系列的研究成果。這項研究成果的出版凝聚著這支研究團隊的心血，我們也向他們表示祝賀！
當然，住房制度改革以及住房問題現(xiàn)在也面臨很多需要研究的問題，怎么樣使這項研究深入下去，不僅是學術界的任務，也是企業(yè)界與社會各界需要共同努力，大家參與討論的事情。我們也希望通過這次新聞發(fā)布會得到各位專家和各位媒體朋友的指點、指教和批評，通過這次討論能夠提高和完善我們的認識，使這項研究能夠繼續(xù)深入下去。
最后，祝這次新聞發(fā)布會召開成功。謝謝大家！
2009-11-16 09:20:57
主持人 高培勇:
一本研究報告從編寫到書的發(fā)布期間，必然要經過一個載體，也就是出版社。一直以來，社科文獻出版社給予我們所，給予倪鵬飛博士所帶領的團隊以極大的支持，所以我們接下來有請社科文獻出版社社長謝壽光先生致詞！
2009-11-16 09:21:29
謝壽光:
各位領導、各位專家，新聞界的朋友們，女士們、先生們大家早上好！非常感謝主持人以及裴長洪所長隆重推薦社科文獻出版社。借助這次《住房綠皮書》首發(fā)的機會，我作為這本綠皮書的出版方，首先要向以倪鵬飛博士為首的研究團隊表示祝賀，要向支持、關心這個團隊，以及這本《住房綠皮書》編撰的財貿所的主要領導裴所長、高所長，以及其他關心這部《住房綠皮書》的同志表示衷心感謝，也為今天這樣一本綠皮書出版，有那么多的媒體來出席這次首發(fā)會議表示感謝。它不像《城市競爭力藍皮書》，經過我們的精心打造，一旦有成果發(fā)布，只要我們把消息透出去，媒體就會來，但是今天來了那么多的媒體，我覺得有點出乎我的意料之外。分析起來有大概兩條原因：
2009-11-16 09:21:51
謝壽光:
第一，住房問題、房地產問題，國人的關注點實在是太高了。今天早上央視報道有人說，讓富人住郊區(qū)，讓窮人住城里，有70%的房子由政府來買，這在媒體上引起了非常大的討論。社會各界上至建筑層，下到普通百姓都在討論，因為這個問題和我們切身相關。
第二，倪鵬飛博士的這支研究團隊有相當?shù)难芯繉嵙Γ詫τ谶@樣一個帶有原創(chuàng)性的成果發(fā)布，相信不會讓媒體感到失望。
2009-11-16 09:23:44
謝壽光:
作為社科文獻出版社在整個皮書系列中又有了這本《住房綠皮書》，為我們增加了一個新的品種。剛才裴所長說在城市研究系列中豐富了一個主要成果。其實這部綠皮書的出版和整個編撰寫作時間非常長，我記得三年前財貿所、住房與城市政策研究中心就感覺需要有一個載體集中往外發(fā)布。在此之前，社科院的城市與環(huán)境中心每年3月份左右都會發(fā)布《房地產藍皮書》，而且每次發(fā)布時也引起社會各界的關注和重大爭議。當時我就在考慮，同樣在社科院的不同的研究機構，同時在社科文獻出版社里如果要出兩本藍皮書，那么在標識上、形式上盡管內容不會重復，但是在標識上肯定會容易讓讀者，甚至讓媒體引起誤解。那個時候我們的一個觀點是希望倪鵬飛博士的團隊主要集中做城市競爭力研究，而住房這方面我們在觀察。經過三年時間的反復琢磨和討論，剛才我的疑慮在一定程度上得到解決了。
2009-11-16 09:25:01
謝壽光:
首先，住房問題、房地產問題都是社會各界關注的問題。經濟問題有多少人在探討，不能說因為社科院的某一部分有了，其他人就不研究了，可以有不同的角度和觀點來研究。
第二，我們以綠皮書的方式來在的標識上和藍皮書進行區(qū)分。
第三，在出版的時間上，我們把它進行了合理的配置。這個事情下一步還要與倪鵬飛博士進一步商量，第二本是不是把時間限定在什么時候。
2009-11-16 09:26:49
謝壽光:
因為房地產的價格和市場變化太快，上個月發(fā)布的東西，下個月可能就掉頭了。在這種情況下，需要有不同的學者在不同時段發(fā)布成功，進行追蹤，引導我們的輿論和住房消費，以求進一步調整我們的住房政策。
所以我想對這部綠皮書的出版再次表示祝賀，也向這個團隊，向財貿所和社科文獻出版社的長期密切的合作表示衷心的感謝，希望媒體加大對這部《住房綠皮書》的關注，并給予報道。我們也期待著這部《住房綠皮書》在比較短的時間內，能像《城市競爭力報告》那樣，成為皮書系列中一個核心的品牌。謝謝大家！
2009-11-16 09:27:50
主持人 高培勇:
感謝兩位領導熱情洋溢的致詞。接下來我們進入成果發(fā)布階段。大家知道，這本《住房綠皮書》是由社科院財貿所的研究團隊集體完成的，作為其中的課題主持人，也是這個團隊的核心，倪鵬飛博士傾注了大量精力。下面我們就請他就《住房綠皮書》的主要內容向大家做發(fā)布，大家歡迎！
2009-11-16 09:28:47
倪鵬飛:
各位領導，新聞界的朋友們，大家早上好！今天特別感謝中國社科院財貿所、社科文獻出版社，以及很多今天到會和沒到會的經濟學家的前輩對我們這支團隊給予的支持、關心和幫助。我今天非常高興，財貿所的兩位主要領導都親臨這個會議的現(xiàn)場，如果不是因為緊急公務，我們的李揚院長今天也會到會，還有研究生院的院長，以及姚景源總經濟師，還有寥老師、張老師，還有汪麗娜老師也親臨現(xiàn)場。還要特別感謝媒體的朋友在周一這個非常緊張的時間，很多人提前到了現(xiàn)場，在這里焦急的等待。今天發(fā)言的人非常多，所以我簡要的講。另外，今天提供的新聞通稿、新聞專稿和書都很充分，電子版的都有，所以在發(fā)言時我會盡量簡單一些。我首先做一個總體的介紹。
2009-11-16 09:29:12
倪鵬飛:
這是一個很重要的問題，我們研究室做這方面研究的有義務、有責任對這個問題展開深入的研究。這本書是我們的一個定位，作為中國社科院，黨中央、國務院的智囊團、思想庫的一個分支，這本書的定位就是為黨中央在住房方面的決策提供微薄的參考資料，這是根本定位。為什么要在這個時間發(fā)布？我們希望將來都會在這個時間，甚至提前一些，就是要趕在中央經濟工作會議和明年的兩會之前希望能夠提供一些參考資料。當然，這是我們的愿望，工作還需要慢慢深入地、踏踏實實地去做。
這本書的特點與其它皮書相比，它不是論文集，而是有一個完整的分析框架。我們的研究團隊主要是我們研究室的同事，還有博士、碩士，以及其它的團隊參與。研究的過程我們積累了很長時間，大概2006年的時候城市競爭力報告就有一個主題，就是樓市，在那里我們基本上形成了關于住房問題的分析框架。
2009-11-16 09:34:45
倪鵬飛:
這幾年在所里和院里的支持下，我們連續(xù)做了好幾個有關房地產的課題，在2007年我們還召開了一個國際會議。今年上半年，所里把我們的這個課題作為重點課題給予支持。經過半年多的努力，成果就出來了。當然，這個研究是初步的，其中有很多需要進一步改進的地方。我們在書里都詳細寫了，今后要在哪些方面進行改進和提升。
我們的研究框架是，首先它基于三大背景，實際是研究住房和影響住房的基本因素，主要是從這個角度形成一個分析框架。影響住房的三大背景：宏觀經濟、城市化發(fā)展、國際經濟。影響住房發(fā)展的基礎背景就是公共政策，或者叫制度。這里面也包括三個方面：住房消費保障、宏觀調控政策、住房市場監(jiān)管。主題核心是住房市場，我們擴展了，主要講土地市場、住房市場和金融市場。影響住房的市場還有一個重要因素，就是住房市場的行為主體，就是需求者、供給者和中介金融機構。另外，我們還對住房市場進行了長期觀察，看看它的潛力，主要從住房和土地兩個方面，這是我們的基本框架。
2009-11-16 09:35:13
倪鵬飛:
關于2008年—2009年，或者2008年一季度到2009年三季度對房地產市場的分析，我們就是按照這個框架形成的。大家很清楚，實際在2007年底、2008年初，房地產出現(xiàn)了一個拐點，急速的向下調整。但是由于全球金融危機的爆發(fā)，國內的宏觀形勢和經濟政策發(fā)生了逆轉，使得房地產也在這個年度形成了V型的反轉態(tài)勢。特別是在2009年二季度，趨勢非常明顯。后來由于采取一些措施，有所緩解。這是整個住房的形勢。
從這些圖表中我們可以看到宏觀經濟是V型的變化，全球經濟也是如此。住房市場、住房價格很明顯，是V型的變化。住房銷售很明顯，在2008年1—12月份，進入了一個谷底，后來逐漸上揚。住房的供給，竣工面積也同樣出現(xiàn)了這樣的問題。開發(fā)投資出現(xiàn)了很大的下降，但是它的增長相對來說比較緩慢。住房貸款、土地開發(fā)、住房交易，整個2008年的分析就是這樣。
2009-11-16 09:36:11
倪鵬飛:
2009年四季度到2010年，主要是對2010年的預測，我也做一個簡單的介紹。一個基本的結論，春暖秋涼、震蕩增長，經濟將持續(xù)復蘇，住房投資作用增強。城市化規(guī)模會呈現(xiàn)高峰，城市化區(qū)域增長相對均衡。全球經濟緩慢復蘇，金融市場，或者是貸款也有波動性的增長。土地市場也是這樣的形勢。為什么我們做出春暖秋涼、震蕩性增長的判斷呢？我們基于這樣一個考慮，從總體來說，明年從宏觀經濟來說，還需要房地產給予帶動。因此國家有關房地產政策，特別是優(yōu)惠政策不會有太大的改變。
宏觀經濟在明年1月份或2月份將會有一些變化，特別是由于統(tǒng)計設計方面的原因，估計在明年1、2月份的通貨膨脹預期會有很大的增長。還有一個原因，根據現(xiàn)行的貸款制度，一般在年初的時候放量貸款，所以會使得需求者和供給者手上資金大為增加。當通貨膨脹預期增加，市場出現(xiàn)一定的恐慌，需求和供給者的資金比較充裕的情況下，土地在一季度末或者二季度初時候會有一波高漲。由于這個高漲接下來會帶來稍微溫和的降低或下行，所以我們的判斷是在2010年，總的來說是增長，是震蕩性的增長。
