中國樓市風向標深圳、上海10月成交量銳減。在奧運經(jīng)濟的支撐下，盡管北京市場總體交易狀況并未出現(xiàn)明顯‘震蕩’，但仍難逃量價齊跌的交易態(tài)勢
9月初，銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。
隨后，建設銀行發(fā)布報告指出，雖然當前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風險，并正逐步步入違約高風險期，以美國次級抵押貸款危機為鑒，我國要加強房地產(chǎn)貸款管理，加快住房抵押貸款證券化，健全金融機構內(nèi)控機制。
報告指出，我國銀行業(yè)要強化內(nèi)控建設，加大對 住房貸款的審查力度，建立和完善個人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例等，不斷完善風險管理。
據(jù)此，9月27日，央行正式發(fā)布通知，要求第二套房首付款比例不得低于40%，10月15日，這一新政的推動者建行再次發(fā)布公告，宣布該行第二套住房首付款比例提高至50%！
新政一出，各地房地產(chǎn)市場反應強烈，以上海、深圳為代表的熱點城市豪宅市場出現(xiàn)價格下挫：二手房成交量大幅下降，新房認購更受沖擊。于此同時，大有追漲之勢的北京市場也呈現(xiàn)出“不良反應”。不僅一線城市樓市“看跌”，放眼全國，包括長沙、南昌、重慶等在內(nèi)的二線城市市場反應也相當激烈！
深圳：新房成交量降八成
中國近期持續(xù)出臺多種抑制房地產(chǎn)市場投機政策和措施，在這一套“調(diào)控組合拳”的影響下，深圳豪宅市場下跌最為明顯，個別炒樓者不堪承受供樓壓力，急于套現(xiàn)，愿意降價兩百萬求售，情愿早日落袋為安。與此同時，國內(nèi)另一大房價領漲城市上海，也面臨著新盤退房率升高和二手市場成交下滑的趨勢。
香港《文匯報》報道，據(jù)10月1日至9日深圳國土房產(chǎn)局公布的每日銷售公示數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，深圳新房成交1.82萬平方米，日均僅為2026平方米，比9月日均成交量下降高達八成。同樣的情況也出現(xiàn)在二手房市場，據(jù)布吉港資房地產(chǎn)中介晶源地產(chǎn)總經(jīng)理徐先生介紹，目前二手房市場每平方米已下跌300至500元，成交量也下滑許多。
雖然目前深圳的樓價并未出現(xiàn)整體下跌，但豪宅市場卻“春江水暖鴨先知”。深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智(李耀智博客|李耀智新聞)透露，華僑城有一位投機客最近將其豪宅出售，報價降低200萬元，由1800萬元下調(diào)至1600萬元。
據(jù)他分析，個別炒樓者因對未來樓市前景不明，擔憂房價下跌和供樓壓力，為急于套現(xiàn)和保持部分利潤，他們便以低于市場價出售手中的二手樓盤。尤其是豪宅市場，其跌幅更是空前，由于炒買豪宅人士需要大筆資金進行月供，還款壓力讓他們難以承受。
從近期深圳樓市供需情況來看，10月份已經(jīng)過去了一半，15天里深圳的新房成交了5.9萬平方米，僅相當于9月全月成交面積的19%，即使跟全年成交最低的8月份相比，也只達到了8月份全月的27%，10月成交創(chuàng)月度新低的可能性越來越大。另據(jù)深圳國土房產(chǎn)局銷售公示數(shù)據(jù)顯示，10月份前半個月，深圳新房均價1.49萬元/平方米，其中關內(nèi)均價為2.32萬元/平方米，關外均價為1.24萬元/平方米，較9月份均價有10%左右的降幅。
深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕(高海燕博客|高海燕新聞)對比總結了今年深圳的春、秋兩次房交會的不同反差。他說：“秋交會上參展開發(fā)商和參展面積創(chuàng)下新高，這與交易量卻創(chuàng)了新低形成強烈反差”，而相對于半年前的春交會，“呈現(xiàn)的卻是開發(fā)商冷漠與市場熱度的差異”。并且提出：“購房者的謹慎、開發(fā)商銷售正?；际菢鞘姓{(diào)控及其預期下的市場反應，也造成了深圳樓市有價無市的局面仍將繼續(xù)”這一觀點。
上海：近七成客戶表示推遲購房計劃
與深證樓市明顯下挫表現(xiàn)相比，上海樓市面對新政表現(xiàn)出新房市場需求“提前實現(xiàn)”，二手市場成交下滑的局面。
上海中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客|中原地產(chǎn)新聞)(中原地產(chǎn)博客|中原地產(chǎn)新聞)10月17日發(fā)布的一份最新購房意向調(diào)查則顯示，63%的被訪者認為該政策對其沒有影響，由于還貸成本的上升，人們更加傾向“多首付少貸款”的付款方式，因此該政策并未產(chǎn)生實質(zhì)作用。反而稅收政策在被訪者中的影響程度最大，占32%，其中認為加息會影響購房計劃的占到樣本的30%。
