中國社會科學(xué)院發(fā)布住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》
住房開發(fā)企業(yè)境遇：從逐步惡化走向好轉(zhuǎn)
11月16日，由中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所和社會科學(xué)文獻出版社聯(lián)合主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會暨2009～2010年住房形勢與政策研討會”在北京舉行，會議分析了2008年至2009年中國住房市場運行狀況，預(yù)測了2010年中國住房市場的發(fā)展趨勢以及所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，提出了促進中國住房市場健康發(fā)展的政策建議，并正式對外發(fā)布由中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室完成的首份住房綠皮書：《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》。
《住房綠皮書》中的住房開發(fā)企業(yè)的分析著重從基本素質(zhì)、生產(chǎn)要素、生產(chǎn)經(jīng)營、住房產(chǎn)品、管理制度、社會責(zé)任的情況及其變化展開，以期能夠?qū)ψ》科髽I(yè)的基本現(xiàn)狀做出描述，并對住房企業(yè)的發(fā)展?jié)摿ψ龀鐾诰颉Ｆ渲屑扔袑ψ》块_發(fā)企業(yè)總體情況的分析，也有對上市企業(yè)的指數(shù)構(gòu)建與分析。
在基本素質(zhì)方面，2008—2009年，中國住房開發(fā)企業(yè)基本由逐漸惡化趨勢走向好轉(zhuǎn)。住房企業(yè)數(shù)量由大幅減少到緩慢上升；一度萎縮的住房銷售數(shù)量開始出現(xiàn)緩慢上升；而國有企業(yè)中的住房業(yè)務(wù)隨著央企要求主輔業(yè)務(wù)分離出現(xiàn)縮減；住房開發(fā)作為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)從大幅減少到快速增加。
在生產(chǎn)要素方面，基本是由全面困頓走向搶手。融資由全面受阻到全面回升，2008年住房企業(yè)普遍遭遇資金的窘境，資本市場融資全面受阻，隨著國家應(yīng)對金融危機措施的出臺，以及市場的回暖，進入2009年資金獲得狀況開始好轉(zhuǎn)；土地由“燙手山芋”成“香餑餑”，土地的購置面積在2008年下降，并且地方政府土地出讓頻現(xiàn)流拍，而2009年卻變成了“香餑餑”，各地“地王”頻現(xiàn)，土地紛紛溢價出售；人才由相對過剩到需求旺盛和流動加劇。
在生產(chǎn)經(jīng)營方面，由逐漸走向困境到有所回升。開發(fā)經(jīng)營規(guī)模由下降到依舊低迷， 2008年一度下降的開發(fā)規(guī)模并未隨樓市銷售的回升大幅上升，處于依舊低迷狀態(tài)，在近期逐漸呈現(xiàn)加速擴張趨勢；住房銷售增幅由顯著下降到快速上升，2008年住房銷售出現(xiàn)從2003年以來的首次下降，商品房銷售面積同比增長-19.7%。進入2009年上半年，中國房地產(chǎn)市場逐步回暖，1-8月，全國商品房銷售同比增長42.9%。企業(yè)重組并購由基本停滯到2009年的顯著加快，滬深兩市并購重組股中以轉(zhuǎn)型后行業(yè)劃分，房地產(chǎn)占比最高，超過20%。
在住房產(chǎn)品方面，質(zhì)量隨價格一起下跌，品牌隨時間經(jīng)歷考驗。2008年隨著住房價格的下跌，質(zhì)量問題也跟隨曝光概率提高了，有關(guān)房地產(chǎn)質(zhì)量的法律糾紛激增，一些大企業(yè)也因質(zhì)量問題上了黑名單。進入2009年，住房質(zhì)量問題因“壁爐門”、“樓脆脆”、“墻脆脆”等再次成為人們關(guān)注的焦點。住房產(chǎn)品的設(shè)計方面，在人多地少的中國，產(chǎn)品設(shè)計必須符合我們的國情，日益重視環(huán)保和節(jié)能。而品牌塑造方面，住房開發(fā)企業(yè)往往重視品牌建設(shè)，缺乏品牌維護。
在管理制度方面，新的制度、文化建設(shè)涌現(xiàn)，但是管理水平仍需提升。長期以來，住房開發(fā)企業(yè)在制度建設(shè)上取得了一定的成就，但仍長期落后于住房發(fā)展速度；2008年受危機的影響，上市企業(yè)的新股東文化建設(shè)成為企業(yè)文化建設(shè)一道靚麗風(fēng)景；對于公司管理，很多住房企業(yè)，尤其是中小企業(yè)仍不夠重視，公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，過于簡單化，職權(quán)規(guī)定不合理不充分，預(yù)算管理不清晰。在公司戰(zhàn)略上大多數(shù)住房企業(yè)還缺乏系統(tǒng)性和可持續(xù)性。
在社會責(zé)任方面，住房企業(yè)的所承擔(dān)的責(zé)任仍然與其所處行業(yè)地位極不對稱，但是已向好的方向轉(zhuǎn)化。隨著政府、金融機構(gòu)、消費者、媒體等對資信的關(guān)注，住房企業(yè)也更重視資信建設(shè)；稅收仍然與住房企業(yè)在行業(yè)中的地位很不相稱，2008年由于房地產(chǎn)經(jīng)營受到挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)的稅收情況也因此大幅下滑，稅收百強企業(yè)中房地產(chǎn)企業(yè)只有萬科一家；慈善意識雖總體有所覺醒，但是企業(yè)間差距仍較大；對于環(huán)保建設(shè)和保障性住房建設(shè)，一些品牌企業(yè)所起的帶頭作用較突出。
參考福布斯全球領(lǐng)先企業(yè)排行榜所用四項指標(biāo)：主營收入、利潤、總資產(chǎn)和總市值。住房上市企業(yè)指數(shù)選取2009年之前上市總資產(chǎn)排名前100位的住房企業(yè)進行分析，對各上市住房企業(yè)的四項指標(biāo)采用EXCEl2003軟件中的PERCENTRANK函數(shù)，合成住房上市企業(yè)指數(shù).結(jié)果表明：1、總體比較發(fā)現(xiàn)：一線城市住房企業(yè)占據(jù)優(yōu)勢，國有住房企業(yè)強于民營企業(yè)。2、銷售收入比較發(fā)現(xiàn)：兩極差距較大，國有企業(yè)收入較強。3、利潤總額比較發(fā)現(xiàn)：優(yōu)秀企業(yè)占據(jù)利潤份額較大。4、資產(chǎn)總額比較發(fā)現(xiàn)：資產(chǎn)集中明顯，國企強于民營。5、總市值比較發(fā)現(xiàn)：一線城市優(yōu)秀企業(yè)更容易獲得資本市場認可。
|
