經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房對(duì)商品房的替代作用、對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)主體和住房供應(yīng)總量的增加，決定了經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房不僅是可以降低房?jī)r(jià)的，而且，當(dāng)其在市場(chǎng)中的占比較高時(shí)，甚至能夠大幅度降低房?jī)r(jià)。因此，對(duì)于要求取消經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的呼聲，應(yīng)有足夠的警惕。
要求取消經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的聲音一直是此起彼伏，在房?jī)r(jià)低迷，成交量萎縮的今天，這種聲音再次鵲起。4月26日，在房地產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦的“北部灣高峰論壇”上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾表示，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)助于滿足低收入人群的住房需求，大量搞限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房反而可能推高房?jī)r(jià)。其邏輯是這樣的：經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房并不能滿足一些人的住房需求，而僅滿足了一部分人對(duì)房地產(chǎn)的占有欲望。限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房政策很容易滋生貪污腐敗……
我注意到，諸如此類的反對(duì)者的觀點(diǎn)所談及的都是經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房所存在的一些弊端，但沒(méi)有一條支持“大量搞限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房反而可能推高房?jī)r(jià)”，至于“經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房并不能滿足一些人的住房需求”的觀點(diǎn)，已經(jīng)荒謬到了不值得一駁的地步——經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房存在的基礎(chǔ)難道不就是滿足住房需求嗎？
在這樣一個(gè)由房地產(chǎn)商人所主辦的論壇上，相關(guān)觀點(diǎn)的傾向性不言而喻。但是，面對(duì)既得利益集團(tuán)對(duì)國(guó)家保障性住房重要組成的經(jīng)濟(jì)適用房的炮轟，作為一個(gè)研究者，有必要對(duì)一些常識(shí)性謬誤進(jìn)行澄清。經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房不僅是可以降低房?jī)r(jià)的，而且，當(dāng)其在市場(chǎng)中的占比較高時(shí)，甚至能夠大幅度降低房?jī)r(jià)。原因如下：
第一，經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房對(duì)商品房的替代作用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，當(dāng)某種商品具有不可替代性特征時(shí)，這種商品一旦供應(yīng)緊張，價(jià)格就會(huì)瘋狂上漲，倘若有替代性商品，就會(huì)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用平抑價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房對(duì)商品房都具有這樣的替代作用。經(jīng)濟(jì)適用房既帶有社會(huì)保障性——政府減免土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，又具有產(chǎn)權(quán)，它能滿足一部分對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)有追求，又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)商品房的人群，這實(shí)際上減少了商品房的一部分潛在需求人群；限價(jià)房則滿足了那些既達(dá)不到享受經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)商品房的人群，這部分人群人數(shù)龐大，被稱為“夾心層”。一旦他們通過(guò)限價(jià)房滿足了住房需求，開(kāi)發(fā)商就少了一個(gè)非常龐大的可以隨時(shí)轉(zhuǎn)化為商品房購(gòu)買(mǎi)者的消費(fèi)人群。這種顯而易見(jiàn)的替代作用，能對(duì)降低房?jī)r(jià)沒(méi)用嗎？研究也證明了這一點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%-4%。
一些開(kāi)發(fā)商及部分學(xué)者，提出以廉租房替代經(jīng)濟(jì)適用房，這種建議可謂用心良苦。廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房一樣，是我們社會(huì)保障性住房的重要組成部分，兩者缺一不可，因?yàn)榱夥繘](méi)有產(chǎn)權(quán)，在國(guó)民對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)追求的偏好非常普遍的情況下，它對(duì)商品房沒(méi)有任何替代性。而且，廉租房從頭到尾都需要政府投入，政府所能建造的廉租房數(shù)量是受到財(cái)力限制的。而用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面則可以建造更多的房屋——因?yàn)橘?gòu)房者要承擔(dān)房屋建設(shè)成本，從而，對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用。