2009-11-16 09:38:02
倪鵬飛:
這次我們還有一個重要的特點，我們打算形成一套評價中國住房市場和住房發(fā)展的指數(shù)體系，以監(jiān)測最終起到有利于改進房地產市場的發(fā)展，促進房地產健康發(fā)展的目標。這次我們推出了八個指數(shù)，最終將推出十個指數(shù)，最終構成一個指標體系。這次我們推出了住房上市公司指數(shù)，我們選擇了100家，按照福布斯的綜合實力的評價方法、指標進行了評價。
另外，我們還對人們最關注的住房支付能力進行了指數(shù)化的衡量，目前是全國范圍的，將來會對各個城市的情況進行衡量。還有對住房真實供求缺口指數(shù)的衡量，這個衡量和目前通常所說的供需不平衡有很大的不同。另外，我們對土地市場的潛力分層次進行了介紹，這對于投資者和開發(fā)商有一定的借鑒意義，對住房價格前景也進行了介紹。另外，對住房金融市場的風險我們也進行了指數(shù)化的衡量，但是由于數(shù)據方面的原因，和我們技術手段、資金方面的限制，這還需要進一步的深化。
2009-11-16 09:42:32
倪鵬飛:
住房市場的監(jiān)管。這得益于我們和世界銀行合作的商業(yè)環(huán)境的評價，它的那一套方法對涉及住房市場各個部門的監(jiān)管情況進行了評價，這有利于這些政府部門轉變職能，提高市場的效率，促進市場的供給。
最后一點，我們下了很大的功夫，當時想做一個非常理想的住房保障指數(shù)，但是由于時間原因做得還不太完善，未來還要發(fā)展。我們想要做一個全國各個城市的住房保障程度究竟是什么樣的，還可以在城市之間進行比較。我想這項成果工作會有利于促進這方面的工作。當時我們提出了八個指標，但由于數(shù)據方面的限制，也由于資金方面的原因沒有來得及把它完善起來。我們首先推出經濟適用房的覆蓋指數(shù)，這還是有一定的啟示意義。
2009-11-16 09:43:04
倪鵬飛:
對于房地產市場的問題，我們做了一些分析，包括近期的問題、長期的問題。近期問題，從宏觀經濟層面來看是內生性增長動力不足，通貨膨脹壓力加大。從城市發(fā)展來看，城市公共支出壓力加大。從開發(fā)企業(yè)來看，風險增加，素質下降；資金充裕助長了地價和房價的上漲。目前的開發(fā)企業(yè)由于采取了這樣寬松的政策，首先它大量的貸款會使現(xiàn)有企業(yè)風險增大。另外，由于門檻比較低，大量的企業(yè)進來，所以整體上來說房地產企業(yè)的素質會有所下降。
從需求主體來看，投資者蠢蠢欲動，消費者缺乏理性，市場面臨需求者的沖擊。從金融機構來看，出現(xiàn)一個怪圈，當政策寬松時往往支持了投機，而在緊縮時抑制了消費。從住房市場來看，價穩(wěn)量增難以實現(xiàn)。土地市場供給嚴重不足，土地價格過快上漲。金融市場是大量流動性流向樓市，市場單一導致風險過于集中。市場監(jiān)管是監(jiān)管任務更加繁重，監(jiān)管意愿有所下降。另外保障性住房計劃難以實現(xiàn)，這樣又影響了商品房的供求和住房市場問題。
2009-11-16 09:45:56
倪鵬飛:
長期問題也是從這幾個方面來說的。關于政策建議，總體來說，2010年的任務是促進宏觀經濟和住房市場平穩(wěn)、健康、快速增長。宏觀經濟的目標就是擴大就業(yè)，保證增長，調整結構，穩(wěn)定物價，改善民生。住房的任務首先要保證投資的快速增長，同時又防止住房市場的大起大落，尤其要防止房價的過度上漲。
2009-11-16 09:49:08
倪鵬飛:
根據前面的兩大任務，我們提出了房地產市場明年的四個目標?？傮w上是價穩(wěn)量增，分解出來就是增加銷售、擴大投資、調整結構、穩(wěn)定價格。為了實現(xiàn)這樣一個目標，我們可以回應現(xiàn)在社會上議論的，究竟2008年實施的住房優(yōu)惠政策要不要改變。我們的基本建議是：優(yōu)惠政策的方向不變，同時做適度的微調，最重要的是從嚴監(jiān)管，強化抑揚。由于政策總體上不能改變，這與我們的宏觀經濟和社會民生直接相關，優(yōu)惠當初的著眼點也是消費。當然，這里可以做適度微調，比如二手房出售的時間問題，像這樣的問題可以做微調。
問題的關鍵是前段時間出現(xiàn)了過度上漲，關鍵不在于優(yōu)惠政策的問題，而在于金融部門、銀行沒有很好的嚴格執(zhí)行這些優(yōu)惠政策，放松了標準，使得大量的投資者或投機者進入到市場，從而形成了過度的需求擴張和市場的炒作。
2009-11-16 09:49:54
倪鵬飛:
下一步的基本建議：強化抑揚。就是進一步促進消費，采取措施。對于消費的優(yōu)惠政策我們認為不是過了，而是還要進一步加強，在促進消費的同時，進一步采取有力措施，抑制投機。這是我們的四個目標。
同時我們還提出了明年的政策原則：定量寬松，精確投放；抑揚有別，重拳出擊；多策搭配，時空結合；長短結合，標本兼治。為了實現(xiàn)這個目標，我們還細化調控的五個管理，一個是供給管理，針對開發(fā)商采取不同的管理辦法；針對不同的需求者采取不同的辦法，需求者包括四個方面，抑制投機，規(guī)范投資，鼓勵消費，擴大保障。從空間上來看，目前投機和投資主要集中在一線城市和部分二線城市，所以將來控制投機或抑制投資的重點要放在這些城市。
2009-11-16 09:56:48
倪鵬飛:
關于制度問題，住房長期的問題說白了就是一個制度問題，我們提出要構建一個三維一體的住房發(fā)展體系。一個是重構住房市場化與保障性相結合的住房再生產體系，一個是構建市場化和保障力相結合的產品體系，再一個是構建一個住房發(fā)展的制度、戰(zhàn)略、政策、監(jiān)管和調控的制度體系。這樣根據目前所謂的二次房貸，我們就有一個很好的回應。我們認為，中國住房改革的思路是正確的、清晰的，但是具體的制度還需要完善和配套。
我們認為所謂的二次房改的提法和意義是不大的，中國住房改革的基本思路，就是市場化和保障是沒有問題的，問題是沒有很好的執(zhí)行，沒有促進地方政府去執(zhí)行這個問題。同時我們建議要建立住房穩(wěn)定、均衡發(fā)展的長效機制，這是我們下一段申請的重大課題，希望能在建立住房市場穩(wěn)健均衡發(fā)展的長效機制方面做一些研究上的努力。謝謝大家。
2009-11-16 09:59:15
主持人 高培勇:
在倪鵬飛研究員做了主題發(fā)言之后，我們來聽聽他的研究團隊的其他成員所做得專題發(fā)言。我們一共安排了四位，首先請呂風勇發(fā)言！
2009-11-16 10:03:28
呂風勇:
尊敬的各位嘉賓，媒體朋友上午好！我把報告里面的第一個專題，就是宏觀經濟形勢和分析向大家做一個簡要的匯報。第一部分，我們首先來分析一下2008年—2009年宏觀經濟形勢的情況。
從2008年—2009年，宏觀經濟的運行大家都非常清楚，總體來說是從一個急速的緊縮、下滑，然后到觸底、反彈、回升，今年又基本上呈現(xiàn)出了一些復蘇的跡象。它的表現(xiàn)主要是經濟增長下滑的比較劇烈，然后有了一個觸底、回升的過程。物價水平也是這樣，經歷了下滑的過程，現(xiàn)在應該說降幅減少了，還沒有轉為正，但是降幅減少了。就業(yè)水平目前是略微滯后于經濟增長的趨勢，因為它相對有一種滯后性。
2009-11-16 10:04:54
呂風勇:
這是描述了2008年國內生產總值季度增速的情況。從這個圖上可以看到，2008年四季度和2009年一季度經歷了急劇的下滑過程，但是到2009年第三季度，單季的增長率達到了8.9%，應該說速度上來了。前三季度總共達到了7.7%。
這是2008年以來中國季度城鎮(zhèn)失業(yè)率的情況?，F(xiàn)在基本上還是維持在4.3%的水平，雖然經濟增長、增速回來了，但是城鎮(zhèn)失業(yè)率并沒有出現(xiàn)明顯的下降趨勢。這是月度新增的城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)，從這個數(shù)量上說應該是反彈，或者是回升的。
這張圖是2008年以來各種物價水平，居民消費價格指數(shù)和原材料燃料動力價格指數(shù)的變化趨勢圖。從這個趨勢上可以看到2008年上半年的向上攀升，然后在2008年下半年和2009年一季度下滑的趨勢，之后是緩慢的回升。
2009-11-16 10:05:40
呂風勇:
應該說中國經濟的拐點是在慢慢的形成，不能說在哪一個點上已經形成了，因為它形成的因素很復雜，但是我們說還在形成，并且反彈的趨勢正在逐漸的呈現(xiàn)。經濟增長的回升比較快，主要是得益于投資政策，但是自發(fā)性的國內需求增長還相對的不夠，表現(xiàn)為：民間投資這一塊，政府投資比較大，但是民間投資比較少。特別是進出口的順差現(xiàn)在下降的比較劇烈，對經濟增長的影響比較大。這是未來經濟復蘇遇到的一些障礙性問題。
就業(yè)形勢，應該說從數(shù)據來說，失業(yè)率的數(shù)據不是太樂觀，但是因為它是具有滯后性，隨著經濟增長增速的上升，應該在未來的時間會趨于轉好。從物價水平上說，現(xiàn)在存在的比較大的通貨膨脹預期主要是因為流動性過剩不大。同時，物價下跌的比較多，然后反彈的力度比較大，具體的問題還有待于觀察。
2009-11-16 10:06:10
呂風勇:
