縱深
深圳樓市“泡沫”已現(xiàn)
隨著深圳樓價(jià)的一路高歌，樓市是否存在“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)，開始引起深圳各界關(guān)注。
唱多者說(shuō)，當(dāng)前深圳樓市縱使存在輕微“泡沫”，隨著深圳人口的逐年增加，以及深港一體化的帶動(dòng)，“泡沫”最終會(huì)被剛性需求逐步抹平。
“唱空者”則認(rèn)為，如果深圳樓價(jià)繼續(xù)保持逐月10%以上的增長(zhǎng)，一年之后，關(guān)內(nèi)樓價(jià)將基本與香港郊區(qū)持平。按照當(dāng)前深圳的GDP增長(zhǎng)速度，屆時(shí)大部分居民根本買不起房，談不上剛性需求抹平“泡沫”，只會(huì)擠破“泡沫”。
唯一讓正反兩方同時(shí)認(rèn)可的是：如果深圳樓市出現(xiàn)“泡沫”破滅，最大的受害者，不僅僅是炒房者，而且還包括房地產(chǎn)公司本身。
樓價(jià)已觸“天花板”？
“隨著香港的28公里邊境線開發(fā)，未來(lái)深圳的羅湖將與香港連成一體，城市發(fā)展前景看好?！?/p>
有投資者認(rèn)為：北京在奧運(yùn)會(huì)、上海在世博會(huì)的帶動(dòng)下，樓價(jià)都出現(xiàn)了大幅度上揚(yáng)。當(dāng)前深圳樓價(jià)出現(xiàn)暴漲，就是因?yàn)榭吹搅宋磥?lái)的遠(yuǎn)景因素。如果將眼光放在五年之后，深圳目前的房?jī)r(jià)并不高，還有上漲空間。
“深圳租房?jī)r(jià)格長(zhǎng)年低迷，按照我們的測(cè)算，深圳購(gòu)房的租金回報(bào)率已經(jīng)不足3厘，比銀行利息還要低?！?/p>
深圳龍華開發(fā)有限公司副總鄧堅(jiān)分析：在當(dāng)前的流通環(huán)節(jié)，大家不顧回報(bào)率，有人投資，就有人接手，數(shù)次轉(zhuǎn)手之后，樓價(jià)猛漲。這樣情況，已經(jīng)說(shuō)明樓市出現(xiàn)泡沫跡象。
對(duì)于樓市“泡沫”，國(guó)際上還有一個(gè)簡(jiǎn)易的測(cè)量指標(biāo)：即房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之間的比值。
在一般情況下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度不應(yīng)該超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度，所以，指標(biāo)值的合理范圍應(yīng)該在1以內(nèi)。如果指標(biāo)值在1~2之間，則是泡沫預(yù)警。如果在2以上，則表示房?jī)r(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)。
今年6月，中原地產(chǎn)公布分析數(shù)據(jù)稱：當(dāng)前，深圳房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比已經(jīng)達(dá)到2.68，房?jī)r(jià)虛漲泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
宋丁認(rèn)為，樓市有泡沫，不代表樓價(jià)必然暴跌。泡沫會(huì)否破滅，關(guān)鍵在于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，能不能跟上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。
末端的壓力
“由于房?jī)r(jià)上漲太快，深圳已經(jīng)出現(xiàn)了恐慌性搶房?！?/p>
一位來(lái)自香港的炒房人張承望說(shuō)：在樓價(jià)飆升的壓力下，一批本應(yīng)在明后年買房的年輕人，紛紛向父母伸手，傾全家之力提前供房。
按照當(dāng)前1.4萬(wàn)元均價(jià)，深圳人要買一套100平方米房子，首付三成需40萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元。選擇20年等額遞減還款方式，月供需要8700多元。如果按照上半年樓價(jià)月增10%的速度，到今年年底，這套房子的月供將突破一萬(wàn)元。
更大的憂慮在于，在深圳樓價(jià)的飆升浪潮中，從2004年到2006年，深圳的人均可支配收入已經(jīng)出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年深圳人均可支配收入為27596元，到2006年，深圳人均可支配收入僅為22567元。兩年時(shí)間，深圳的人均可支配收入下降了5029元，降幅達(dá)18%。
“提前買房，就等于透支了未來(lái)的消費(fèi)需求?！?/p>
