徐滇慶對(duì)于開發(fā)商面對(duì)貨幣從緊以來(lái)資金鏈緊張的爭(zhēng)議認(rèn)為，對(duì)于支撐不下去的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，放棄部分股權(quán)或者降低利潤(rùn)不失為眼下度過(guò)難關(guān)的明智之舉，雖目前房地產(chǎn)成交量低迷，但自住需求依然強(qiáng)勁，政府應(yīng)該逐步通過(guò)增加保障性住房的供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的供求關(guān)系下尋求新的平衡點(diǎn)，逐步向理性回歸。
央行本次準(zhǔn)備金率上調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商最難過(guò)
四天的北京房展會(huì)，對(duì)一直不溫不火的北京樓市本應(yīng)是一個(gè)不小的刺激，但是在金融緊縮政策的影響下，還是難得見到往年的火爆場(chǎng)面，不少購(gòu)房者在火熱的促銷戰(zhàn)略下仍然冷靜地觀望著。
有人預(yù)計(jì)，隨著央行本次準(zhǔn)備金率上調(diào)，未來(lái)還將凍結(jié)4000多億元資金，這又會(huì)對(duì)購(gòu)房人的心理產(chǎn)生什么影響？來(lái)聽聽相關(guān)人士的分析。
盡管在今年的春季房展上，開發(fā)商參展數(shù)量突破近五年之最，促銷手段和力度更是超乎以往，但是房子的成交量仍然不盡如人意，記者得到了一組數(shù)據(jù)，北京市第一個(gè)季度，一手房的交易量是一萬(wàn)六千套左右，同比衰減了38%，二手房第一季度交易量是一萬(wàn)八千套左右，同比衰減了接近10%。
我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司副總裁胡景暉：“但整體來(lái)看，從全國(guó)來(lái)看，交易量的下滑是一個(gè)普遍現(xiàn)象。”
胡景暉告訴記者，雖然從第一季度來(lái)看，房產(chǎn)的成交量一直呈下滑趨勢(shì)，但是各地的表現(xiàn)形式又不太一樣，廣州、深圳比較嚴(yán)重，北京、上海要好一些，那么下滑的原因是什么呢？
胡景暉：“主要下滑的原因還是因?yàn)槭袌?chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)觀望情緒，包括從去年開始，大家一直在爭(zhēng)論拐點(diǎn)論的問(wèn)題，很多人認(rèn)為，房?jī)r(jià)可能要有一個(gè)回調(diào)的空間?！?/p>
房地產(chǎn)分析師馬磊：“07年的房?jī)r(jià)漲幅是最高的一年，很多房子比如說(shuō)我今天不買第二天去買，它可能就漲了一、兩千，所以就造成了一個(gè)非?？只诺囊粋€(gè)需求，從這個(gè)角度來(lái)講，目前市場(chǎng)有觀望的狀態(tài)，應(yīng)該說(shuō)是屬于比較理性的一個(gè)狀態(tài)。”
那么，大多數(shù)人期待的房?jī)r(jià)回調(diào)究竟要等持續(xù)多久呢？
胡景暉：“一個(gè)時(shí)間關(guān)口就是我們現(xiàn)在這個(gè)5月份，5月份的時(shí)間關(guān)口主要是開發(fā)商?！?/p>
胡景暉告訴記者，從去年年底開始，一手房的銷售就不理想，這種局面持續(xù)越長(zhǎng)，開發(fā)商的資金鏈就會(huì)越緊張，而馬磊也認(rèn)為，在貨幣政策從緊的壓力下，資金鏈緊張是購(gòu)房者和開發(fā)商都無(wú)法逃避的問(wèn)題。
從春季房展可以看出，不管是高調(diào)回歸還是打折優(yōu)惠，都體現(xiàn)了開發(fā)商面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)，對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者而言，五六月份都是一個(gè)關(guān)口，而胡景暉坦言，真正的關(guān)口還在后面。
胡景暉：“另外一個(gè)時(shí)間關(guān)口就是10月份，因奧運(yùn)會(huì)8月8號(hào)開幕，整個(gè)奧運(yùn)會(huì)17天，8月24號(hào)閉幕，從8月24號(hào)到10月初這一個(gè)半月的房?jī)r(jià)就會(huì)影響很多購(gòu)房人的決策?！?/p>