再簡單看一下第二個部分，就是2009年和2010年對宏觀經濟形勢的預測情況。從社會需求方面來說，投資依然會維持一個快速的增長趨勢，特別是消費會繼續(xù)維持呈現(xiàn)回升的趨勢；進出口方面，今年四季度恢復應該會相對的快一些，至少同比來說，因為去年第四季度下降的比較快，明年增速會很好；就投資來說，政府投資有一個回落，但是民間投資會慢慢的跟上去。就物價水平來說，居民消費價格指數(shù)會止跌回升?？傮w來說，大宗商品價格是震蕩的趨勢。通貨膨脹的概率會下降，雖然第三季度居民價格指數(shù)環(huán)比下降，但是主要是食品價格下降很多，其它的服務品價格都有上升的趨勢，所以通貨膨脹的概率應該是增加的。
工業(yè)增加值在加快，國內生產總之也會相應的加快。同時寬松的貨幣政策和市場形勢會導致住房投資進一步增加。各項宏觀經濟指標指數(shù)更在轉好。GDP增長率2009年全年有望接近8.4%，到明年有望達到9%。住房投資完成額的增長速度2009年有望達到18%，但是明年應該增加到24%，居民消費價格指數(shù)上漲率今年有望下降0.8%，明年應該有一個比較大的上升。關于貿易順差，今年下降到了2100億美元左右，明年估計會有一個提升，會達到2800億左右。
2009-11-16 10:06:29
呂風勇:
第三部分，宏觀調控政策評價與建議。我們對宏觀調控政策做了一個評價，擴大內需的政策比較明顯，特別是投資方面，擴大內需作用明顯，效果首推投資。但具體項目論證略欠充足，社會保障政策短期和長期效果協(xié)調仍有必要。財政政策執(zhí)行效果顯著，但是財政收支不平衡加劇，可持續(xù)性是將來要注意的問題。貨幣政策，適度寬松的貨幣政策保證了市場的流通性，保證了投資，特別是4萬億投資的配套資金，應該開始擇時微調。
寬松的貨幣政策還促進了住房市場的復蘇，但是住房市場的調控方面，政府在大方面不變的情況下，應該在細節(jié)方面有一些修改。2010年宏觀調控的政策目標，我們認為擴大就業(yè)，促進增長，調整結構，穩(wěn)定物價。實現(xiàn)宏觀調控目標的挑戰(zhàn)，內生性增長動力比較差，表現(xiàn)在政府投資作用比較大，民間投資包括消費存在著問題。同時，通貨膨脹壓力比較大，世界經濟復蘇的比較慢，貿易保護主義抬頭，這對中國外貿的影響，甚至對中國宏觀經濟的影響很大。
2009-11-16 10:07:17
呂風勇:
我們提出以來宏觀調控政策建議。第一，繼續(xù)執(zhí)行經濟刺激政策，大方向不要變，重點要由總量擴張逐漸轉向結構調整。第二，要逐漸弱化政府的主導型作用，加強對社會民間投資的引導。第三，繼續(xù)深化社會保障制度改革，從根本上刺激消費需求長期增長。第四，積極的財政政策繼續(xù)執(zhí)行，要調整支出和收入結構，特別是赤字規(guī)模、財政收支失衡要加強控制。第五，貨幣政策繼續(xù)維持適度寬松的趨勢，但是要密切關注經濟變化適時政策微調。第六，加強國際貿易政策協(xié)調，深化外貿結構，轉變出口導向型的貿易方式。第七，在就業(yè)政策方面繼續(xù)實施積極的財政政策，加強宏觀調控政策對就業(yè)的影響。第八，加強住房市場調控，在維持政策方向不變的情況下要從嚴政策的執(zhí)行。
我就簡單介紹這里，謝謝大家！
2009-11-16 10:08:30
鄒琳華:
尊敬的領導、專家和新聞媒體的朋友上午好！我受課題組的委托，向大家簡要匯報一下我們對中國住房市場的幾點觀察與思考。
從全球金融危機陰影中走過的中國住房市場，銷售經歷了由下跌到快速上漲，投資開發(fā)經歷了由回落到緩慢復蘇的轉折。與此同時，中國住房市場的調控政策也經歷了由抑制房價過快上漲到促進住房投資，鼓勵住房消費的轉變。當然，住房市場的走勢也存在較大區(qū)域差異，具體表現(xiàn)為：東部地區(qū)的波動性要大于中西部地區(qū)。從銷售市場看，一線城市的增速要高于二、三線城市；而從投資開發(fā)來看，二、三線城市又要暫優(yōu)于一線城市。
對于2009年—2010年的中國住房市場的情況，根據我們對全球經濟、宏觀經濟和住房政策走勢的分析，我們初步推測可能會呈現(xiàn)出一個震蕩性增長的態(tài)勢。當然，由于中國房價上漲過快，住房市場不可避免的累計了一定的價格泡沫，因此我們也需要對此加以高度的關注和警惕。
2009-11-16 10:09:47
鄒琳華:
通過對中國住房市場視角的分析，我們還發(fā)現(xiàn)，從增長型周期看，中國房價存在三年左右的短周期，目前正處于短周期的上升階段和長周期的下降階段。中國住房市場分析的重要難題就是住房需求中包含有較大的投機需求，從而中國住房真實需求到底有多大，住房的實際供給能夠在多大程度上滿足住房的真實需求，很難對此進行把握。
為了以真實口徑反映的中國住房市場的供求狀況，我們嘗試開發(fā)了1978—2009年的中國住房真實供求缺口指數(shù)。指數(shù)反映，1998到2002年與真實口徑的中國住房市場供求存在一定的相對過剩，而1989—1992以及2003—2008年，中國真實口徑反映的中國住房市場供求存在一定程度的相對短缺。2009年改變了2003年以來持續(xù)的短缺缺口的態(tài)勢，第一次出現(xiàn)了一定比例的過剩缺口，這也從一個側面反映了中國住房市場2009年的銷售火爆局面在很大程度上是由投機需求的推動所導致的。
2009-11-16 10:14:28
鄒琳華:
對于中國住房市場存在的問題與挑戰(zhàn)，我們認為主要表現(xiàn)為以下幾個方面。開發(fā)模式過于單一，供給存在空間壟斷，管制過多造成供給成本偏高，投機需求旺盛造成市場供不應求和房價的過快上漲，使真實需求受到擠壓。作為市場沒有能夠充分發(fā)揮住房存量、優(yōu)化配置的作用。經濟增長對住房市場存在過度的依賴。根據我們提出的價穩(wěn)、量增的住房市場調控政策目標，可采取的住房市場調控政策的手段有，加大對住房消費的政策支持力度，增加住房投機成本，抑制住房投機行為，增加住房供給，降低住房供給的成本，完善開發(fā)體系，打破市場壟斷。培育和完善租賃市場，同時逐步降低對房地產業(yè)的過度依賴。以上是我們的簡單匯報，謝謝。
2009-11-16 10:14:59
高廣春:
大家上午好，我個人匯報的方面是住房金融方面，核心是講住房金融機構。主要是四個方面的問題，一個是2008年以來中國住房金融機構行業(yè)的運行態(tài)勢的分析，第二是做一個簡單的短期預測，第三是對目前中國住房金融機構行業(yè)承擔的問題和挑戰(zhàn)，最后提出相關的建議。
2008年以來中國住房金融機構有三個基本特點：一是從總的結構情況看是商業(yè)性住房金融機構主導格局相當明顯。這是根據中國統(tǒng)計局網站所整理的一個圖表，這里顯示商業(yè)性住房金融機構對住房的支持具有絕對的比重。剛才是從總的特點來看。第二個特點，從商業(yè)性住房金融機構的支持特點來看，有四個方面的特點。
2009-11-16 10:17:36
高廣春:
第一，帶商業(yè)性住房金融機構支持層面的，商業(yè)銀行扮演著絕對的主角角色，它在住房貸款當中的比重高達98.5%，這也是來自于中國統(tǒng)計局的網站。
第二，商業(yè)銀行的房貸業(yè)務的基本態(tài)勢是先下行，后上行，但是上行明顯強化下行。我們從圖表中可以看到2008年下行的態(tài)勢在2009年幾個月的時間就復蘇完畢，而且繼續(xù)上攻。正是因為這樣一個特點，導致2009年中國住房價格迅速攀升，住房市場甚至出現(xiàn)泡沫的局面。這張圖表可以說明這個問題，住房貸款的同比增長率和房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)圖，可以看出住房貸款的增長率明顯超前于房地產開發(fā)的指數(shù)。
2009-11-16 10:27:50
高廣春:
第三個特點，商業(yè)銀行房貸不良率逐漸的偏低，這個圖表顯示的是部分上市銀行的房貸不良率，從表中可以看出絕大多數(shù)銀行，無論是開發(fā)貸款，還是建筑貸款、按揭貸款的不良率都非常低。比如興業(yè)銀行2008年的房貸占40%以上，不良率還維持在1%以下，這說明銀行業(yè)的房貸不良率還是非常低的，負債資產表現(xiàn)比較好。
但是這并不能證明這個情況就是好的，這個情況恰恰反映出商業(yè)銀行的風險管理還存在很多問題。主要問題有四個方面：一是普遍缺乏對房貸客戶的信用分析；二是各銀行普遍存在重房產輕還款來源；三是不少銀行事實上存在假按揭，低首付的問題；四是目前收益率高，通過證券化的途徑來轉移這個方面的問題。
第四個特點，房貸品種這兩年呈現(xiàn)的比較活躍，不少銀行推出了一系列豐富多彩的住房貸款品種。但是從品種的特點來看，突破性的創(chuàng)新比較少，大多數(shù)局限在現(xiàn)有的框架之內，表現(xiàn)出商業(yè)住房貸款機構創(chuàng)新的動力和能力還不夠。
2009-11-16 10:29:05
高廣春:
第三個方面的特點，基本的特點是住房公積金在2008年以來使用的靈活性方面和匯率方面有一定改善，但是對住房市場的支持率偏低，使用質量和效率存在一些問題，特別是制度性層面存在根本性的缺陷。
以上是2008年中國住房金融機構運行態(tài)勢的基本特點。下面對2009年第四季度到2010年未來的走勢做一個基本展望。
