包括穆迪在內(nèi)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)日前相繼延長(zhǎng)中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的負(fù)面評(píng)級(jí)展望至未來12至18個(gè)月。但同時(shí)，國際私募基金已開始關(guān)注中國樓市，并認(rèn)為2009年后及2010年初是抄底中國樓市的最佳時(shí)機(jī)。而富力地產(chǎn)昨日則預(yù)計(jì)，三至五個(gè)月后房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定。種種跡象顯示，地產(chǎn)業(yè)或有望在一年后復(fù)蘇。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu):
未來12至18個(gè)月維持負(fù)面評(píng)級(jí)
近日，穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布一份題為《中國房地產(chǎn)開發(fā)商：流動(dòng)性緊縮和銷售放緩所帶來的持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)》的最新報(bào)告，對(duì)未來12至18個(gè)月中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評(píng)級(jí)展望為負(fù)面，原因是本地開發(fā)商面臨越來越大的運(yùn)營(yíng)不確定性、緊縮的信用環(huán)境以及高水平的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。
在這份最新報(bào)告中，穆迪認(rèn)為，中國的受評(píng)房地產(chǎn)開發(fā)商在短期至中期內(nèi)會(huì)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這些受評(píng)的開發(fā)商包括世茂、綠城中國、合生以及上海置業(yè)等13家開發(fā)商。
該報(bào)告的主要作者、穆迪亞太有限公司助理副總裁曾啟賢說：“銷售量收縮、房?jī)r(jià)下跌以及今年上半年的土地收購，導(dǎo)致了資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性和財(cái)務(wù)狀況惡化，以致我們?cè)谶^去6個(gè)月需要采取多項(xiàng)負(fù)面的評(píng)級(jí)行動(dòng)?！?/p>
該報(bào)告探討了資金緊縮、需求疲弱以及現(xiàn)金緩沖收縮對(duì)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的影響。
至于融資方面，曾啟賢說：“雖然有些開發(fā)商具備境內(nèi)融資的渠道，可部分緩解了境外信貸緊張或未能獲得境外信貸的障礙，但增加向國內(nèi)銀行借貸會(huì)對(duì)債券持有人帶來從屬風(fēng)險(xiǎn)。”
曾啟賢表示，他留意到有些開發(fā)商從出售資產(chǎn)和項(xiàng)目的股本權(quán)益來募集現(xiàn)金和改善流動(dòng)性，但這樣做的機(jī)會(huì)已變得越來越少，潛在的海外投資者例如房地產(chǎn)基金也須把資金調(diào)到美國，原因是信貸危機(jī)導(dǎo)致他們極需要資金。
該報(bào)告的另一名作者、穆迪亞太有限公司副總裁蔡承業(yè)說：“隨著開發(fā)商完成目前建設(shè)中的項(xiàng)目，所造成的新樓供應(yīng)增加會(huì)進(jìn)一步打擊市場(chǎng)?！?/p>
蔡承業(yè)指出，中央政府近期宣布減稅和放寬按揭限制，而地方政府也采取措施鼓勵(lì)購買房子。不過，蔡承業(yè)認(rèn)為：“這些措施的影響依舊是未知之?dāng)?shù)。”
外資觀點(diǎn):
一年后是抄底中國樓市最佳時(shí)機(jī)
在地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條之際，外資已開始尋求抄底機(jī)會(huì)，并把“2009年下半年”列為再次投資中國市場(chǎng)的可能時(shí)機(jī)。
據(jù)路透社報(bào)道，私募基金Gaw Capital Partners正尋求融資15億美元投資中國地產(chǎn),荷蘭國際集團(tuán)旗下ING Real Estate亦正在募集投資中國的7.5億美元基金,計(jì)劃在明年第一季推出。
Gaw Capital創(chuàng)始人之一Goodwin Gaw稱，“我認(rèn)為現(xiàn)在是開始關(guān)注的時(shí)候了，2009年及2010年初將是最佳時(shí)機(jī)?！?/p>
上周參加亞洲香港國際地產(chǎn)投資交易會(huì)的540家投資機(jī)構(gòu)多數(shù)指出,中國將是最先從全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中復(fù)蘇的市場(chǎng),因其國內(nèi)住宅和寫字樓需求正在增長(zhǎng)。他們?yōu)橥顿Y中國進(jìn)行融資的熱情很高。
支撐這種投資熱情的一個(gè)理由是,急需資金的中國地產(chǎn)公司有望向外國投資者提供誘人的投資交易條件,后者期望的內(nèi)部回報(bào)率高達(dá)25%~30%。
ING Real Estate亞洲區(qū)首席執(zhí)行官Richard Price表示,與日本、韓國一樣,中國是亞洲市場(chǎng)中為數(shù)不多的,其規(guī)模足夠吸引機(jī)構(gòu)投資者的幾個(gè)市場(chǎng)之一。
基金經(jīng)理表示,他們預(yù)計(jì)歐美投資者對(duì)中國的需求依舊存在,主權(quán)財(cái)富基金亦是如此,盡管目前全球經(jīng)濟(jì)放緩,這些投資者仍看好中國經(jīng)濟(jì)的前景。
即便如一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)的那樣,由于出口走弱,中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率未來幾年內(nèi)減緩,其城市化進(jìn)程和中產(chǎn)階級(jí)的崛起仍會(huì)對(duì)房市產(chǎn)生刺激作用。
值得注意的是，在具體投資方向上，外資開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。前幾年,高端房地產(chǎn)是最為有利可圖且頗具投機(jī)性的細(xì)分市場(chǎng)，但目前投資者和地產(chǎn)商則轉(zhuǎn)向大眾化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。外資亦青睞于包括成都、重慶和大連在內(nèi)的二線城市。(金霽)
地產(chǎn)商看法:
地產(chǎn)業(yè)最壞時(shí)刻已經(jīng)過去
三至五月后房?jī)r(jià)將趨穩(wěn)定
在香港上市的富力地產(chǎn)周一稱，隨著中央政府出臺(tái)更多優(yōu)惠政策振興樓市，相信房地產(chǎn)業(yè)的最壞時(shí)刻已經(jīng)過去。
富力昨日發(fā)表的聲明稱，2008年11月初，國務(wù)院出臺(tái)總額4萬億元人民幣的經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃，表明中央對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控告一段落，政府繼續(xù)扶助地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
另外,公司還透露多項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃,包括降低負(fù)債；相應(yīng)調(diào)低售價(jià)、增加銷售量；繼續(xù)申請(qǐng)發(fā)行A股；合適時(shí)出售部分投資物業(yè)等。
富力還認(rèn)為,市場(chǎng)約需三至五個(gè)月培養(yǎng)信心，房?jī)r(jià)將趨向穩(wěn)定。
由于看多后市,公司制訂的明年合約銷售目標(biāo)為220億元人民幣，較今年修訂的合約銷售目標(biāo)增約30%。(金霽 周裕嫵)
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