事實(shí)上，對(duì)于北京房地產(chǎn)成交量的下滑，行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科在上月的表現(xiàn)頗具代表性，盡管一季度實(shí)現(xiàn)了過(guò)百億元的驕人業(yè)績(jī)，但萬(wàn)科在二季度首月的銷售卻出現(xiàn)下滑，統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)科在4月份實(shí)現(xiàn)銷售面積48.2萬(wàn)平方米、銷售金額43.2億元，銷售面積和銷售金額較前一月分別下跌了約三成。
房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)降還是會(huì)漲？
剛才從各位專家的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在這個(gè)階段，最難過(guò)的當(dāng)數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商。一方面，連續(xù)加息和提高準(zhǔn)備金率之后，銀行收縮銀根，開發(fā)商獲得的資金供應(yīng)減少，另一方面，第二套房貸款政策出臺(tái)后，購(gòu)房者普遍觀望，市場(chǎng)冷清，資金回籠的速度也在快速下降?？梢哉f(shuō)，今年房地產(chǎn)商的資金鏈條兩頭都被崩的緊緊的，這給他們究竟帶來(lái)了多大的壓力？再來(lái)了解一下房地產(chǎn)開發(fā)商的狀況。
SOHO中國(guó)主席潘石屹在今年的三月底就拋出了“房地產(chǎn)開發(fā)商從來(lái)沒(méi)有這樣缺錢”的言論，在業(yè)界一時(shí)激起千層浪，他同時(shí)預(yù)言，由于貨幣政策緊縮，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)經(jīng)歷百日巨變，大量中小開發(fā)商面臨倒閉的可能，但與此同時(shí)，也有一些開發(fā)商提出反駁，認(rèn)為“百日巨變”論，夸大了這種影響，貨幣緊縮政策真會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)商面臨絕境嗎？
明天地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰：“實(shí)際上，一旦你這個(gè)開發(fā)商一個(gè)樓盤沒(méi)有把握住，你資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，你沒(méi)有錢再拿項(xiàng)目時(shí)你就被淘汰出局，實(shí)際這個(gè)是百日巨變最真實(shí)的含義。”
記者也了解到，從去年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，九二七新政推出以來(lái)，金融系統(tǒng)提高了開發(fā)商的貸款門檻，并要求住宅要在封頂之后才能預(yù)售，進(jìn)一步緊縮了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈。
采訪中陳云峰告訴記者，更多的房地產(chǎn)開發(fā)商都一致認(rèn)為，2007年是地少錢多，2008年是地多錢少，而降低樓盤的利潤(rùn)空間，也不失為目前走出困境的有效做法。
陳云峰：“實(shí)際上這個(gè)就是我說(shuō)的，他肯定要降價(jià)，他要降多少以什么方式降，是需要考慮的，這種適應(yīng)市場(chǎng)是應(yīng)該肯定的，因?yàn)槟阒挥袑?shí)現(xiàn)了銷售回款，你的資金鏈才不會(huì)斷裂?！?/p>
作為房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，萬(wàn)科率先在深圳、上海等地實(shí)行了降價(jià)銷售策略，從而加速了萬(wàn)科的資金回流，但這一做法受到了眾多行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)商的非議。
記者也了解到，第二套房貸新政的出臺(tái)的目的就是通過(guò)收縮個(gè)人信貸規(guī)模來(lái)抑制購(gòu)房需求，尤其是投資性需求，陳云峰告訴記者，很多房地產(chǎn)投資者在感到風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí)，逐步淡出了市場(chǎng)。
從資金鏈上看，房地產(chǎn)商的日子今年不好過(guò)，從購(gòu)房者的心理預(yù)期上，樓市降價(jià)的壓力也在不斷加大，但是，就在不少人看空樓市的時(shí)候，記者也聽到了另外一種聲音，說(shuō)房?jī)r(jià)未來(lái)不僅不會(huì)降，反而可能會(huì)上漲。
