雖然目前外資銀行的房貸業(yè)務(wù)尚不能與中資銀行分庭抗禮，但這并不能代表外資行對(duì)人民幣房貸業(yè)務(wù)的勃勃野心。
想買二套房的陳先生深切感受到了這一點(diǎn)，正當(dāng)在中資銀行辦理二套房貸款，需要繳納五成比例的首付及多交10%利率讓他犯難的時(shí)候，外資銀行卻向他投來了橄欖枝。
實(shí)際上，在緊縮的貨幣政策及中資銀行收緊個(gè)貸業(yè)務(wù)的時(shí)候，外資行便已經(jīng)悄然搶灘。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年11月底，全國商業(yè)性銀行個(gè)貸增量為 8304億元，外資行的個(gè)貸余額為78.08億元，比年初增加了35.81億元，增速達(dá)85%。
借征信漏洞搶占市場(chǎng)
3月4日，幾經(jīng)周折的陳先生，終于在一家外資銀行以第一套房貸首付及利率貸款購得第二套住房。
面對(duì)新政下對(duì)二套房增加首付比例及貸款利率的提高，正當(dāng)陳先生犯愁之際，一家外資銀行卻讓陳先生“絕處逢生”。盡管這家外資銀行僅是為了宣傳業(yè)務(wù)，但陳先生無意中發(fā)現(xiàn)，這家銀行竟然僅僅需要他寫一份申明，就可以按照一套房方式放貸。
“由于外資銀行至今未和央行征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，所以我們?cè)谧鰝€(gè)人房貸時(shí)，只需要客戶填寫一份申明，來界定是否為第一套住房，從而也讓我們有可能給想買二套房的客戶提供同于一套房認(rèn)定的貸款?！边@家外資銀行這樣向陳先生解釋。
也就是說，全憑貸款人的“自覺”，只要申明單上寫為第一套住房，外資銀行便以一套房政策執(zhí)行放貸標(biāo)準(zhǔn)，而外資銀行無法核查貸款人的擁有房屋狀況。
以此相對(duì)應(yīng)的是，中資銀行全面推行了征信系統(tǒng)，可以清楚地核查貸款人的真實(shí)信息。而對(duì)于外資銀行的“漏洞”，投資客很可能會(huì)轉(zhuǎn)向那里。
“相關(guān)房貸政策，銀行嚴(yán)格遵守央行和銀監(jiān)會(huì)的政策和監(jiān)管，將嚴(yán)格按照監(jiān)管部門的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行二套房的政策?！庇浾咴谙蛲赓Y銀行求證時(shí)，匯豐銀行、花旗銀行以及渣打銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人均語氣堅(jiān)決地向記者表示。
而深圳發(fā)展銀行北京分行一負(fù)責(zé)人指出，一般來說，外資銀行總部并無意違規(guī)，但外資銀行在中國各個(gè)分行的業(yè)績(jī)和效益與存貸款量關(guān)系密不可分，為了提高分行業(yè)績(jī)，在政策漏洞下，各分行在操作層面為有關(guān)投資購房者開綠燈，并不難理解。
“外資銀行具有的第二套房貸優(yōu)勢(shì)，會(huì)促使一些想購買更多套房的投資人士將貸款計(jì)劃轉(zhuǎn)移過去，這將在外資銀行個(gè)人房屋貸款業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)量上有明顯表現(xiàn)?！贝巳耸勘硎?。
但由于目前的樓市低迷，許多外資銀行也意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)的問題。因此，目前各外資銀行中國總部也在主動(dòng)申請(qǐng)加入央行征信系統(tǒng)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
“預(yù)計(jì)會(huì)在4月底，外資銀行也將與央行征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，從而使得外資銀行做第二套房貸的暗道被堵死。”一外資銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露。
盡管征信系統(tǒng)4月份即將完善的消息會(huì)堵住部分投資客，但這并未打擊到外資銀行進(jìn)軍個(gè)人房貸的沖動(dòng)。
“上了央行征信系統(tǒng)后，與中資銀行比，第二套房貸的界定就不再存在優(yōu)勢(shì)。不過，海外購房者和在外資企業(yè)上班領(lǐng)取外幣工資的國內(nèi)購房者，在貸款時(shí)仍然不受二套房貸政策的限制。這是中資銀行望塵莫及的?！币患彝赓Y銀行北京公司房貸部一人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露。
爭(zhēng)奪二手房個(gè)貸業(yè)務(wù)
但尋找征信系統(tǒng)的漏洞并不是外資銀行的長(zhǎng)久之計(jì)，他們正通過搶占二手房貸市場(chǎng)來爭(zhēng)奪個(gè)貸這塊大蛋糕。
“我可以告訴你的是，我們已經(jīng)與花旗銀行準(zhǔn)備洽談合作事宜，雙方在二手房貸領(lǐng)域展開深度合作?！币粨?dān)保公司人士向記者透露。