總的情況來看，2008年以來，住房金融機構所表現(xiàn)的問題就是過于向商業(yè)銀行趨向非常明顯。但是從決策的走勢來看，還沒有看出要改變這個缺陷的跡象。從年初以來，中國銀行決策和監(jiān)管當局也推出一系列的完善中國金融體系的措施，比如在農村要推出五年農村銀行的規(guī)劃，但是對中國的住房金融沒有一個大的根本性舉措推出。第二個特點，商業(yè)性住房金融走勢，基本特點是上行方向難以改變，勢頭是趨弱。下面的圖是用三個方法對2010年的房貸投放做了預測。這是基本的預測情況。
2009-11-16 10:29:35
高廣春:
下面我介紹一下住房金融機構支持所存在的問題和挑戰(zhàn)。存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是同2008年的流動性收縮對房價下降的緩慢影響相比，2009年過快釋放的流動性推動了房價的過快上漲。二是2009年以來流入住房領域的貸款更多的支持了投機性的住房開發(fā)和消費，而不是真實性的住房開發(fā)和消費。三是風險放寬手段有限。四是政策性住房金融沒有發(fā)揮有效的支持作用。
面對挑戰(zhàn)：一是如何在收緊對投機性住房開發(fā)和消費的流動性同時，有效釋放對真實性住房開發(fā)和消費之貸款需求的流動性；二是如何在享受住房貸款高收益的同時有效防控住房貸款的風險隱患。
政策建議：有保有壓有控。“?！?，是保首套房貸，積極支持和鼓勵首套房貸，首先通過下行房貸利率來降低首套房貸者的成本。二是借助于政策性手段對中低收入購房者的房貸給予貼息?！翱亍保瑖揽赝稒C性房貸，嚴防房貸風險。
謝謝大家！
2009-11-16 10:30:13
姜雪梅:
親愛的女士們，先生們早上好！我代表課題組向大家介紹住房保障的內容。從國際經驗來看，住房濟貧層次上升到社會保障層面。住宅權已是城市居民的基本權利。從住宅政策發(fā)展軌跡來看，大眾化福利到殘余化保障。福利分為三類，以美國、日本、英國為代表的自由福利政策，二是以德國和法國為代表的協(xié)調福利政策，三是以瑞典為代表的社會福利政策。大家都知道，瑞典的社會保障比較發(fā)達，而且住宅保障也比較成功，國家對土地市場的干預程度也非常高。
國際上發(fā)達國家的住房保障制度體系是多層次和多方位的保障。一般收入階層的住宅保障有公積金制度，稅收優(yōu)惠政策、抵押貸款擔保和住宅更新改造政策，還有針對低收入的住宅保障有公共住宅供給、租金管制、租金補貼和稅收優(yōu)惠等政策。住宅保障制度隨著社會的發(fā)展動態(tài)發(fā)展、演變，具有由面到點的發(fā)展特征。政策的著重點逐漸走向提高中低收入者可支付能力的制度體系建設和完善。隨著這個制度體系建設和完善，政府始終是參與者和監(jiān)管者，但是更側重于監(jiān)管者的角色。
2009-11-16 10:32:24
姜雪梅:
我們國家的住房制度大概經歷了三個階段。一是住房實物分配制度階段，二是制度改革階段，通過制度改革初步建立了市場住宅供應體系，而且改變了過去由政府提供住宅的供應模式。三是住房貨幣化分配制度。從我國的住房設計來看，住房保障有三個制度，一個是公積金制度、經濟適用房政策和限價房政策和廉租房政策。
我們國家的公積金制度建設迅速發(fā)展，住房公積金覆蓋率不斷提高，已成為居民購房的主要融資渠道，公積金的利用規(guī)劃不斷的完善，比如上海市房租超過收入的20%時職工可提取公積金購房。在天津，子女可以提取父母的公積金購房。我們國家的經濟適用房建設從1998年全面實施，到2005年每年基本上建設的規(guī)模比較小，而且2005年之后經濟適用房建設的套數(shù)占住宅總竣工套數(shù)的不到10%。
2009-11-16 10:35:12
姜雪梅:
廉租房的建設比較緩慢，而且廉租房的覆蓋率比較低，而且資金缺口也比較大。2009—2011年廉租房住房保障計劃出臺之后，我國2009年保障性住房建設力度比較大，這也與我國擴大內需政策有關。根據我國的住房保障政策，我們從四個層面分為總體住房保障程度，一般收入居民收入保障程度，中低收入居民住宅保障程度和最低收入居民住宅保障程度，從8個城市來分析。由于數(shù)據的原因，我們只做了三個程度的保障。
我國的貨幣保障體系，公積金占工資比例來算，就是指住房貨幣保障程度。青島、天津、寧波、杭州這些城市的貨幣保障指數(shù)比較高，因為這些城市的公積金最高上限比較大。經濟適用房覆蓋率指數(shù)，我們從1999年到2007年的經濟適用房的竣工面積占整體住宅竣工面積的比例來分析，我們分析的覆蓋率指數(shù)從10%—15%比較適中，如果超過25%，竣工量就比較大。我們可以看到廣州、上海、寧波、北京的經濟適用房的竣工較小，而且這些城市的房價也比較高，這就從反面反映了經濟適用房的供給一定程度上抑制了房價的上漲。
2009-11-16 10:36:02
姜雪梅:
中低收入保障性住房負擔指數(shù)。經濟適用房房價比和收入比都在7以下，也就是說把面積控制在60平方米的經濟適用房政策是比較有效的改善中低收入居民條件的政策。廉租房貨幣補貼保障指數(shù)，扣除廉租房貨幣補貼指數(shù)的實際租金占市場租金的指數(shù)，我們可以看到廉租房貨幣補貼保障補貼的好，重慶、天津、長沙這些城市，像深圳這些城市貨幣保障指數(shù)比較低。
2009-11-16 10:36:27
姜雪梅:
我國的住房保障制度也存在一些問題，制度需要完善。比如住宅保障形式比較單一，經濟適用房、限價放、廉租房要享受每個保障性住房都要有門檻收入，而且門檻收入之間的差距也比較大。如此就產生了不能通過這些保障政策來滿足住房的夾心層，所以夾心層也是很大的問題。而且缺乏住房普查統(tǒng)計數(shù)據，住宅保障也缺乏長期規(guī)劃。針對這些問題，我們提出了一些政策建議。比如增加公積金收益及其分配。大家都知道公積金收入不交所得稅，所以收入越高的人所交的公積金也多，而且稅率也大，所以某種程度上我們可以說，公積金制度偏向了高收入者，拉大了貧富之差。所以通過提高公積金存款利率，可以提高中低收入者的住宅可支付能力。經濟適用房的政策大家有很多意見，因為它建筑能力持續(xù)不到位，如果我們把經濟適用房進行封閉式的經營，比如說建經濟適用房的回收機制，之讓它在中低收入者之間消費，這樣實施的目標和效果可能更加好。
2009-11-16 10:36:49
姜雪梅:
最后，以物業(yè)稅的實施促進住房保障制度的有效監(jiān)管和保障性住宅的良性經營。通過物業(yè)稅至少我們可以實現(xiàn)信息的對稱化，而且以物業(yè)稅的收入來經營保障。根據以上分析，對部分城市做了一些評價和政策建議。比如在北京市，我們應該適當?shù)募哟髮洕m用房的供給，現(xiàn)在擴大廉租房的保障范圍。就石家莊來說，它的中低收入階層的住宅保障比較到位，但是應該提高低收入群體的住房標準。
我的報告完畢，謝謝大家！
2009-11-16 10:37:14
主持人 高培勇:
感謝幾位課題組成員的發(fā)言。接下來我們請到會的嘉賓發(fā)言，首先有請國家統(tǒng)計局總經濟師姚景源先生，大家歡迎！
2009-11-16 10:37:48
姚景源:
我覺得房地產行業(yè)非常重要，剛才鵬飛講究竟房地產行業(yè)在整個經濟結構當中做什么定位，我們課題組在研究，但是這確實是一個非常重要的行業(yè)，因為它的拉動力強。它拉動50多各行業(yè)，上游拉動鋼鐵、建材，下游拉家用電器，可以一直拉到窗簾、紡織品，所以它的拉動力很強。一個是從整個經濟發(fā)展，從擴大內需，特別是以消費為主拉動經濟，這個行業(yè)非常重要。還有，我們要實現(xiàn)全面小康，全面小康其中重要內容之一應當是居住指標。所以就這兩點來說，這個產業(yè)非常重要。
2009-11-16 10:38:17
姚景源:
第二，這個產業(yè)的問題是什么，我們要理性看待。咱們光罵不行，我們要理性，這本書就進行了分析，真是理性。舉個例子，我前段時間講過，我認識很多的開發(fā)商，我也搞調研，他們和我說，今年上半年房地產企業(yè)基本上把全年的錢賺完了。如果從經濟學角度來分析，一種商品能夠變成貨幣，咱們講商品到貨幣的轉變是最驚險的跳躍，但是它完成了這個跳躍，這說明它的價格是合理的。所以我們的開發(fā)商說價格不合理能賣出去嗎。
2009-11-16 10:39:18
姚景源:
我有一次講過，價格的事有諸多原因，其中有一個原因，這個事不能用市場說明，像北京高的離譜了。你現(xiàn)在越往高預測越厲害。我當時講了一個原因，買房人第一不是支付貨幣的人，比如兩個小青年買房，雙方父母掏錢，爺爺奶奶掏錢，是6個家庭支持一個小家庭買房子，這樣就扭曲了支付能力和價格。這個經濟學叫第三者買單，相當于公款消費。我說這個問題很嚴峻，它實際是把三代人一生的積蓄都買房，而且這些人都是老年人，將來保障怎么辦。所以我覺得一定要理性，你怎么罵它都不解決問題。而且我始終堅持，罵人容易，講道理難。所以我們還要科學、理性。
2009-11-16 10:40:04
姚景源:
第三，我的手機上收到一個信息，叫做“經濟下滑，股市迷盲，規(guī)避風險，購買住房”。剛才講到宏觀經濟運行，我和裴所長講，我們也一樣，價格的東西現(xiàn)在沒有通貨膨脹，還是負0.1，1—10月份。當然，價格肯定會有所回升，因為整個經濟也回升了。但是我覺得不要單純的把價格回升就叫做通貨膨脹。我真的講消費者千萬不要因為通貨膨脹的因素搶購房子，這樣來算恰恰屬于上套。
最后，我要祝賀你們這本書的出版。