北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶：“在分析房?jī)r(jià)和股指的問(wèn)題一定要看到資金流的走向，沒(méi)有必要聽從那些不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)，要相信國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，不要相信開發(fā)商話?！?/p>
徐滇慶告訴記者，新的從緊貨幣政策要求房地產(chǎn)商自有資金達(dá)到35%才能獲得貸款，這一舉措是為了銀行的安全，銀行安全了，老百姓的利益才有保障。
徐滇慶：“全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商平均自有資金只有25%還不到，為了防范國(guó)家的金融危機(jī)，就必須在短期內(nèi)要求房地產(chǎn)商達(dá)標(biāo)?！?/p>
對(duì)于開發(fā)商面對(duì)貨幣從緊以來(lái)資金鏈緊張的爭(zhēng)議，徐滇慶卻認(rèn)為對(duì)于支撐不下去的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，放棄部分股權(quán)或者降低利潤(rùn)，不失為眼下度過(guò)難關(guān)的明智之舉。
徐滇慶：“開發(fā)商不要太貪，要顧全大局，要想到中國(guó)的金融安全，要補(bǔ)充自有資金，只要出讓你的股權(quán)就可以了，并不難，就是把你的資本回報(bào)率的預(yù)期值調(diào)低一點(diǎn)，暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。”
徐滇慶認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，但由于目前國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，19萬(wàn)億元的銀行存款中有50%的短期和活期存款，在負(fù)利率驅(qū)動(dòng)下，這些資金很有可能再次流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
徐滇慶：“要知道2007年全國(guó)商品房銷售總額只有2萬(wàn)7千億，今年居民收入不比去年低，這2萬(wàn)7千億依然存在，海外再加一點(diǎn)，銀行存款再加一點(diǎn)，如果有3萬(wàn)7千億，擁進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)，大漲的趨勢(shì)?！?/p>
徐滇慶也認(rèn)為，雖然目前房地產(chǎn)的成交量低迷，但自住需求依然強(qiáng)勁，政府應(yīng)該逐步通過(guò)增加保障性住房的供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的供求關(guān)系下尋求新的平衡點(diǎn)，逐步向理性回歸。
徐滇慶：“2006年全國(guó)完成廉租房的投資是47億，相當(dāng)于政府總開支3800億的0.17%，和世界各國(guó)的差距是十幾倍，我們應(yīng)該呼吁，按照中央的要求，把10%的土地出讓金用于廉租房?！?/p>
半小時(shí)觀察：房?jī)r(jià)的背后是金融安全
我們上周連續(xù)幾天報(bào)道了幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化，我們本來(lái)希望能夠在傳統(tǒng)的樓市“紅五月”捕捉到價(jià)格的趨勢(shì)性變化，但很遺憾，我們錯(cuò)了，“紅五月”沒(méi)有出現(xiàn)，成交量始終沒(méi)有明顯放大，我們無(wú)法得出一個(gè)趨勢(shì)性的價(jià)格變化。
但我們得到另外一個(gè)明確性的信號(hào)：某些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了階段性供過(guò)于求的現(xiàn)象。大家剛才看到的，北京春季房展會(huì)上，來(lái)的房產(chǎn)商比以前都要多，促銷的手段比以前都要熱鬧。但是消費(fèi)者依然不被打動(dòng)，這一次他們底氣很足，知道市場(chǎng)上的這一變化，也知道開發(fā)商現(xiàn)在手頭很緊，他們要的是實(shí)實(shí)在在的東西。
我們欄目用了相當(dāng)篇幅來(lái)報(bào)道房?jī)r(jià)，為什么？其實(shí)房?jī)r(jià)的漲跌僅僅是表象，國(guó)家的金融安全才是我們真正的著眼點(diǎn)，在國(guó)際上，房?jī)r(jià)下跌套牢銀行的例子我們聽得太多太多。
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