房地產(chǎn)行業(yè)將先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整。保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要拉動(dòng)內(nèi)需，而商品房銷售面積的持續(xù)回升則成為內(nèi)需增長(zhǎng)的重要組成部分。2009年商品房銷售面積將持續(xù)釋放，尤其是二季度，全年有可能同比增長(zhǎng)30%以上；而房地產(chǎn)行業(yè)周期較宏觀經(jīng)濟(jì)短10個(gè)季度，而且商品房需求，商品房?jī)r(jià)格和商品房供給粘性依次增加，因此，商品房銷售面積的持續(xù)回升，將帶動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，新開(kāi)工面積增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入景氣回升階段，率先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整。
從運(yùn)行周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)2-4個(gè)季度。房地產(chǎn)行業(yè)周期較宏觀經(jīng)濟(jì)短約10個(gè)季度，房地產(chǎn)行業(yè)景氣轉(zhuǎn)變將快于宏觀經(jīng)濟(jì)，而且，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)較宏觀經(jīng)濟(jì)提前一個(gè)季度進(jìn)行調(diào)整，因此，房地產(chǎn)行業(yè)較宏觀經(jīng)濟(jì)，具備率先走出調(diào)整的條件。而從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部指標(biāo)周期性來(lái)看，若成交量持續(xù)回升，本輪地產(chǎn)調(diào)整有可能進(jìn)入銷售面積回升，房?jī)r(jià)企穩(wěn)，投資回升的景氣回升階段?？傮w上來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)2-4個(gè)季度，房地產(chǎn)行業(yè)有可能率先走出調(diào)整。
2009年商品房銷售面積將持續(xù)回升，有可能增長(zhǎng)31%。中期來(lái)看，商品房潛在需求旺盛。而2009年，累積的商品房需求可使目前成交量持續(xù)到5月份，首次置業(yè)需求在二季度也將持續(xù)釋放，而改善型需求正在逐漸釋放，因此，二季度成交量持續(xù)回升可能性較大；而，從保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度，2009年6、7月份有可能出臺(tái)刺激改善型需求的政策，將進(jìn)一步保證商品房銷售面積的可持續(xù)性。如果累積的商品房需求集中在2009年釋放，同時(shí)改善型需求市場(chǎng)份額提高5個(gè)百分點(diǎn)，首次置業(yè)需求維持2008年水平，2009年商品房銷售面積將達(dá)到8.14億平方米，分別較2007、2008年增長(zhǎng)5.19%和31.06%，因此2009年商品房銷售面積存在高增長(zhǎng)的可能性。
買入萬(wàn)科和保利地產(chǎn)。若房地產(chǎn)行業(yè)景氣度回升，率先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整如我們所預(yù)期，同時(shí)在流動(dòng)性充裕，資產(chǎn)為王時(shí)代來(lái)臨的背景下，受益最大的公司，我們認(rèn)為有三個(gè)，首先，市場(chǎng)份額較高，而且提升能力較強(qiáng)的公司；其次，全國(guó)化程度較高，產(chǎn)品能夠覆蓋改善型需求和首次置業(yè)需求的公司；再次，資金充裕，資源整合能力較強(qiáng)的公司。
關(guān)注三類房地產(chǎn)公司
□東興證券
一季度房地產(chǎn)股價(jià)表現(xiàn)好。春節(jié)后受到房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的推動(dòng)，A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)股票出來(lái)了領(lǐng)先于大盤的漲勢(shì)。從整個(gè)一季度的市場(chǎng)行表情表現(xiàn)情況來(lái)看，2008年12月31日房地產(chǎn)板塊的市盈率為28倍，居各行業(yè)排名的第六位。到2009年3月27日的市盈率已達(dá)35倍，排名仍居前六位。市凈率在2008年12月31日為2.36，到2009年3月27日為3.42。
二季度注重結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)公司的股票在經(jīng)過(guò)前期普漲后，目前上漲動(dòng)力不足明顯。而在商品房銷售仍在回暖的情況下，投資者投資房地產(chǎn)股票的熱情不斷增長(zhǎng)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)公司的差異性很大，一是獲取收益的方式存在差異；二是由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平高低不同回暖快慢存在差異，這些差異為結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)創(chuàng)造了條件。
