近日，北京市稅務(wù)局局長(zhǎng)王紀(jì)平透露，“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅 ‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請(qǐng)，目前正在等待國(guó)家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)。有望在6月份之前獲批并向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收?！币粫r(shí)間，關(guān)于物業(yè)稅的話題撥開(kāi)“拐點(diǎn)論”的籠罩，成為了春節(jié)前業(yè)內(nèi)議論的熱點(diǎn)。
2007年，“物業(yè)稅”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的懸念，對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅的爭(zhēng)議和猜測(cè)也一直是地產(chǎn)圈的熱點(diǎn)問(wèn)題。事實(shí)上，被喻為是政府打壓地產(chǎn)投機(jī)最后“法寶”的物業(yè)稅，從最開(kāi)始的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)到今年將正式由“空轉(zhuǎn)實(shí)”已經(jīng)4年有余。此次政府相關(guān)部門官員的表態(tài)，顯然與此前“狼來(lái)了”的預(yù)言大有不同，明確給出的時(shí)間表儼然是啟動(dòng)了北京物業(yè)稅開(kāi)征的最后倒計(jì)時(shí)。
豪宅、大戶型市場(chǎng)前景憂
經(jīng)紀(jì)公司感受“雪上加霜”
“即便本市對(duì)居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也很有限。”在今年兩會(huì)上，王紀(jì)平如是說(shuō)道。據(jù)悉，即將開(kāi)征的住宅物業(yè)稅遵循“生活必需品不得征稅”的原則，居民的基本住房需求不會(huì)受到物業(yè)稅影響。相反，第二套以上或大戶型住房則最有可能“嘗鮮”。而征收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)則是“從量定額”到“從價(jià)定率”。
盡管政府領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)表示實(shí)施物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”后，居民的基本住房不在征收之列。但由于明確指出了第二套住房或大戶型住房將有可能被征收，這無(wú)疑將會(huì)給京城高檔住宅再設(shè)一道高門檻，令眾多投資者產(chǎn)生進(jìn)一步的觀望。與此同時(shí)，也讓不少二手中介公司再嘗“雪上加霜”的滋味。
從目前來(lái)看，受到“拐點(diǎn)論”的影響，住宅交易普遍下降已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，而豪宅和大戶型市場(chǎng)尚未有明顯波動(dòng)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店1月份豪宅部成交報(bào)告顯示，1月份高端市場(chǎng)放量上漲達(dá)5.2%，如CBD、朝陽(yáng)公園、來(lái)廣營(yíng)中央別墅區(qū)，一個(gè)普通專營(yíng)豪宅的店面月均保持成交4-7套。
同時(shí)，來(lái)自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告也顯示，自2007年9月27日央行頒布房貸新政，明示第二套房貸款首付提高一成、利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍，極大地提高了“小房換大房”房貸消費(fèi)者的置業(yè)成本。因此，傾向于置業(yè)一步到位的購(gòu)房者持續(xù)上漲，直接帶動(dòng)了120平方米以上大戶型的成交比重的上漲，統(tǒng)計(jì)資料顯示，1月中上旬120平方米以上的大戶型房產(chǎn)成交量比重為20.9%，較上個(gè)月同期16.8%的比重上漲了4.1個(gè)百分點(diǎn)。
由此可見(jiàn)，在“物業(yè)稅將從二套住戶和大戶型入手”的不利因素影響下，大戶型和豪宅這部分目前被京城中介視為“最后陣地”的市場(chǎng)，恐怕也將難逃“拐點(diǎn)”沖擊，而新政策動(dòng)向也勢(shì)必會(huì)對(duì)購(gòu)買者和投資者的預(yù)期產(chǎn)生重大的影響。
商業(yè)地產(chǎn)租金將上漲
此外，有望在今年6月份開(kāi)征的物業(yè)稅已經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)定為了明確征收的對(duì)象。此前，北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春就曾經(jīng)表示，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，因此，物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。
對(duì)此，戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示，這一信號(hào)無(wú)疑將造成持有型商鋪?zhàn)饨鹕蠞q，但總體來(lái)說(shuō)，不會(huì)對(duì)商鋪市場(chǎng)造成太大的影響。同時(shí)，他也表示，物業(yè)稅如果開(kāi)征可能會(huì)取代租賃稅。據(jù)記者了解，目前在商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中一般要收取租金12.5%作為租賃稅，但由于監(jiān)管不嚴(yán)，該稅種一直形同虛設(shè)。
同時(shí)，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院財(cái)稅金融系主任郭樹(shù)華認(rèn)為，如果物業(yè)稅開(kāi)征后，很多投資者或?qū)⒉辉儋?gòu)買商業(yè)地產(chǎn)。畢竟，與購(gòu)買住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)都是投資或投機(jī)的，沒(méi)有剛性需求。國(guó)家宏觀調(diào)控拿這部分先“開(kāi)刀”，較為容易抑制此部分需求，調(diào)控的效果也可能會(huì)短而快。以一些二線城市的情況為例，商業(yè)投資原本就比較謹(jǐn)慎，當(dāng)物業(yè)稅開(kāi)收后，效果會(huì)更加明顯。因此在國(guó)家宏觀調(diào)控步伐趨緊的情況下，物業(yè)稅的出臺(tái)，必然會(huì)減少二三線城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。
工業(yè)地產(chǎn)面臨“滅頂之災(zāi)”？
此次，與二套住宅、豪宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)被納入物業(yè)稅開(kāi)征范圍的還包括工業(yè)企業(yè)，而這也令不少業(yè)界人士感到出乎意料。張家鵬認(rèn)為，目前北京的工業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，北京并沒(méi)有幾家專業(yè)從事工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，如果針對(duì)工業(yè)企業(yè)開(kāi)征物業(yè)稅，很可能將給剛剛起步的工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)“滅頂之災(zāi)”。
據(jù)了解，北京市國(guó)土資源局關(guān)于工業(yè)土地招拍掛的細(xì)則，預(yù)計(jì)將于今年內(nèi)出臺(tái)，該細(xì)則將明確規(guī)定北京市工業(yè)用地的招拍掛流程，并明確各園區(qū)工業(yè)用地招拍掛的最低價(jià)格，以增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)。隨著細(xì)則的出臺(tái)，北京市工業(yè)用地價(jià)格預(yù)計(jì)將出現(xiàn)一定的上漲，而一系列針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的新政策出臺(tái)也或?qū)⒔o尚不成熟的工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)嚴(yán)重的打擊。
值得關(guān)注的是，近段時(shí)期，北京工業(yè)辦公物業(yè)市場(chǎng)很是活躍，這也使得更多園區(qū)開(kāi)始在周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目。如大興生物醫(yī)藥基地正計(jì)劃在園區(qū)內(nèi)建造一棟高品質(zhì)辦公樓，而天竺空港加工區(qū)周邊的獨(dú)棟辦公項(xiàng)目也受到市場(chǎng)的歡迎。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年下半年，約15.6萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)，總存量達(dá)到119萬(wàn)平方米，僅半年新增供應(yīng)中標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)面積達(dá)到了9.6萬(wàn)平方米。隨著今年第29屆奧運(yùn)會(huì)臨近，業(yè)界普遍認(rèn)為將會(huì)使物流業(yè)得到迅猛發(fā)展。而在過(guò)去幾年中，一些國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭已經(jīng)紛紛進(jìn)入北京。如普洛斯已經(jīng)完成在空港物流園和通州物流園的投資等。 （賴大臣）
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