2009-11-16 10:41:48
主持人 高培勇:
謝謝姚總。我記得若干年前，一次會議上主持人在評價朱镕基總理時用了八個字“口吐蓮花、妙語連珠”，今天我把這八個字也送給姚總。接下來我們請國務院發(fā)展研究中心市場研究所研究員寥英敏女士發(fā)言！
2009-11-16 10:42:14
廖英敏:
各位領導、各位來賓上午好！今天城市與房地產經濟研究室給我們提供了這樣一本研究成果，我覺得這個成果是很好的。它也完成了研究體系，深入的分析研究，而且在研究當中，在成果當中我看到了許多的新意和亮點，包括住房指標體系和真實測算，我覺得這些都是很有價值的。由于時間關系我不全面評價，只談幾點感受。
2009-11-16 10:42:55
廖英敏:
第一，大家都知道，當前我國經濟發(fā)展階段，住房是居民的主要消費內容，購房對于老百姓來說是一生之中的大事。但是近幾年住房價格不斷上漲，雖然2008年在國家宏觀調控和金融危機的影響下，房地產市場調整，房價稍微回調，但是2009年又翻上去。所以對住房價格，對于住房來說是社會上關注的焦點，而且評論也有很多，說法也不一致。那么這些評論和說法對于當前處理弱勢群體，要買房的老百姓來說很難判斷趨勢怎么樣。所以在這種情況下，有些老百姓失去了很好的購房機會。
2009-11-16 10:43:29
廖英敏:
我之所以這么說，因為我們的學術界、研究工作者一定要客觀、實際的向老百姓把住房市場的情況講清楚。今天是新聞發(fā)布會，綠皮書的報告肯定是要通過媒體傳達給老百姓，這個住房報告很客觀、系統(tǒng)、嚴謹?shù)姆治隽朔康禺a市場的局勢。所以這個研究應該是老百姓的事，因為它將經濟理論與客觀實際相結合，運用科學的分析方法，實事求是的分析了2008年—2009年的住房市場運行狀況，而且客觀的預測了2010年的房地產市場的形勢，主要是要把客觀的供求狀況給了老百姓，影響房地產市場的因素交給老百姓，叫老百姓能自己判斷，這樣將來他購房的決策不會怨社會。所以我覺得這本書對老百姓負責，對社會負責，是比較有價值的書。
2009-11-16 10:43:52
廖英敏:
第二，書中的預測、建議提到2010年住房市場的調控政策目標是價穩(wěn)量增，這個目標是非常好的，也是非常理想的。但是在當前的形勢下，當前我國整個金融形勢從金融危機當中走出來，經濟形勢好轉，而且通貨膨脹預期上升，投資者大量進入，開發(fā)商已經完成了今年的銷售任務，他已經不差錢了，也不急于打折銷售。同時，住房保障計劃，也就是我們的保障性住房計劃還有待進一步完成和落實。
2009-11-16 10:47:00
廖英敏:
在這種狀況下，對于明年實現(xiàn)價穩(wěn)量增的政策調控有一定難度。當然，報告中也提出許多調控政策的方式，比如抑制投機，引導投資，鼓勵消費，擴大保障，以及定量寬松、精確投放，抑揚有別，重拳出擊，多側組合、時空級配，長短結合、標本兼治的原則等等，都是很好的。關鍵是如何細化，具有可操作性，能夠在明年的政策調控當中落實，這是關鍵。所以明年能不能達到價穩(wěn)量增，能不能達到這個目標，其實是很重要的。
2009-11-16 10:47:43
廖英敏:
第三，書中很好的提高了一系列解決住房長期問題的對策建議，這對于建立促進住房市場穩(wěn)健均衡發(fā)展的長效機制具有重要意義。這對未來的房地產市場平穩(wěn)發(fā)展是很有重要意義的。但是這里我想提一個想法，在未來，在“十二五”或者在未來的發(fā)展階段中，政府所關注的人群是不是需要調整，因為書中著重提到了城市化進程，政府關注的人群應該進行調整。
我所說的人群包括兩方面，一個是住房保障人群和住房需要支持的人群?，F(xiàn)在保障的是城市低收入，我們的經濟適用房和雙限房支持的是城市人口的中低收入階層，這里就沒有非城鎮(zhèn)戶口的外來人口的住房支持。因為我們的財力有限，主要解決城鎮(zhèn)人口的低收入住房問題。到“十二五”，到未來的發(fā)展階段，在我們的城鎮(zhèn)化進程繼續(xù)加快的過程中，這部分人口是不是應該納入到政府需要關注的人群目標當中，將來我們關注的人群目標主要應該是這些。因為這關系到1、2億農民工的身份能不能轉成城鎮(zhèn)居民的問題，也關系到我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化能否實現(xiàn)的問題，這將是未來我國住房市場面臨的一個重要問題，也是值得進一步研究的問題。
今天我們看到的報告是首發(fā)，應該是一個美好的開始，還希望今后看到更多更好的報告。謝謝大家！
2009-11-16 10:47:59
主持人 高培勇:
謝謝廖老師。接下來我們請中國社科院研究生院院長劉迎秋先生發(fā)言，大家歡迎！
2009-11-16 10:55:09
劉迎秋:
對于住房來說我真的是外行，過去我也關心這個問題，但是作為經濟學的研究對象，我對這方面了解的非常少。財貿所在裴所長的領導下，城市與房地產研究室能夠組織力量編寫這樣一本研究，完成這樣一本住房發(fā)展報告，我覺得非常好。而且概念界定的還是比較好的，叫“住房報告”，不是“房地產報告”，城市中心是《房地產藍皮書》，這個叫《住房綠皮書》，所以這個概念挺好的。第三，房地產是更大的概念，住房是窄一點的概念，而民生關注的可能主要還是住房的問題。所以把住房作為研究對象，把住房的發(fā)展作為闡述的主題，把住房發(fā)展這件事與中國的總體發(fā)展結合起來，這樣的角度也是非常好的。
2009-11-16 10:58:49
劉迎秋:
我們現(xiàn)在看住房，要把它作為一個消費的對象來看待。通常來講，人的消費需求衣食住行，這是中國人講的，一直是這樣的排序。現(xiàn)在的排序實際上有變化，我們是吃穿行住，解決的順序也是這樣，吃的問題已經解決了，在改革開放以后，特別是1982年前后全面推行聯(lián)產承包責任制，吃的問題由原來的糧食以及和糧食有關的各種短缺、憑票就變成90年代中后期完成取消。80年代中期的買豬肉憑票，后來出現(xiàn)賣豬難，原來糧食要評票變成了賣糧難。后來就是穿，過去是新三年、舊三年，縫縫補補又三年，現(xiàn)在捐舊衣物都要洗的很干凈，我們在援助中西部地區(qū)要捐舊衣物做的也不錯，所以穿的問題解決的也比較好。
之后是行，80年代的時候我們預測大概在1997年、1998年轎車進入家庭，但是中國是在1992年轎車進入家庭。到現(xiàn)在，北京的很多家庭是一家有兩臺車，因為是限行，所以很多家庭都是這樣。當然，車的高低檔次也不一樣。
2009-11-16 11:06:41
劉迎秋:
現(xiàn)在就是房，房子比車貴多了，北京前天的房價公布五環(huán)以內接近1萬6—1萬9之間，五環(huán)到六環(huán)商品房已經突破1萬。需求內容報告中也講，有真正的消費需求，也有投機性需求，還有投資性需求，這也發(fā)生了變化。但是無論怎么樣說，住已經提到了日程。所以報告的選題比較好。
當然，問題也有。住房還是在市場的發(fā)展上，住房又分類，分為商品性住房，自建自住的住房，還有租住的住房。報告中這幾個方面似乎都涉及到了，但是住房有價格問題，自建自住的通常沒有價格，但是自建自住的如果出租，甚至于也有轉讓的可能性，不管采取什么形式都有轉讓，這個時候，自建自住也有價格。所以這是一個很復雜的問題。這個報告的重點在于商品住房的市場發(fā)展，這些報告中都涉及到了。
在住房發(fā)展問題上，還是住房市場發(fā)展的問題。按照姚總經濟師所說的，它涉及到50多個行業(yè)，就像政府重視汽車等等，因為它上下游的關聯(lián)度都非常高。所以把住房市場認真的研究是非常重要的?，F(xiàn)在的問題是中國的住房，我們討論的是商品房，而不是廉租房，或者是一般的租住房，這個房子的價格這么漲是什么現(xiàn)象，這個報告也提到了。我覺得還要做深入認真的分析，中國的住房以北京、上海為代表，總的來講都在這兒。5月份之前沒漲，跌到低谷，現(xiàn)在是恢復性的、報復性的、或者是成倍的上漲，這個現(xiàn)象還是需要認真的分析它的政治經濟學的含義和它反映的經濟關系需要。
2009-11-16 11:08:39
劉迎秋:
一般性的對策報告中也談了很多，我覺得還是需要再深入一下。地方批租土地，價格不斷翻番，據說北京已經到了8600多塊錢，不知道真假。這個批租成為地方財政的財政收入，這是什么現(xiàn)象，我覺得應該揭示。如果財政收入原本屬于稅為主要收入，而地不是地方的，應該是國民的，每個有生存權的人，或者每個中國人都對土地有他的權益，現(xiàn)在成為一種局部性的權利的形勢，這是應該分析的。如果不分析，它潛在的經濟矛盾和政治風險都應該毫不客氣的說是包含在里面的。所以這一點應該引起各方面的討論。
所以我認為，如果把土地的批租作為各級地方政府，乃至于更局部的集團利益實現(xiàn)形式，它所包含的關系是危險的。反過來如果這個問題我們認識它，我們就要討論幾個問題，第一，住房結構要調整。商品房書中分為高檔商品房、普通商品房和廉價商品房、補貼商品房、社會保障房，這幾個區(qū)分還是好的，這幾個結構要好好的討論和研究。商品房和非商品房、租住房和銷售房要區(qū)分，國家要在這方面考慮、總結，它是我們產業(yè)的一個重要支柱，它有很高的關聯(lián)度，它對經濟社會發(fā)展有很大的影響，對收入、就業(yè)都有影響，但是它也包含著矛盾，所以這個結構要調整。
2009-11-16 11:33:50
