去年底，出于“保增長、擴內(nèi)需”的需要，多部門分別制定了一系列有關(guān)樓市的優(yōu)惠政策。一年大限將至，這些優(yōu)惠政策可能就此落幕。昨日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，鑒于目前經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房市回暖，這些政策可能到年底取消。
去年底出臺的一系列有關(guān)購房的優(yōu)惠政策，其中包括二手房契稅、營業(yè)稅的減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠等。對于減稅等直接刺激房產(chǎn)交易的政策，國務(wù)院給出的期限為一年。不過值得注意的是，這些政策是在經(jīng)金融危機下，基于2009年不明朗的經(jīng)濟形勢。
王玨林認為，今年以來，房地產(chǎn)市場的各項指標都在增長，他分析說，房地產(chǎn)市場形勢向好，這些優(yōu)惠政策可能很難存續(xù)?！斑@只是我個人基于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場形勢做出的分析?！?/font>
一位房地產(chǎn)專家昨日也表示，在業(yè)內(nèi)，確實存在著房產(chǎn)優(yōu)惠政策去留的討論，其中，認為減免營業(yè)稅等政策即將謝幕的人多一些。也有人猜測，對于首套住房的優(yōu)惠政策，可能延續(xù)。
- 算賬
國務(wù)院去年底公布今年營業(yè)稅新政，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策：
其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
使用100萬，購入一套買入價70萬的房產(chǎn)
1、假定該房產(chǎn)不足兩年轉(zhuǎn)讓：
新政：繳納 (100-70)×5.5%=1.65(萬元)營業(yè)稅
舊政：繳納100×5.5%=5.5(萬元)營業(yè)稅
2、假定該房產(chǎn)已超兩年但未滿5年轉(zhuǎn)讓：
新政：不需要繳納營業(yè)稅
舊政：繳納100×5.5%=5.5(萬元)營業(yè)稅
3、假定該房產(chǎn)已滿5年轉(zhuǎn)讓：
新、舊政策均無需繳納營業(yè)稅。
- 業(yè)內(nèi)分析
稅費優(yōu)惠取消 交易成本增加
營業(yè)稅政策對二手房市場影響巨大，業(yè)內(nèi)人士分析認為，首先是全額征收的絕對值高，按5.5%的標準來看，對于目前北京二手房市場，一套涉及營業(yè)稅的房源動輒將需要繳納5萬以上營業(yè)稅，而84號文的疊加效益又使營業(yè)稅的威力進一步放大，根據(jù)84號文，黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成了全額繳納，5年內(nèi)房源再交易成本增加成交總價的3%以上。其次，北京市場上受營業(yè)稅政策影響的房源數(shù)量巨大，五年內(nèi)次新房就占到目前房源的60%左右，另外還有近幾年已交易過的房源三次上市等，這些房源在現(xiàn)在的政策下基本上沒有營業(yè)稅影響，而一旦恢復(fù)營業(yè)稅繳納政策，這些房源都將增加交易費用。
- 房市反應(yīng)
稅率優(yōu)惠 二手房成交加速
“營業(yè)稅年底到期后可能不再續(xù)期的消息，從9月份就開始傳了”，美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉稱，從市場表現(xiàn)看，9月份市場成交量明顯放大，全月成交量創(chuàng)年度新高。10月份上半月，受長假等因素影響，成交量出現(xiàn)下挫，但是下半月又重新出現(xiàn)上漲勢頭，統(tǒng)計顯示，10月下旬，北京二手房日均成交量達到964套，甚至已超過了9月份的日均成交量。
21世紀不動產(chǎn)分析師認為，市場上本已初現(xiàn)因房價高起而引起的成交滯漲，而隨著年底營業(yè)稅優(yōu)惠政策倒計時的逼近，買賣雙方的心態(tài)又發(fā)生了變化，出現(xiàn)了成交加速的局面。
房源增多 房主可接受議價
除了成交量外，房源掛牌量也出現(xiàn)明顯增長。張大偉告訴記者，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，10月下半月北京二手房市場新增房源就達到近2萬套，繼9月5年內(nèi)房源比例突破62%，10月5年內(nèi)房源比例繼續(xù)上升，已經(jīng)達到65%。隨著接近年底，這一比例還有繼續(xù)上升的可能。而大量房源的集中上市將使得11月、12月市場成交量繼續(xù)上升。
業(yè)內(nèi)人士還表示，前幾個月曾遠離北京市場的議價現(xiàn)象現(xiàn)在也逐漸多起來了。不少業(yè)主向中介表示，如果有客戶有意向購買，價格可以商量，部分業(yè)主甚至表示可以優(yōu)惠5萬左右。而這種議價現(xiàn)象，從3月份至8月份在北京市場上是很少見的，其中一些高端物業(yè)甚至出現(xiàn)了5%-7%的議價空間?！ ∮浾?楊娟娟