而另外一家經(jīng)紀機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，上海10月以來新房銷售量銳減，更有“退房潮”涌現(xiàn)樓市。
對此類新房市場數(shù)據(jù)的出入較大問題，仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)何凱恩對記者表示：“目前上海樓市價格信號有點亂，看不到市場的高點在哪里，但我預計未來的上海房價會下跌，尤其是房貸新政出來后，可能還會有更嚴厲的政策跟進?！?/p>
相比之下，二級市場反應則更加明顯。據(jù)統(tǒng)計，10月上旬全市二手房成交量與9月環(huán)比下降20%。新政策頒布后，業(yè)主意識到自己原先掛牌價格較高，愿意讓步。
對此，美聯(lián)物業(yè)浦東地區(qū)有關分析人士表示，這次新政策對投資較集中的區(qū)域仍然影響較大“第二套房首付提升”的消息不僅對于業(yè)主方產(chǎn)生了一定的影響，對部分預備近期購房的消費者也有不同程度的影響，“觀望”已經(jīng)在市場上彌漫。
該機構調(diào)研結果顯示，現(xiàn)在僅有20%的客戶表示自己將按原定計劃購房，有68%的上門客戶明確表示，將推遲自己的購房計劃，也有3%的客戶表示會加快購房進程，避免之后出臺更加嚴格的政策。同時有25%的客戶表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，將降低購房預算。
中原地產(chǎn)有關數(shù)據(jù)顯示，由于銀行提高了第二套房的貸款利率，超過半數(shù)的購房者在銀行要求的基礎上進一步增加首付，以避免過高的利息支出。
據(jù)此，上海業(yè)界大呼：上海樓市“賣方市場”可能面臨終結。
北京投資者神經(jīng)緊繃
房貸新政“空降”令滬深兩樓市下挫明顯，同期比較之下，有奧運利好支撐的北京樓市雖未因此發(fā)生重大“振蕩”，卻也令投資者在對新盤保守觀望的同時，紛紛拋售持有物業(yè)。
“我的房子一個月內(nèi)降了6萬！”曾以投資為目標，參與《樓市》“購房紀實”活動的鄒先生在10月20日一早打來電話說，“昨天，負責我城區(qū)老房子出租售的經(jīng)紀公司告訴我，由于9月北京市二手房成交價格的整體下跌，這一個月以來，他們?yōu)槲夷翘孜挥趫F結湖、面積為62.88平方米的兩居室標出的91.17萬元的總價已經(jīng)不可能實現(xiàn)，最新的估價由原來的14500元/平方米，降到了13550元/平方米左右?！?/p>
當天，記者從我愛我家(我愛我家博客|我愛我家新聞)了解到，根據(jù)該經(jīng)紀機構提供的北京市9月份二手房報告數(shù)據(jù)顯示，“本月二手房整體交易均價為8089元/平米。其中，從兩種房屋交易權屬細分可知，二手已購公房的交易均價為9322元/平米，環(huán)比漲幅為0.73%；而二手商品房的交易均價則為7347元/平米，環(huán)比上月小降了1.39%。另一方面，從總體成交狀況來看，本月二手房市場整體交易量環(huán)比收縮了7.60%?！?見表)
表：2007年9月份北京二手房買賣市場成交狀況分析
對此，我愛我家負責人在報告中分析指出：“從綜合數(shù)據(jù)分析，盡管市場總體交易狀況并未出現(xiàn)明顯‘震蕩’，但仍難逃量價齊跌的交易態(tài)勢。由此我們發(fā)現(xiàn)，以往季節(jié)性因素對于房地產(chǎn)市場的影響效力開始逐漸被宏觀環(huán)境等政策性因素取而代之。其中，央行于9月27日宣布的、被投資者視為‘市場逐客令’的‘第二套房首付款比例上調(diào)’的消息，更是導致二級市場呈現(xiàn)出回縮現(xiàn)象的主要政策因素?！?/p>
10月20日，《樓市》記者在走訪包括清河、望京、百子灣、亞奧區(qū)域在內(nèi)的幾個北京樓市熱點區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，在這些“領漲區(qū)域”內(nèi)，一些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的退房跡象，而這些樓盤的價格均在1.5萬元/平方米左右，屬于高檔商品方范疇。
而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交管理網(wǎng)站的工作人員統(tǒng)計，10月以來，CBD區(qū)域某樓盤退房率已經(jīng)高達40%，“近期高檔房退房率的確有所增加，主要是因為這類住宅以滿足提升生活品質(zhì)需求為主，因此，購買者多為二次置業(yè)或多次置業(yè)人群。隨著央行新政的頒布，這類原本總價就高的商品房，自然成為買房人率先放棄的房產(chǎn)類型?！?/p>
對此市場現(xiàn)象，21世紀不動產(chǎn)(21世紀不動產(chǎn)博客|21世紀不動產(chǎn)新聞)認為，提高首付將會擠壓一部分投資性購房需求，緩和市場供求關系，對可能存在的樓市泡沫產(chǎn)生“擠出效應”，未來一段時間，投資性購房者及原準備購房的投資者，仍將會持幣觀望。
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