有土地“回暖”指標(biāo)意義的“溢價(jià)成交”現(xiàn)象近日再次現(xiàn)身北京、合肥、溫州等多個(gè)集中推地的城市，給人以地價(jià)重拾上升路線的想像。
然而，國土資源部與中國土地勘測規(guī)劃院日前聯(lián)合發(fā)布的《2008年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》卻指出，伴隨2008年全國地價(jià)漲幅放緩“滯后效應(yīng)”的顯現(xiàn)，地價(jià)升勢將難以為繼?！?009年一線城市居住用地價(jià)格將保持平穩(wěn)?！?/p>
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云隨后在接受本報(bào)采訪時(shí)進(jìn)一步表示，局部城市的地塊競價(jià)、溢價(jià)成交并不具有普遍意義?！?009年地價(jià)反彈和大跌的壓力均很大?！?/p>
地根放松
進(jìn)入4月，北京、成都、廈門、合肥等地的國土資源局官方網(wǎng)站上，土地招拍掛的信息驟然密集。各地推地計(jì)劃的集中發(fā)布，預(yù)示著新一輪土地放量即將到來。
中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的土地監(jiān)測月報(bào)則顯示，土地供應(yīng)的放量早在3月份人們爭論樓市“回暖”時(shí)就已現(xiàn)端倪。中原地產(chǎn)所監(jiān)測的12個(gè)城市中，北京、上海、天津和南京土地供應(yīng)面積均較前12個(gè)月均值出現(xiàn)上升。其中上海推出76公頃居住用地，較前12個(gè)月均值增長261%，超過2月份供應(yīng)量的3倍；深圳亦推出8公頃居住用地，突破5個(gè)月以來居住用地的“零供應(yīng)”。
與此同時(shí)，土地市場闊別已久的競價(jià)、溢價(jià)成交現(xiàn)象重新抬頭。在天津?yàn)I海高新區(qū)，16幅地塊全部溢價(jià)成交，溢價(jià)幅度達(dá)300萬～400萬元；北京大興一住宅地塊則經(jīng)歷54輪競價(jià)后成交，溢價(jià)幅度超過25%；溫州某地塊9家開發(fā)商爭搶；合肥最新出讓的一幅明星地塊最終被華潤置地高價(jià)摘得，競拍現(xiàn)場也出現(xiàn)10余家開發(fā)商幾十輪加價(jià)搶地的火爆場面。
而早在前兩個(gè)月，各地土地還基本延續(xù)2008年下半年的整體頹勢，以底價(jià)成交為主?？藸柸?中國)研究中心的當(dāng)期數(shù)據(jù)顯示，彼時(shí)成交的地塊中，溢價(jià)率低于1%的達(dá)到8成以上，溢價(jià)率在1%~10%之間的占10%，溢價(jià)率在10%~30%之間的占5%，僅有一幅土地溢價(jià)率達(dá)到30%以上。
數(shù)據(jù)的對比似乎可以說明，土地交易正在走出持續(xù)大半年的低谷。然而，在鄒曉云看來，目前供需兩個(gè)層面土地滯漲問題還很嚴(yán)峻。
“首先是開發(fā)商不著急拿地。”由于前期的救市政策對土地開發(fā)和地款繳納時(shí)限的放寬，使許多房企變相增加了土地儲(chǔ)備能力；再如萬科等上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中也顯示，可供開發(fā)的土地存量至少可持續(xù)三年，“這說明多數(shù)房企不缺地，需求并不饑渴”。
“其次是地方政府供地積極?！睋?jù)鄒曉云在深圳等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，地方政府目前仍很擔(dān)心土地賣不出去造成積壓，繼而危及地方財(cái)政。目前各地新推地塊信息中，包含許多去年沒有賣出的舊地。以杭州最近公布的《讀地手冊》為例，據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士指出，所供應(yīng)的主城區(qū)58幅、3308.5畝政府儲(chǔ)備土地中，“一半左右都是去年見過的‘老面孔’，像新華集團(tuán)、杭一棉等地塊，都是去年最后沒有出手、今年重新推出的，甚至連價(jià)格都沒做絲毫調(diào)整?！?/p>
不單如此，今年國家確定擴(kuò)內(nèi)需、保增長的經(jīng)濟(jì)工作主基調(diào)，也在一定程度上支持地根的放松，“至少對供地并無太多設(shè)限”。
地價(jià)難動(dòng)
表面上看，土地供方稍顯被動(dòng)，而且，目前經(jīng)濟(jì)學(xué)界和行會(huì)組織呼吁政府下調(diào)地價(jià)、降低稅費(fèi)的呼聲高漲：繼今年兩會(huì)期間全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)難上海市政府、直指其抬高地價(jià)推高房價(jià)之后，近日北京市社會(huì)科學(xué)院“藍(lán)皮書”再次建議政府降低地價(jià)，以推動(dòng)新區(qū)土地供應(yīng)。但鄒曉云認(rèn)為，這尤不能構(gòu)成地價(jià)下行的壓力。
“要讓地方政府采納降價(jià)建議，至少在政治層面還很難突破：一個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)至少3年才調(diào)整一次，哪一任市長都不敢貿(mào)然降地價(jià)，因?yàn)榕缓镁蜁?huì)背上導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失的罪名?！编u曉云說。
在近期推地城市的官員表態(tài)可印證上述說法。成都市成華區(qū)區(qū)委副書記、區(qū)長戴浚近日接受本報(bào)專訪時(shí)就明確表示，“絕不會(huì)采取降地價(jià)等行政手段促進(jìn)土地成交率”。
成華區(qū)區(qū)委書記何立斌隨后在接受本報(bào)現(xiàn)場提問時(shí)也表示“堅(jiān)決不降地價(jià)”，但可以通過增加地塊周邊配套設(shè)施投入的辦法，吸引投資意向。
實(shí)際上，增加基建投入，這也正是目前陷入“賣地難”與“降價(jià)難”雙重壓力下的地方政府普遍采用的推地策略。合肥市國土資源局局長李學(xué)明在接受本報(bào)采訪時(shí)就表示，近期合肥土地交易回暖的關(guān)鍵因素，便是“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的全面啟動(dòng)”。
在鄒曉云看來，雖然降地價(jià)不太可能，但地價(jià)反彈也乏力。限于目前土地和住宅兩級(jí)市場存量仍然巨大，“地方政府再不可能通過操控土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模來抬高地價(jià)了”。土地供需兩相制衡，只能使地價(jià)趨于平穩(wěn)。
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