主持：唐文祺
嘉賓：上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經理 趙煒
3月份，全國樓市遭遇小陽春。在樓市升溫導致房貸市場競爭日趨激烈之時，上海銀監(jiān)局以一紙通知，再度強調二套房貸政策的嚴格執(zhí)行標準。這一“腳”剎車對未來樓市會有怎樣影響？此次上證第一演播室請來專業(yè)人士做出解答。
主持人：您是否能夠分析一下，此次上海銀監(jiān)局下發(fā)的《通知》，是基于怎樣的市場背景之下出臺的？
趙煒：2009年3月份，信貸消費突然出現(xiàn)放款高潮。3月個人住房貸款增加24.4億元，同比多增34.1億元;其中，主要是二手房貸款增加22.4億元，同比多增24.1億元。此次信貸放款高峰由多重原因造就。一方面，目前執(zhí)行的信貸政策通常是在更早期就已制定，也就是說銀行的放款指標其實是在去年低迷時期確立下來的。而在去年年底時，貨幣松動的信號已經日趨明顯。另一方面，雖然信貸政策涉及全年，但按照銀行的操作習慣，一般希望在第二、第三季度時就能夠基本完成全年目標，因此在這之前會表現(xiàn)特別“賣力”。
我們得到的統(tǒng)計數(shù)據表明，上海二手房市場的當月總成交金額，環(huán)比漲幅達到77.5%;總成交套數(shù)環(huán)比上升72.79%。隨著剛性需求在3月份的釋放，銀行為了爭奪市場份額，紛紛使出渾身解數(shù)爭奪客戶。在這種市場前提下，未免會出現(xiàn)二套房貸款放寬的操作手法。而上海銀監(jiān)局的《通知》，便是在這種情況下出臺的。
主持人：您能否預測一下，在《通知》出臺之后，市場反應將會如何？
趙煒：我們可以先來算筆賬看看，如果二套房貸按照首套住宅的優(yōu)惠政策來執(zhí)行，以總價100萬元的物業(yè)為例，調整之后的首付和利率下調措施，可使得買家節(jié)省約10萬元。從《通知》的具體內容來看，目前只是對于貸款成數(shù)進行了限定，但利率方面尚未有明確規(guī)定。成數(shù)提高一至兩成的話，對于有資金實力的改善性需求客戶來說，影響并不會太明顯。倒是那些資金不太雄厚的投資客戶，《通知》的出臺會對其入市有所抑制。
但是，從4月份的市場情況來看，由于不少房東開始反價、跳價，供求雙方的矛盾已經初露端倪。有統(tǒng)計數(shù)據表明，目前為止房貸業(yè)務已有15%-20%的下降，這說明買賣雙方的僵持態(tài)勢可能再度出現(xiàn)。如果加上《通知》所抑制的部分投資需求客戶，預期5月份的市場情況還會進一步下滑。
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