張承望擔(dān)心，如果深圳人均可支配收入持續(xù)減少，這批年輕人在供第一套住房后，明后年多數(shù)人就沒(méi)有能力再買新房。這時(shí)候，炒房鏈條的末端將出現(xiàn)承接力不足，到時(shí)樓價(jià)是否會(huì)出現(xiàn)暴跌？
“如果深圳樓價(jià)持續(xù)保持上半年漲勢(shì)，明年關(guān)內(nèi)樓價(jià)就會(huì)與香港郊區(qū)持平。但是，2006年，香港的人均GDP為38127美元，深圳的人均GDP卻只有8619美元，僅為香港的22.6%?！鄙钲谀撤康禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：現(xiàn)在房地產(chǎn)商看著房?jī)r(jià)瘋漲也是心驚肉跳。
該負(fù)責(zé)人表示：如果房地產(chǎn)商只看眼前利益，過(guò)分依賴投資拉動(dòng)，后果可能要自己承擔(dān)。因?yàn)?，?dāng)前的深圳高樓價(jià)，主要靠投資支持。如果一至兩年后房?jī)r(jià)太高，市民實(shí)在買不起房，那么投資客就會(huì)失去剛性需求，無(wú)法實(shí)現(xiàn)暴利。沒(méi)有投資利益，投資資金自然會(huì)一走了之，整個(gè)市場(chǎng)將可能被拖垮。而在這一過(guò)程中，唯一不能一走了之的，就是房地產(chǎn)企業(yè)。
聲音
深圳綜合開發(fā)研究院房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任宋?。?/strong>
政府不應(yīng)打壓正常樓市投資
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)本身就具有消費(fèi)和投資兩種屬性。對(duì)于“炒號(hào)”、“囤房”、“茶水費(fèi)”等擾亂正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的行為，政府有責(zé)任加強(qiáng)監(jiān)管。但是，對(duì)正常的樓市投資，政府不應(yīng)打壓。
中國(guó)老百姓在農(nóng)業(yè)社會(huì)窮了上千年，現(xiàn)在好不容易有一部分人先富起來(lái)了，可以多買幾套住房進(jìn)行投資了，我們又提出要“打壓”。我個(gè)人認(rèn)為，這是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的做法。
在香港，同樣有許多市民買不起房，但是他們卻不需要像內(nèi)地市民一樣，瘋狂去搶房。這是因?yàn)樗麄冇型晟频墓菡?。這項(xiàng)政策保證了香港市民可以“居者有其屋”。在內(nèi)地，我們也有經(jīng)濟(jì)適用房政策。暫且不說(shuō)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)滯后，單是個(gè)別城市出現(xiàn)的開寶馬買經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象便足以說(shuō)明，我們對(duì)中低收入家庭的住房保障，還有很多制度上的漏洞。
投資的人多了，我們就想提高首付。買賣的人多了，我們就想加稅。事實(shí)上，這些做法不一定壓制炒房，甚至還有可能會(huì)發(fā)生反作用。
對(duì)于投資客而言，提高首付，他仍然可以支付，只是購(gòu)買的套數(shù)變少了。但對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，則可能是連第一套都供不起了。在市場(chǎng)住房供應(yīng)有限的情況下，對(duì)投資加稅，其成本最后還是轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。
房?jī)r(jià)的治理，必須是一個(gè)系統(tǒng)工程。以日本的東京為例，其中心城區(qū)的房?jī)r(jià)非常昂貴。但普通市民，可以通過(guò)便利的軌道交通，半個(gè)小時(shí)往來(lái)于周邊的衛(wèi)星城市。
包括深圳在內(nèi)，現(xiàn)在許多國(guó)內(nèi)的特大城市，都沒(méi)有在周邊城市建立起便利的軌道交通系統(tǒng)。沒(méi)有為在中心城區(qū)買不起住房的市民，在郊區(qū)建立起一個(gè)教育、醫(yī)療、交通與中心城區(qū)對(duì)接的衛(wèi)星城系統(tǒng)。
現(xiàn)今，中國(guó)仍然有9億農(nóng)村人口。未來(lái)，我們還要增加5億的城市人口。按照目前深圳的土地面積，不可能完全解決未來(lái)城市人口的住房需求。只有建設(shè)都市圈型的城市系統(tǒng)，才能從根本上解決不同層次居民的住房需求。
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