劉迎秋:
有一種觀點認為，我們應該擴大租住房的比重，應該把商品房的比重降下來，但是降不下來的問題是有產權問題。我一直感覺住房產權對中國老百姓有某種誤導，70年的產權是產權嗎，它應該是使用權。人們在這種導向下拼命的買，等于是三代人湊一筆錢給獨生子女買這么貴的房子，這種現(xiàn)象所包含的內涵可能也不是簡單的問題，早晚會暴露出深層的矛盾。所以這個結構在研究住房市場時要明確的提出調結構，結構調整以后，價格自然要調。另外，調結構不僅是城市住房，農村的房也要納入進來，所以這也要討論，不僅是廉租商住的比例，而且誠實人蓋的房子和農村人蓋的房子也要一樣。
這樣就把住房不僅作為產業(yè)，而且作為民生的重要內容，或者是重要追求，就業(yè)是民生之本的話，住房是民生本來的追求，或者本來的需要，是最基本的需要。居者無其屋，還談什么其它的建設。所以對于這一點要討論，通過結構的討論、城鄉(xiāng)之間的討論，通過它的價格構成的討論來解決它的生產、經濟和社會的關系問題，來解決從國家到地方，從公家到私人利益的分配關系，來構建和諧社會。否則，和諧社會的建設就成為一種表層的建設，就會影響它未來的發(fā)展。所以這個報告從住房的角度討論的非常好，也非常重要。
我相信在財貿所的領導下，在一批年輕人的努力下，這個研究會更深一層，有更大的發(fā)展。謝謝。
2009-11-16 11:34:50
主持人 高培勇:
下面請中國社科院經濟研究所汪麗娜研究員發(fā)言。
2009-11-16 11:35:25
汪麗娜:
非常高興倪鵬飛給我這樣一個機會來參加住房發(fā)展報告的發(fā)布會。雖然沒有拜讀整本書的全文，但是剛才聽了課題組簡要的介紹，我覺得這個書出的很及時，而且是非常意義的。不管課題組成員對住房產業(yè)或者是房地產業(yè)在整個國民經濟中扮演著什么角色，但是從整個學術界對它的關注和整個社會對它的關注，都可以感覺到它的重要性。
我想住宅之所以引起大家這樣超乎尋常的關注，可以從兩個角度來考慮。一是從生產的角度講，我們知道我國作為一個主要靠投資拉動經濟的國家，住房投資在整個固定資產投資當中占有相當大的比重。以城鎮(zhèn)住房投資為例，它幾乎占到整個城鎮(zhèn)固定資產投資的18%。從產業(yè)的關聯(lián)度來講，它的上下游產業(yè)相關的有50多個產業(yè)。從它的技術升級的角度來講，也是比較快的。我國現(xiàn)在做低碳經濟，建筑節(jié)能就占了非常大的比重。從消費的角度來講，住房的問題是和老百姓消費結構的升級，它的趨勢是相聯(lián)系的，也就是說，在老百姓滿足了吃、穿、用等基本需求以后，住與行的問題就是現(xiàn)階段老百姓最關心和最需要解決的問題。從這個角度講，這本書出的很及時，而且很必要。
2009-11-16 11:35:46
汪麗娜:
這個書的研究成果剛才聽了介紹，我覺得有幾個亮點。第一，它不是簡單的闡述一些社會上關注的熱點問題，而且對所有人來分析住宅市場建立了比較客觀的，有理性的分析框架。實際上，住房市場主要是由供需來決定的，供給影響了整個生產能力。從需求上講，老百姓的收入，中國的城市化，老百姓消費結構的升級換代等，它從客觀的描述里給大家提出了一個怎么樣認識問題、分析問題的框架。另外，這本書也有很多創(chuàng)新的地方。比如可支付指數(shù)大家都知道，但是保障指數(shù)，住房市場的潛力指數(shù)等等，這些是新增加的分析指標和框架。我覺得也很受啟發(fā)，有許多值得借鑒的地方。
第二，這本書的亮點不是簡單的對現(xiàn)階段的市場的波動做直白的描述，而是涉及到很多與住房相關的制度建設。比如土地、財政，還有住房商品化與住宅保障的關系等的制度建設。這可能是未來住房市場健康發(fā)展要建一個長效機制的切入點，也是一個基礎性的工程。所以我想借課題組的研究思路想簡單提一點自己的想法。
2009-11-16 11:36:15
汪麗娜:
現(xiàn)階段大家都覺得房價太高了，老百姓買不起，抑制了整個中國的消費增長。原因是什么？政府又該做什么？現(xiàn)階段大家對二次房改的爭議很多，實際上不論我們要不要二次房改，它提出的理由有沒有依據，至少它反映了老百姓對現(xiàn)階段的房價不滿意。政府應該做什么，特別是現(xiàn)階段我們正在思考“十二五”經濟發(fā)展規(guī)劃。在這當中，住房抑制了對生產和消費的影響，它在整個國民經濟中到底應該扮演什么樣的角色，政府應該給予什么樣的政策指引。
從我們國家來看，如果大家認定一個合理的收入分配結構肯定是兩頭小、中間大，老百姓現(xiàn)階段的需求又是上升到住與行的問題，應對這樣一個市場收入分配結構和市場的需求結構，我覺得政府在未來的“十二五”經濟發(fā)展規(guī)劃當中首先應該旗幟鮮明的提出來，大力發(fā)展老百姓急需的可支付性住房。這點在報告中已經提出來，所有的數(shù)據都表明，現(xiàn)階段房子的可支付能力在下降。為什么？這和我們的住房政策有偏差是相關的。
2009-11-16 11:36:46
汪麗娜:
大家知道，中國的住房制度改革是從1999年正式啟動的，最近這幾年大家都極力于再把住房從實物分配向貨幣化推進，但是這樣往往“一刀切”的政策需要政府的把關和掌控，給它一個政策性的指引，就是在住房供給中，雖然都是商品房，但是到底應該發(fā)展哪一類的商品房，至少應該是中低價位的，老百姓買得起的。在國外，可支付住房是占整個家庭收入支出的30%左右，很多人說這個數(shù)據中國不能學，因為中國有很多的隱形收入。那么我們即便把它上升到一個非常寬泛標準，占到家庭可支配收入的50%左右，我想現(xiàn)在的價格也是偏高的。只有你把市場上生產的東西變成老百姓真正需求的，那么供需對稱，市場才能可持續(xù)的發(fā)展。
當然，現(xiàn)階段由于中國收入差距的擴大，有一部分高收入壟斷行業(yè)、金融行業(yè)等等，出現(xiàn)了一些少數(shù)的高收入群體，雖然他們的占比很小，但是形成的消費能力和投資能量很大。但是如果這個市場僅盯著少數(shù)人，這個路是走不遠的，因為他們畢竟相對于13億的中國人口來講是有限的。所以一個住房市場的健康發(fā)展，一定是在占整個人口的80%的中等收入群中有可支付能力，才能維系市場的長遠健康發(fā)展。這是政府在政策引導上應該向這方面努力的。
2009-11-16 11:37:09
汪麗娜:
很多人講，這個市場是完全市場化的，商品化的，政府靠什么去調控呢？我想，我們過去一年里實施的是“一刀切”的刺激房市，或者是救市的政策，比如銀行降息、政府減稅，無論什么人，高低收入，只要你買房子，政府就給你優(yōu)惠，給你減稅，實際這個政策是有用的。沒有差異性的政策，往往是“一刀切”，那么就不能保障政府的優(yōu)惠落到真正的應該扶持的對象的頭上。
如果政府想把住房市場的結構調整起來，你可以從源頭上，比如說開工許可、土地供應、財稅、金融等方面，都可以完全來進行調控。關鍵在于當政府在盲目的啟動市場、救市的時候，往往采取“一刀切”的政策，結果就會出現(xiàn)今天的情況，就是大家在媒體上可以看到的，是危機救了房地產業(yè)。如果按照去年下半年房地產合理的調整，我們的圖書可能不會像今年3、4月份節(jié)出現(xiàn)火爆的情況。所以市場如果沒有合理的調整，盲目的靠吃藥、打針，這個市場的健康發(fā)展是值得大家劃一個問號的。所以政府應該要在市場上有所作為，要進行調控，要給它一個政策的指引。其實這和企業(yè)追逐利益是不矛盾的，因為你發(fā)展普通商品房，這個市場也是有需求的，而且可能賣的更好。
2009-11-16 11:37:31
汪麗娜:
第二是建立長效機制。我覺得值得思考的問題就是我國的土地政策問題，這在書中也涉及到了。大家知道，房價從什么時候開始漲的，有人認為是1999年中國住房制度改革，但是真正的爆漲就是2000年以后，它給了大家公平競爭的機會，問題是這個市場的結構不好，僅限于商業(yè)用地、工業(yè)用地、市政用地，都沒有進入到這個市場，而且這個市場上只有地方政府一家，所以他賣出的土地肯定是一個壟斷價格，不會是由多方供給和需求形成的合理價格。
當?shù)胤秸譀]有一個穩(wěn)定的稅收來源的情況下，它主要的公共設施的投資和公共品主要是依賴賣地的時候，就使得地方政府和開發(fā)企業(yè)不知不覺的坐到了一起，產生了一種利益同盟。也就是說，房地產市場越紅火，不光是賣地，其他的營業(yè)稅、交易稅、印花稅都會構成地方政府的主要來源。所以去年的救市出現(xiàn)了與以往宏觀調控大不一樣的結果，就是地方政府先于中央政府出臺政策。這種土地政策、土地制度繼續(xù)這樣下去，會對整個房地產價格形成一種扭曲。
2009-11-16 11:38:06
汪麗娜:
當然，中國最大的問題還在于我們的土地產權和房屋產權是分離的。我們的土地使用權只有70年，老百姓到底買了什么，這是一個說不清的事情。這種土地制度如果不改，盲目的推高價格，像今年上半年很多地的價格，比如說廈門、北京，樓面價格達到了2萬、3萬，你怎么可能在這樣一個土地市場的背景下讓房價走下來，肯定不可能。所以我覺得我們的制度應該進行反思，能不能讓普通住宅的價格不采取一種價高準則的方式，能不能采取綜合的指標，比如考核開發(fā)企業(yè)的資質，考核他用地到底是在蓋高檔別墅，蓋商業(yè)樓宇還是蓋居民用的普通住宅，考核企業(yè)前期的業(yè)績，房屋有沒有不好的地方，老百姓的滿意度、社會的認知度，這些指標都可以做。只有讓真正的普通居住用地采取一個公平的競價機制，才能抑制那些上市公司，特別是今年上半年出現(xiàn)的很多是非房地產企業(yè)來進行土地投資、投機。
