近來，“‘金九銀十’成色不足”，成為形容目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的一種流行說法。由此也帶來了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否面臨回調(diào)的猜測(cè)。難道又一個(gè)房市“拐點(diǎn)”將要來臨？不少人對(duì)此疑問打上了一個(gè)大大的問號(hào)。
“零售經(jīng)驗(yàn)上所謂的‘金九銀十’這一說法，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上并不適用?！苯邮苡浾卟稍L的本報(bào)專家組成員、興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委告訴記者。他認(rèn)為，從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，無論從同比還是從環(huán)比來看，幾乎沒有數(shù)據(jù)顯示過九月、十月房屋成交量比前幾個(gè)月份更好，不能以“金九銀十”是否出現(xiàn)來衡量房市成交量的變化，因?yàn)椤敖鹁陪y十”本身并不存在。在記者看來，“金九銀十”這一說法，更多的帶有商家銷售策略的色彩。
從今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖以來，相對(duì)前期房屋成交量上升、房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)，7月份以來，在我國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的“趨冷”變化，這也是為何人們過多地關(guān)注今年“長(zhǎng)假”期間能否會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一份驚喜。然而，從剛剛過去的“長(zhǎng)假”來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)滯量跌”的現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)新的變化。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)新一輪的價(jià)格回調(diào)，引發(fā)了各方的爭(zhēng)論。
“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)持穩(wěn)、成交量萎縮的狀態(tài)，因此，有很多人據(jù)此認(rèn)為未來房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，但我并不這樣認(rèn)為?！濒斦缡钦f。他告訴記者：“因?yàn)槿绻麊渭兊貜某山涣课s來看，可能是由兩個(gè)原因造成的，一是需求不足，消費(fèi)者不想買房，或者沒有能力買房；二是有可能需求很足，但是供給不足，沒有房子可以賣，供給不足也可以導(dǎo)致成交量的下降。”也就是說，不僅從需求方面可以反映到房屋成交量，供給方面的變化同樣也可以反映到房屋的成交量上，因此，不能僅據(jù)此對(duì)目前房市成交量下降與前一輪消費(fèi)者壓抑的需求釋放完畢畫等號(hào)。
目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“價(jià)滯量跌”的主要原因不在于需求方，而主要在于供給方，這已經(jīng)成為許多市場(chǎng)人士和專家的共識(shí)。魯政委表示：“供給偏緊的主要原因，一是前期房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期偏悲觀，開工量不足導(dǎo)致房屋的存量不能滿足銷售；二是開發(fā)商包括持有房產(chǎn)的人對(duì)未來房市預(yù)期較好，不愿意出售房屋?！敝性禺a(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入9月以來，幾個(gè)一線城市的商品房存量面積集體下降，平均降幅為1.5%。
專家指出，預(yù)期對(duì)于市場(chǎng)的供需變化產(chǎn)生重要的影響。金融危機(jī)的爆發(fā)，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到影響，從而也影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的短缺早已經(jīng)不是什么秘密，此外，市場(chǎng)上“價(jià)量齊跌”的態(tài)勢(shì)，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房市的前景預(yù)期較為悲觀。土地頻頻出現(xiàn)“流拍”，就是一個(gè)真實(shí)的寫照。在這種預(yù)期下，開發(fā)商肯定不會(huì)補(bǔ)庫存，而會(huì)選擇去庫存，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，供應(yīng)偏緊的局面就會(huì)出現(xiàn)。同時(shí)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，同樣也使得開發(fā)商和房屋持有者對(duì)房市的預(yù)期更好，基于良好的預(yù)期，他們反而不愿意出售手中的房屋。事實(shí)上，在建房屋是否完工很難判斷，在對(duì)房市良好預(yù)期的推動(dòng)下，開發(fā)商往往會(huì)選擇不急于開工，或者推遲完工等多種方式，推遲房屋上市的時(shí)間，甚至“捂盤惜售”的現(xiàn)象也有可能會(huì)出現(xiàn)。
基于這種判斷，我們就可以看出，“拐點(diǎn)”來臨之說，缺乏依據(jù)。魯政委告訴記者：“我認(rèn)為肯定不是拐點(diǎn)來臨。因?yàn)榉课莩山涣侩m然在下降，但是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前8個(gè)月房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)來看，定金和預(yù)付款，在開發(fā)商的資金來源中，無論是占比還是同比的增速都處在年內(nèi)的最高水平上?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，同比增長(zhǎng)34.2%。定金及預(yù)收款8712億元，增長(zhǎng)43.2%；個(gè)人按揭貸款4507億元，增長(zhǎng)94.1%。而8月份“國(guó)房景氣指數(shù)”超過了100，達(dá)到100.08，比7月份提高2.07點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)都支撐了短期內(nèi)房市難以出現(xiàn)回調(diào)的觀點(diǎn)。
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