第二，經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房增加了市場(chǎng)供應(yīng)的主體。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，當(dāng)商品由少部分人供應(yīng)的時(shí)候，就容易形成壟斷，壟斷者憑借強(qiáng)勢(shì)定位強(qiáng)化其定價(jià)權(quán)。反之，當(dāng)市場(chǎng)的供應(yīng)主體處在多元化狀態(tài)的時(shí)候，商品的定價(jià)權(quán)就由市場(chǎng)來(lái)決定，而這種價(jià)格絕對(duì)是低于壟斷價(jià)格的。在2003年以前，我國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，漲幅非常小。主要就在于，1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)的23號(hào)文，明確“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，開(kāi)發(fā)商建造的商品房在市場(chǎng)主體中只占大約10%。從表面上來(lái)看，這種住房供應(yīng)體系帶有政府壟斷特色，但由于政府壟斷的是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，政府不僅不分享壟斷利潤(rùn)，還要承擔(dān)部分補(bǔ)貼。因此，房?jī)r(jià)是穩(wěn)定的。
2003年8月，由建設(shè)部起草的18號(hào)文，把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，落腳點(diǎn)在商品房，這意味著，絕大部分住房將由開(kāi)發(fā)商這一人群供應(yīng)，而準(zhǔn)入規(guī)定又限制了開(kāi)發(fā)商的數(shù)量，從而使得住房供應(yīng)落入少數(shù)人群手中，開(kāi)發(fā)商在壟斷了商品房的供應(yīng)后，就具有了定價(jià)權(quán)。因此，我國(guó)房?jī)r(jià)從2003年8月開(kāi)始猛漲，并日益加速，迄今為止，房?jī)r(jià)不翻倍的城市已經(jīng)是鳳毛麟角了。
第三，經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房，增加了住房供應(yīng)量。商品價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，如果政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房和由政府通過(guò)開(kāi)發(fā)商建造的限價(jià)房供應(yīng)量增加，就會(huì)和開(kāi)發(fā)商建造并供應(yīng)的商品房構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)下跌。這是從表面現(xiàn)象來(lái)看，如果再向深層次來(lái)看。由于財(cái)力有限（一些開(kāi)發(fā)商甚至是皮包公司），當(dāng)住房供應(yīng)完全由開(kāi)發(fā)商掌控時(shí)，即使開(kāi)發(fā)商滿負(fù)荷建設(shè)，也難以滿足龐大的多層次的住房需求。而有財(cái)政做后盾的政府對(duì)住房保障責(zé)任的承擔(dān)，可以迅速填補(bǔ)市場(chǎng)供應(yīng)缺口，從而，平抑房?jī)r(jià)。
因此，2005年，當(dāng)上海提出“兩個(gè)1000萬(wàn)”計(jì)劃（即當(dāng)年新開(kāi)工1000萬(wàn)平方米的配套商品房和1000萬(wàn)平方米的中低價(jià)房）時(shí)，上海的房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，但當(dāng)時(shí)的上海市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心沖擊房地產(chǎn)業(yè)，并未執(zhí)行“兩個(gè)1000萬(wàn)”計(jì)劃，最終導(dǎo)致了上海房?jī)r(jià)的井噴。再比如，2007年全國(guó)兩會(huì)期間，當(dāng)廣州市市長(zhǎng)提出建設(shè)限價(jià)房，“一定要把房?jī)r(jià)壓下來(lái)”時(shí)，當(dāng)時(shí)很多人都懷疑限價(jià)房的作用。我之前的文章中已經(jīng)提到過(guò)，當(dāng)限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房互為補(bǔ)充的時(shí)候，兩者就能共同發(fā)揮調(diào)控作用。一年后，當(dāng)我們?cè)俅伟涯抗廪D(zhuǎn)向廣州，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，廣州市的房?jī)r(jià)不僅壓了下來(lái)，而且壓下了很多，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)到了2007年年初的水平，隨著廣州市限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的增加，廣州市的房?jī)r(jià)一定能回歸到一個(gè)合理的位置。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶在今年的政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要“健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難”。經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)社會(huì)保障性住房的主體，限價(jià)房是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房外延的補(bǔ)充，兩者一旦取消，后果將不堪設(shè)想。對(duì)此，我們應(yīng)該有足夠的警惕。（賈圖）
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