上市公司選擇。主要關(guān)注三類公司：一是全國(guó)性公司。如保利集團(tuán)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科A和金地集團(tuán)。這些公司將因一線城市商品房銷售較好的回暖而更有利恢復(fù)；二是出租類公司或可有營(yíng)運(yùn)旅游資產(chǎn)公司以及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)等。如張江高科、金融街、華僑城A和中天城投等；三是東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)公司。
重點(diǎn)關(guān)注上海區(qū)域房地產(chǎn)板塊和具有海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的福建區(qū)域房地產(chǎn)板塊，如浦東金橋、陸家嘴、上實(shí)發(fā)展、中華企業(yè)、建發(fā)股份、廈門國(guó)貿(mào)、中國(guó)武夷和三木集團(tuán)等。同時(shí)也關(guān)注東部地區(qū)江浙二地優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司，如濱江集團(tuán)和棲霞建設(shè)等。
庫(kù)存消化尚需時(shí)間
房地產(chǎn)業(yè)回暖在下半年
□南京證券
成交量超預(yù)期，估值上調(diào)。自2009年2月份以來(lái)，各大城市商品房成交量超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，尤其是深圳、上海、南京等一線城市表現(xiàn)尤為明顯。成交量的放大提振了市場(chǎng)信心，房地產(chǎn)板塊的估值也得以上調(diào)。近兩個(gè)月房地產(chǎn)板塊上漲44.24%，在板塊漲幅中位居第二，遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)平均水平。
成本推動(dòng)型通脹預(yù)期下，房?jī)r(jià)下跌可能性不大。基于對(duì)美國(guó)大量印發(fā)貨幣回購(gòu)國(guó)債導(dǎo)致美元貶值的預(yù)期，我們認(rèn)為在這種情形假設(shè)下，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)將推動(dòng)國(guó)際原材料價(jià)格上漲，對(duì)中國(guó)而言，將導(dǎo)致中國(guó)制造業(yè)企業(yè)成本上升，企業(yè)利潤(rùn)下降。美元貶值也不利于中國(guó)出口。中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生滯漲，居民收入預(yù)期下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將萎縮。但是另一方面，滯漲將帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲，包括房?jī)r(jià)，因此，在這種情況下，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。
庫(kù)存消化尚需時(shí)間，預(yù)計(jì)行業(yè)回暖在下半年。成交量的放大加快了庫(kù)存消化速度，按歷年月均成交量計(jì)算，北京、上海、深圳、杭州消化目前的存量仍需一年左右，相對(duì)而言，北京地區(qū)的庫(kù)存壓力最大。開(kāi)發(fā)商以縮減開(kāi)工計(jì)劃來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)供需不平衡。基于對(duì)目前供需情況以及通脹預(yù)期的考慮，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將維穩(wěn)在目前水平。行業(yè)各項(xiàng)指數(shù)仍在下降，預(yù)期行業(yè)回暖在下半年。
標(biāo)配地產(chǎn)股，優(yōu)選加速銷售的地產(chǎn)公司。我們認(rèn)為后續(xù)的成交量不確定性較大，持續(xù)放量的能力不強(qiáng)，但是目前房地產(chǎn)板塊的估值仍具有一定優(yōu)勢(shì)，即使成交量不能持續(xù)，房地產(chǎn)也能同步于大盤走勢(shì)，一旦經(jīng)濟(jì)回暖，市場(chǎng)信心恢復(fù)，房地產(chǎn)成交量有望持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)也將反哺經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，地產(chǎn)股將強(qiáng)于市場(chǎng)。
在目前的位置我們建議標(biāo)配房地產(chǎn)股。在選擇投資品種上，我們認(rèn)為理性調(diào)整房?jī)r(jià)、加快銷售、順應(yīng)行業(yè)調(diào)整趨勢(shì)的公司較具有長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)力、較高的安全邊際和獲取廉價(jià)土地資源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們推薦招商地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A、華發(fā)股份、億城股份。
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