[提要]政府出臺(tái)了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及加強(qiáng)銀行房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策。特別是針對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸管理的359號(hào)文件，更是希望從根本上來(lái)改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作十分嚴(yán)重的局面。從緊的貨幣政策，尤其是銀行利率上升，以及提高個(gè)人房貸的進(jìn)入門(mén)檻，這些因素都會(huì)導(dǎo)致2008年個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)發(fā)生重大變化。
炒房泛濫 導(dǎo)致房?jī)r(jià)快漲
為什么國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲得這么快？房?jī)r(jià)為什么會(huì)這樣高呢？有人認(rèn)為，這是因?yàn)槭袌?chǎng)的剛性需求明擺在那里，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求所導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果。因此，要解決目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的這些問(wèn)題，政府就得增加土地拍賣(mài)，就得增加住房供給。
不過(guò)，\假定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)由政府隱性擔(dān)保、銀行奉行絕對(duì)的低利率政策及能提供便利金融杠桿的一個(gè)投資市場(chǎng)。在這種情況下，當(dāng)投資者可以便利地利用低成本信用大獲其利時(shí)，這種投資需求是永遠(yuǎn)無(wú)法滿足的。按此推論，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題或許永遠(yuǎn)無(wú)法得到解決。
我們可以看到，過(guò)高的房?jī)r(jià)早就把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中80%以上的自住性需求擠出了市場(chǎng)。面對(duì)2007年房?jī)r(jià)快速上漲，80%以上居民可以說(shuō)是缺乏支付能力，也是難以進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的。2007年，不是居民的自住性需求增加，而是住房投資與炒作泛濫，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速上漲。
我們可以看一下2007年上半年度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，80%以上的二手房是由投資者購(gòu)買(mǎi)的，許多人甚至連房子都不看就可以把房子買(mǎi)下來(lái)。因?yàn)?，他們買(mǎi)下房子后是準(zhǔn)備在短期內(nèi)賣(mài)出去的。可以說(shuō)，深圳是這樣，北京和上海等地也是如此。試想，如果不是投資者或炒作者利用銀行的金融杠桿來(lái)購(gòu)房，那么有幾個(gè)自住者有能力購(gòu)買(mǎi)這樣昂貴的住房？這就是2007年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以會(huì)快速飆升的根本原因。
房?jī)r(jià)已出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)信號(hào)
從已有的數(shù)據(jù)來(lái)看，2007年1-11月商品銷(xiāo)售額約為24002億，但定金與預(yù)收款就達(dá)到了約9027億，加上房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款額約為6098億，僅此兩筆就占到整個(gè)商品銷(xiāo)售額的63%比重。如果加上住房公積貸款以及以其他方式進(jìn)入的資金，那么進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金主要來(lái)自于投資者利用國(guó)內(nèi)銀行的信貸資金。根據(jù)數(shù)據(jù)估計(jì)， 2007年個(gè)人住房消費(fèi)貸款超過(guò)了9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想有如此龐大的銀行貸款資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)格豈能不炒高？2007年下半年的情況也說(shuō)明，銀行信貸一緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就立刻出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)信號(hào)。
從2007年下半年開(kāi)始，受到美國(guó)次貸危機(jī)的啟示，中央政府已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升問(wèn)題，并洞察到了導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以會(huì)快速飆升的一些原因，同時(shí)也意識(shí)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫可能會(huì)被吹大，并導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)的逐步積累。
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