2009-11-16 11:40:09
汪麗娜:
大家知道，因為我國的土地是銀行信貸最可靠的抵押品，很多人都在炒房價的構成，實際上房價成本的構成和開發(fā)企業(yè)的利潤并不是決定的因素，最直接的因素是房地產開發(fā)企業(yè)金融杠桿的利用率。也就是說，很多房地產企業(yè)我們?yōu)槭裁匆拗扑杂匈Y本金是35%，現(xiàn)在降到20%，這意味著給了房地產開發(fā)企業(yè)更多的利用別人的錢給自己牟利的機會。
所以你簡單的靠房價和成本的比可能只有10%的利潤，但是如果把它的資金利用率考慮進去，它的利潤率可能是50%，甚至是更高。你不考慮他的金融杠桿，靠土地撬動金融市場這樣一個流程的話，這個利潤構成是很難算清的。所以中國的土地制度是影響房市的最大的障礙和背景。
2009-11-16 11:41:10
汪麗娜:
第三是財稅，這是我們高所長的專業(yè)。但是我想簡單提一點，一是不能實行“一刀切”的減稅政策。另外，中國的房地產業(yè)稅，也就是咱們所說的物業(yè)稅應該盡早出臺。當然，它對抑制房價沒有決定性作用，因為房價取決于供需，但是它對整個市場的房屋、土地的正常的持有有一定的調解作用，而且這也是世界上各國慣用調控市場很重要的手段。特別是它在減少收入差距上有著重要的作用。
因為新階段的中國人，或者是國外，人們靠工薪收入形成了收入差距，這是太微不足道了，關鍵是資產的收益。特別是在中國有這么高的儲蓄率，又沒有其他金融資產的情況下，大家會發(fā)現(xiàn)一個情況，就是通脹率可能上不去，但是資產價格會猛漲，它們是一個翹翹板的關系。所以你要保證在流通性特別充裕的情況下，資產價格有所控制的話，適當?shù)某雠_一些財稅政策來抑制收入分配和抑制資產價格的增長，這是有相關重要的關系的。
2009-11-16 11:41:28
汪麗娜:
所以我希望課題組在未來的長遠發(fā)展中從這些長效機制、完善制度建設等角度去進一步的探討中國住宅產業(yè)的發(fā)展，可能會給老百姓創(chuàng)造一個更好的居住環(huán)境。謝謝！
2009-11-16 11:41:48
主持人 高培勇:
謝謝汪老師。接下來請社科院財貿所研究員王誠慶先生發(fā)言，大家歡迎！
2009-11-16 11:42:02
王誠慶:
談不上體會，談一些感覺。我看來，這本書是一個非常好的書，有幾點我非常的重視的。第一，它具有比較好的理論價值。以前我曾經有幸和倪鵬飛同志以及一些年輕的同志研究過城市住房的問題，也提過一些課題，有房地產周期和社會保障的，但這是以前的，而且限于具體的某一個層面，所以總體把握的不夠。在當初的時候，我們曾經設想過，想出過這么一本書，但是當時的條件有限，在當時沒有做成?，F(xiàn)在看來，經過新聞媒體和其它同志的努力，出了這么一本理論性比較好的書。
2009-11-16 11:42:14
王誠慶:
它的好處是：第一，它體現(xiàn)在有一個理論框架，在這個框架里面比較好。在宏觀經濟背景下，在城市化的背景下，我們應該相應的做房地產的主體，里面包括開發(fā)商、金融機構和老百姓住房需求的問題，也有相關的住房市場體系。在這個基礎上，更重要的是做了住房價值、潛力的分析，這是我們以前沒有做過的。把所有的問題都研究一遍以后，這里面進一步的加強了各方面的住房公共政策，從體系上是一個比較完整、比較合理的體系，是一個具有理論價值的體系。
第二，這是一本比較有實踐價值的書。這里面主要有一些分析工具，比如說一些設立了具體指標，比如說支付能力、貸款、市場監(jiān)管等等，這些應該說是比較適合于為經濟管理者提供意見和建議的。當然，利用這些東西實際上也是對市場比較好的分析，對于社會公眾和社會消費者來說，如果仔細看肯定會從中受益。但是這本書更加明顯的特點是比較切合了向經濟決策部門提供咨詢的作用，我想這也和社科院的定位是非常一致的。
2009-11-16 11:42:56
王誠慶:
另外，所謂一本理論方面的專著，它的數(shù)據用的比較早。我看了好多數(shù)據都用到了，比如說2009年8月份，這樣的話更有時效性，所以對于決策咨詢價值非常大。這本書比起我當初看到的更好，因此在這里我想向倪鵬飛先生和參加這本書的作者表示祝賀。
另外，我個人看到和聽到一些介紹，就我因為有一定時間研究住房問題的基礎和背景，我看到這個相關內容，聽到介紹以后是非常開拓思路的。像以前在這種問題上我基本上是局限于重視供給需求的對比關系上，但是聽到各位的介紹以后，我覺得有受啟發(fā)，思路非常開闊。比如從供求缺口上，這里面有非常好的情況，像2003—2008年一直是短缺缺口，包括剛才向我們介紹的流動性的問題，等于在好多因素的綜合作用下形成了與原來不同的感覺。比如說以前看到一些現(xiàn)象，像消費者的不理性，開發(fā)商的瘋狂炒作等等。幾位作者解釋供求缺口，流動性的注入，大家對這個問題會有一個深刻的認識。所以我的新的體會是像這種情況既不能歸咎于投機者的炒作，也不歸咎于消費者的購房不理性，甚至不能歸咎于開發(fā)商的利益驅動下的各種各樣的行為。我相信，我回去仔細看以后會有新的體會。
2009-11-16 11:43:30
王誠慶:
另外一點，這本書里邊提出了好多非常明確、非常具體的觀點，這些觀點在對現(xiàn)實進行分析的基礎上，有了理論框架，提出了一些意見。但是有一些觀點很可能是有爭論的，有可能大家還沒有得到辯論。比如說講到通貨膨脹概率增長的問題，我本人贊成。但是據我了解到，這是比較大的，而且比較有影響，這是正常的。這是作為一個理論的研究成果，而且我看了里面的大量數(shù)據，有一些是成立的。
但是這里面有一個問題，因為我們出發(fā)點不一樣，有一些基本判斷不一樣，那么所提出的對策可能就會不一樣。在這種情況下，這個東西到底能夠發(fā)揮多大的影響。對于這一點我非常高興，我可以就是向在座的媒體和朋友能夠比較完整的介紹，這樣使讀者也可以提出一些看法。關于里面一些具有爭論的問題，大家提出一些合理性的意見，從而產生一些很好的社會效益和社會價值。
最后祝賀課題組，我還是要好好的學習，進一步的思考分析和理解。
2009-11-16 11:43:56
倪鵬飛:
謝謝王老師，您是作為我們團隊的直接領導者，把我們培養(yǎng)成長起來。
2009-11-16 11:44:36
主持人 高培勇:
最后請住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心周江先生發(fā)言。
2009-11-16 11:44:52
周江:
很高興今天能夠參加這樣一個會議，應該說我在這方面和在座的各位領導、專家，甚至媒體的朋友比還不夠，來了以后談一下自己的體會。這本書是在來會議之前拿到的，聽了幾位的介紹，我也把這本書大致閱讀了一下，感覺這本書有三個比較明顯的特點。
第一，這本書應該在發(fā)展住房市場方面構建了比較完整的體系，我覺得做了非常好的工作。應該說現(xiàn)在住房的有關內容非常多，有市場的、政治的、制度的、產業(yè)的等等，千頭萬緒，很多人都是從一個方面研究。這本書有一個比較完整的體系，這是它的第一個特點。當然，這個體系當中對于不同的內容不同的人有不同的觀點，還可以后面進行完善，因為它也是一個年度報告，之后還可以繼續(xù)完善。
2009-11-16 11:45:04
周江:
第二，這本書有大量的住宅方面的數(shù)據。我也是做住宅和房地產研究的，我在研究過程中感覺到很難的一點就是房地產和住宅研究的數(shù)據太少，如果只是以官方的統(tǒng)計來說，里面的指標很少。另外，它還涉及到土地、稅收等方面的內容，分散其他各個專業(yè)的統(tǒng)計，甚至有一些數(shù)據在真實的統(tǒng)計中沒有這樣的指標。因此，這本書有大量的數(shù)據，這是非常難的工作。而且還在數(shù)據的基礎上使用了一些先進的數(shù)據模型來進行分析，所以這也是這本書比較鮮明的特點。如果以后還要出年度藍皮書，可能要注意一下這個書的年度的可比較性，也就是說，希望下一本書的時候使用一些統(tǒng)一的口徑分析和角度還能夠保持一致，這樣作為一個追蹤的分析，也可以對之前分析的結果做一個驗證。
2009-11-16 11:45:38
周江:
第三，這本書是比較理性的、學術性的研究。我看書里面有一些非常好的細節(jié)，里面引用了大量的別人的研究成果，也就是站在別人的研究成果之上提出了新的分析，但是他以腳注、注釋等把成果的來源說的很詳細，這也充分表明了這本書是一個嚴謹?shù)膶W術著作，而不是說隨便把別人的書拿過來寫的。
具體的政策觀點剛才王老師也說，不同的人從不同的角度有不同的理解，但是這本書至少好的意義在于它給你提供了大量的數(shù)，你可以根據這些數(shù)再做自己的分析判斷。這是非常有價值的地方。下面我談一下我在政策研究方面的意見。
2009-11-16 11:46:02
周江:
應該說，住宅這方面涉及的內容比較多，我自己理解為這里面的東西區(qū)別里面有三大塊：公共政策、產業(yè)政策、經濟政策。住房的公共政策或者叫公共住房政策，實際上說的就是住房保障的事，這里面實際上就是五個問題：要不要保障，誰來做保障，錢從哪里來，保障誰，怎么保障等問題。
