二線城市“感冒” 政策威力初顯
除了上海、深圳兩大領(lǐng)漲城市面對新政呈現(xiàn)出“積極”反應(yīng)以外，重慶、長沙、南昌等內(nèi)地各二線城市的房地產(chǎn)市場也對新政非常敏感。
重慶創(chuàng)日成交量最低
在山城重慶，“十一”黃金周對重慶開發(fā)商來說似乎已不再是遍地黃金，據(jù)重慶市國土房管局房地產(chǎn)市場網(wǎng)統(tǒng)計，黃金周頭兩天，重慶主城新盤僅售109套，不及平時1／10，使重慶商品房交易量自10月1日以來出現(xiàn)回落。
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，今年“十一”黃金周期間，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛加大促銷力度，不少新樓盤都在黃金周期間開盤，但銷售情況不理想。據(jù)重慶市國土房管局的房地產(chǎn)交易信息顯示，10月1日-7日，重慶主城區(qū)平均每天的商品房成交量在70套左右，其中10月2日的成交量僅有25套，創(chuàng)造了今年6月以來的最低日成交記錄。
“十一”黃金周過后，重慶主城區(qū)商品房成交量有所增加，10月10日達(dá)到了600多套，但與6月以來重慶樓市的火熱相比，商品房交易量已出現(xiàn)回落，甚至出現(xiàn)一些地區(qū)的商品房日成交量為“零”。
要知道，自6月中旬重慶成為“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”以來，重慶樓市出現(xiàn)“井噴”行情，連續(xù)有5周商品房成交量超過5000套，并且不斷出現(xiàn)單日商品房銷售超過1000套的紀(jì)錄。
據(jù)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于重慶一些銀行對申請按揭購買第二套房屋的個人已執(zhí)行最低首付四成的政策，短期內(nèi)投資型市民的購房欲望將降低。
南昌樓市持續(xù)下滑
而在新近崛起的二線城市代表——江西南昌，新政實施后，首付比例的提高嚇退了一部分購房者。其中包括部分炒房者，但客戶其實更關(guān)心還貸利率的上調(diào)。由于居民貸款購買第一套住房的利率有15%的優(yōu)惠，新政策出臺后，貸款買第二套房，利率不但沒有優(yōu)惠，而且要上調(diào)10%，這一進一出就是25個百分點，每個月的月供陡然增加了很多，長久計算下來是一筆不小的支出。
這一心理影響直接導(dǎo)致在10月8日到12日，即央行“二套房”政策出臺后的第一周，南昌的住宅商品房、非住宅商品房和二手房交易均比出臺前一個交易周有所下降，住宅新房的交易量降幅最大，接近30%(數(shù)據(jù)來源：南昌市房產(chǎn)管理局)，并且在10月15日到19日的第二周里，這一下滑態(tài)勢仍在延續(xù)。
長沙地王難掩市場悲觀情緒
而在剛剛誕生了地王湖南長沙，樓市悲觀情緒則急速蔓延著。
10月15日，長沙市房產(chǎn)信息中心副主任李竣基表示，最近，根據(jù)央行指示，長沙市商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)升級完成，房地產(chǎn)開發(fā)商必須在銀行設(shè)立一個預(yù)售款“專用賬戶”，購房首付款必須存進該專用賬戶，經(jīng)銀行向房產(chǎn)局提交證明后才能簽署正式合同，并辦理相關(guān)備案手續(xù)。
預(yù)售資金管理新政策從制度上限制了期房預(yù)售款的使用途徑，客觀上造成了開發(fā)商現(xiàn)金流的吃緊，對開發(fā)商資金實力提出了更高要求。一位不愿透露名字的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一政策信號所帶來的市場心理降溫明顯：“此政策對開發(fā)商資金將產(chǎn)生重大壓力，以前這部分資金是開發(fā)商可以用的?！?/p>
市場的實際情況是，在當(dāng)?shù)孛襟w調(diào)查的10余個項目中，發(fā)現(xiàn)這些項目都出現(xiàn)了退房現(xiàn)象，包括之前被認(rèn)為影響不大的別墅市場也受到波及，另外，許多項目VIP客戶也出現(xiàn)退訂現(xiàn)象。
甚至出現(xiàn)了部分項目甚至連續(xù)7天都沒有成交的情形。這與國慶之前一周成交20套房源的現(xiàn)象形成極大反差。高端市場方面，北城某別墅項目最近退訂兩套別墅，而河西某別墅項目，新推出房源首次出現(xiàn)門可羅雀現(xiàn)象，而上半年該項目推出的第一批房源，曾出現(xiàn)幾天之內(nèi)搶購一空的盛況。
在一級市場備受心理壓力的情況下，長沙市的二級市場也未能幸免。記者從當(dāng)?shù)劂y行了解到，房貸新政頒布后，申請第二套住房貸款的現(xiàn)象大幅減少。工商銀行五一路支行一工作人員告訴記者，9月27日至今，該行目前還沒有受理新的第二套住房按揭業(yè)務(wù)，東塘附近一家交通銀行給了同樣的答復(fù)。從總體來看，二級市場雖并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮，但觀望氣氛已經(jīng)相當(dāng)濃厚。
面對市場事實，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析指出，此次新政的出臺并不是一件孤立的事件。從增加二手房交易營業(yè)稅、增加個人所得稅、提高房貸首付比例、提高貸款利率、限制外資買房等一系列金融調(diào)控手段的實施，正在合力狙擊樓市投機者，并且在長沙也取得了一定效果，因此從長遠(yuǎn)來看，該政策的威力不僅將嚴(yán)重影響投資人心理，也會在一段時間后對開發(fā)商拿地、生產(chǎn)造成影響，從而有利于房價平穩(wěn)或回落。
房貸新政要點
《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱《通知》)在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時，重點調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和和住房消費貸款管理政策。其中主要措施有五項：
一、進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。
1.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。
2.對經(jīng)國土資源、建設(shè)罰管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。
3.對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過兩年。
二、嚴(yán)格住房消費貸款管理。
1.重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并將第二套(含)以上住房貸款的首付款比例提高到40%，將利率。
2.具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
3.同是嚴(yán)禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。
三、明確提高商業(yè)用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。
1.商業(yè)用房購房貸款首付比例不得低于50%，期限不得超過10年，利率不得低于中國人民銀行頌的同期同檔次利率的1.1倍。
2.具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定。
3.對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。
四、加強房地產(chǎn)信貸征信管理。
1.要求商業(yè)銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險。
五、要求所有商業(yè)銀行(包括外資銀行)按照《通知》及通知精神和相關(guān)政策，抓緊制定或完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理操作細(xì)則，并向監(jiān)管部門報備。
各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本通知制定相應(yīng)的實施細(xì)則，并向中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會報備?！锻ㄖ芬蟊O(jiān)管部門加強“窗口指導(dǎo)”和檢查力度。
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