他稱，花旗銀行注重的是擔(dān)保公司的客戶資源，這樣可以讓他們快速切進(jìn)二手房貸市場(chǎng)。而從2月底開始，這家擔(dān)保公司已經(jīng)開始與渣打、花旗和匯豐銀行頻繁接觸。
而一大型中介按揭處負(fù)責(zé)人也向記者透露，最近外資銀行變得非常積極，匯豐、渣打等外資銀行都在和他們商談新合作。
“目前我們的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)量很大，可以說，一手房貸和二手房貸每天都有很高的業(yè)務(wù)量，而且全國二線以上城市均已鋪開，還將以最快速度繼續(xù)推進(jìn)新的地區(qū)?！痹蜚y行一內(nèi)部人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者稱。
一位曾在外資銀行的信貸部做過兩年的人士告訴記者，個(gè)貸業(yè)務(wù)是各大外資銀行最為重視的業(yè)務(wù)，一個(gè)銀行的房貸部門隊(duì)伍最多時(shí)有300多人。
其實(shí)，早在2007年4月北京房交會(huì)上，東亞銀行、渣打銀行等外資銀行都推出了二手房外幣按揭業(yè)務(wù)，原因是二手房在各地交易量的比重不斷提高。
“但事實(shí)上，在我們的客戶中，選用外資銀行貸款的比例不到5%，不過這一情況正在改變。”中易安(北京)房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華告訴記者。
有一德意志銀行銷售經(jīng)理告訴記者，外資銀行大多給高端客戶放貸，所以一般只與部分大型中介的豪宅部合作，或者與極少數(shù)專門做高端的中介合作。
不過在徐東華看來，其實(shí)中介關(guān)注的，一方面是銀行的產(chǎn)品能不能幫助其得到更多的交易機(jī)會(huì)；另一方面，就是看銀行能不能夠給具有競(jìng)爭(zhēng)力的返點(diǎn)。
據(jù)他透露，中介與銀行合作很看中返點(diǎn)，也就是通常所說的中介咨詢費(fèi)率，目前銀行付給中介返點(diǎn)已由0.8%上升至1.2%。而外資銀行為了搶奪二手房貸市場(chǎng)，已經(jīng)提出了“費(fèi)率不是問題”的營銷口號(hào)。
試圖開發(fā)貸與個(gè)貸“捆綁”
雖然二手房貸市場(chǎng)發(fā)展迅速，但新房個(gè)貸市場(chǎng)，外資行進(jìn)入?yún)s有難度。
“目前個(gè)人房貸市場(chǎng)大多數(shù)實(shí)行封閉式房貸業(yè)務(wù)，開發(fā)商與銀行的關(guān)系屬于‘合作’。實(shí)際上，銀行給開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款與個(gè)人房貸進(jìn)行‘捆綁’?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說。
他介紹，對(duì)于外資銀行來說，目前沒有和開發(fā)商產(chǎn)生這種開發(fā)貸款和個(gè)人房屋按揭的連帶關(guān)系。有這一“霸王條款”的存在，使得目前外資銀行還無法在一手房貸市場(chǎng)與中資銀行分庭抗禮。
但有消息人士稱，外資銀行正在廣泛接觸開發(fā)高端產(chǎn)品的開發(fā)商，以求能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)貸款與個(gè)人房貸的“捆綁”，從而爭(zhēng)奪一手房貸市場(chǎng)。
有上述德意志銀行不愿具名的銷售經(jīng)理告訴記者，外資銀行進(jìn)入內(nèi)地房貸業(yè)務(wù)的布局首先從高端客戶及境外人士等富裕階層開始?！半m然這一人群數(shù)量小，但購買力強(qiáng)。”
也正因?yàn)槿绱?，外資銀行大多圈定合作開發(fā)商的樓盤檔次。由于針對(duì)的是境外人士，其購買的房產(chǎn)大多是有外銷資格的樓盤。在北京，這些樓盤的價(jià)格大多在每平米3萬元人民幣以上。
不過，外資銀行也逐漸放下身段，為了打開更為廣闊的一手房貸市場(chǎng)，必須要針對(duì)中等收入人群和與之對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)開發(fā)商制定靈活的準(zhǔn)入策略。
當(dāng)然，開發(fā)商的選擇也很挑剔。在北京，與外資銀行有合作的開發(fā)商少之又少，即便是有合作的企業(yè)也不愿意向客戶推薦外資銀行房貸，因?yàn)閷徟绦驅(qū)嵲谔闊?/p>
據(jù)悉，在某外籍公寓售樓處，為業(yè)主服務(wù)的售樓員對(duì)“上門”推銷房貸的外資銀行業(yè)務(wù)員不屑。因?yàn)橥赓Y銀行的程序太多，批貸和放貸時(shí)間太長(zhǎng)，一般根本不向客戶推薦。
“不過，由于今年在個(gè)貸普遍收緊的情況下，估計(jì)外資銀行會(huì)有一些靈活的產(chǎn)品推出以彌補(bǔ)相應(yīng)的缺陷?！毙鞏|華說。
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