經過2007年—2009年以來，我個人覺得前三個問題得到了比較明確的回答。第一，住房保障是必要的，住房保障和利用市場機制解決住房問題，這兩者是缺一不可、互為補充的。第二，誰來做保障？經過反復的爭論，現(xiàn)在已經明確了，就是住房保障是政府責無旁貸的責任。第三，保障的錢從哪里來？這個問題已經明確了，就是以財政資金的渠道為主，未來要進一步堅定穩(wěn)定的財政投入機制。這三個問題應該說得得到了明確的回答。
2009-11-16 11:46:24
周江:
那么現(xiàn)在爭論比較多的就是保障對象是誰，也就是保障誰的問題和怎么保障的問題，這是未來需要進一步探索的地方。從目前來看，保障對象的明確者是城鎮(zhèn)的低收入住房困難家庭，其中就含了三個條件：第一是城鎮(zhèn)，第二是低收入，第三是住房困難。從中西部來說，目前主要按照國家的有關政策，保障對象也是限定在城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭。但是我們可喜的看到，在東部經濟發(fā)達地區(qū)，特別是流動人口多的城市，也開始了一些探索，比如說修建公共租賃住房，外來務工人員公寓，探索逐步擴大住房保障范圍，覆蓋到非戶籍人口。剛才有幾位老師說到，未來隨著我國的經濟實力的進一步增強，財政收入的進一步增加，這個住房保障覆蓋范圍是不是會逐步的擴大，這可以進一步的探索。實際上，東部地區(qū)城市也已經開始做了。這是第四個問題。
2009-11-16 11:46:50
周江:
第五個問題就是怎么保障的問題。從當前來說，我國的保障還是以實物保障為主，政府建經濟適用房，廉租房等等，當然也包括一些貨幣形式的保障。比如說租金補貼，廉租房的實現(xiàn)形式就是發(fā)放廉租房補貼。從現(xiàn)階段來看，實物性的住房保障是完全必要的，政府擁有一定量的實物的保障房，有利于把它作為工具，實現(xiàn)對低收入家庭的保障。從長遠來說，住宅的保障方式應該進一步探索，實現(xiàn)保障方式的多樣性，這個報告里面把住房保障的多形式、多層次提出了一些自己的看法，我覺得這個方向我是非常贊同的。
第二是住宅產業(yè)政策的問題?，F(xiàn)在這個關注的人不是很多，書當中也沒有涉及到，但是我覺得這很重要，借這個機會想說一下。第一住宅產業(yè)未來要走什么路，在當前國家轉變經濟增長方式，節(jié)能減排這樣一個大驅使下，住宅產業(yè)尤其要轉變它的生產方式轉變。因為隨著我國國情的限制，能源問題非常突出，包括前一段時間的國內推廣節(jié)能燈受到很好的評價。但是和節(jié)能燈相比，住宅產業(yè)的能耗相比，如果實現(xiàn)住宅產業(yè)的生產、消費，以及使用過程中，乃至最后的回收、拆除，能夠實現(xiàn)節(jié)能，這是一個非常重要和有意義的事情。
2009-11-16 11:47:16
周江:
怎么能夠實現(xiàn)住宅產業(yè)的發(fā)展，一個大的方向還是要逐步實現(xiàn)住宅的工業(yè)化生產，也就是通過工業(yè)化來促進住宅產業(yè)的發(fā)展。簡單的說，能不能把現(xiàn)在的“建造住宅”未來發(fā)展成為“制造住宅”，雖然只有一字之差，但是它代表了技術含量的提高和工業(yè)化水平的提高。這也是我們今后探索的問題。
最后，產業(yè)政策里邊最終是要落在住產品上，這個住宅產品現(xiàn)在關注的問題不夠，更多的是關注價格，但是產品也值得大家分析一下。這里我覺得有三個關健詞，一是前壽命周期，一個是高品質，一個是最終產品。所謂前壽命周期就是我們要關注住宅從生產、消費、拆除、回收整個一系列過程中它的支出，自然的消耗、能源的消耗以及消費者的支出等等。
2009-11-16 11:52:48
周江:
第二是高品質。高品質是說我們要建好房子，日本很早的時候，大概是1997年就提出了百年住宅的概念，我國的住宅按照有關的規(guī)范，要求壽命不低于50年。但是實際上恩，現(xiàn)實生活中遠遠達不到，大約統(tǒng)計起來住宅使用起來有30年，就是30年就要拆掉重現(xiàn)建造，這個過程也是大量資源消耗的過程。如果我們能夠建高品質的住宅，減少資源的使用，這是非常有意義的。
最后是最終產品，也是針對現(xiàn)在住宅生產來說的，怎么把毛坯房逐漸轉向精裝房。這里也有很多問題需要探索。
2009-11-16 11:53:40
周江:
最后是住宅政策中比較重要的內容，就是經濟政策，包括三點。
第一，與國家宏觀經濟的關系。我們總說住宅投資、房地產投資，實際上它和國民經濟是緊密相連的。比如說在2004年的時候投資過熱，如何控制房地產投資是當時的要求。那么到了2009年年初的時候，面對應對世界金融危機，如何通過住宅產業(yè)拉動經濟增長又是一個新的問題。因此在不同的經濟環(huán)境下，住宅產業(yè)、房地產業(yè)在經濟中承擔的角色和地位不一樣。
第二，經濟政策里面可能就是與土地、稅收、金融制度等相關制度的關系。
第三，住宅市場本身的監(jiān)管分析。這本書中都做了分析。
我歸納就是三個詞，一個是制定規(guī)則，一個是信息透明，一個是公平交易。在經濟政策上，這些政策大的方向和目標是一致的，但是在不同的情況下，這些政策之間的目標指向又有所差異。因此我們怎么在制定政策當中，或者是研究政策的人在提政策建議的時候怎么能夠使不同的政策趨向和政策目標協(xié)同一致，這也是以后要好好研究的問題。
謝謝大家。
2009-11-16 11:54:00
主持人 高培勇:
謝謝周江先生，下面進行記者提問。
2009-11-16 11:55:13
東方早報記者:
我想請問倪鵬飛博士，您怎么看待中國住房市場化程度的問題。一個是公務員的住房待遇問題，一些中央部委和地方政府打著保障住房的名義以各種形式為公務員建設適用性住房。第二是國有企業(yè)最近在北京為領導干部低價團購商品房。您怎么看這兩個問題？
2009-11-16 11:55:31
倪鵬飛:
首先我認為我們住房制度改革的基本思路是沒有問題的，是正確的，基本思路是保障性，市場化是一個基礎，保真性是未來的程度要逐步的完善和擴大。對于你說的國有企業(yè)和公務員住房特殊性的問題，我想這是一個具體操作中需要進一步的規(guī)范。
2009-11-16 11:56:08
新京報記者:
住房支付能力指數(shù)，北京是所有城市當中支付能力最低的一個指數(shù)，只有0.34%，這有什么問題，在住房社會保障指數(shù)方面，剛才有人說房價約越高的城市，經適房的覆蓋指數(shù)就越低，這反映出什么樣的問題？
2009-11-16 11:56:28
姜雪梅:
剛才我們從表格里面看到，經濟適用房覆蓋率比較低的四個城市，比如上海、北京、廣州、寧波，這些城市房價比較高，它反面的反映了經濟適用房的功能抑制了房價。剛才王老師也說了，住房市長的供應結構不僅僅是商品住宅，也應該有保障性住宅等各類性的。因為我們國家實行改革的時候就商品化，對市場化的期望值比較高，不應該市場化的也已經市場化了，所以沒有注意到保障這方面。供應結構也出現(xiàn)的問題，這些問題總體性反應在房價的問題上，很多住房市場體制里面的很多問題綜合的表現(xiàn)在房價快速上漲上面。所以保障性住宅的供給，比如說住房供給結構做的比較好的，這個房價也不會漲那么快，而且住房的市場更健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
2009-11-16 11:57:27
東方早報記者:
剛才報告里說，國家一些核心城市的房價和國際接軌，但是演講里面說我們要抑制一些城市的投機，不知道這兩個問題有沒有矛盾？
2009-11-16 11:57:56
倪鵬飛:
這個沒有矛盾。我們基本的觀點是未來是一個全球化、開放的格局，中國的一些城市發(fā)展肯定要達到世界頂級城市的功能，因此再加上資源、要素、人才都在全球流動，可以說住房市場價格，高端價格的波動是全球一體來決定的。它是不矛盾的，這是真實的價格，我們所說的是要抑制過度的泡沫。也許這個泡沫到將來如果出現(xiàn)的多，可能比國際上還要高，是這個意思。如果亞洲沒有泡沫，它的水平應該是全球統(tǒng)一性的，是高端的住房價格。
2009-11-16 11:58:19
主持人 高培勇:
高培勇：今天我們開了一個很好的會，對這次會議的意義不僅僅是發(fā)布了一個國內的首部住房的綠皮書，而且通過這個綠皮書向社會傳遞了我們關于中國住房市場發(fā)展的觀點和未來住房住房走勢的判斷，它也對全球經濟出現(xiàn)了轉折，在中央經濟會議即將召開的背景下舉行的。今天在會上所討論的一系列觀點和想法，不管是對于今后一年中國宏觀經濟的走勢，中國住房市場的走勢，以及政府所可能采取的一系列政策、措施的分析是有極大意義的。
在會后，大家在報道當中，我們很希望大家對這次會議的內容既全面而充分的報道，但是在報道的過程中，請各位注意，因為經常遇到這樣的事情，由于理解的角度，專業(yè)背景的差異，往往對于會議的報道出現(xiàn)種種的歧意，希望各位能夠把你們寫的稿子交給課題組，讓他們看一下，起碼不要在專業(yè)背景的差異上，因為專業(yè)背景的差異會造成社會誤導的。特別是不要把學者的觀點解釋為學者所在單位的觀點。
非常感謝各位今天能夠花這么多的時間陪同我們完成這樣一個報告的首發(fā)式，也感謝大家一直以來對于我們所有課題的支持。謝謝大家。
今天的會議到此結束！
2009-11-16 11:58:49
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