當(dāng)房?jī)r(jià)成為人們心痛的理由時(shí)，對(duì)地價(jià)的指責(zé)總是洶涌起來(lái)。在“2009~2010年住房形勢(shì)與政策研討會(huì)”上，中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪麗娜表示，現(xiàn)行的土地政策使地方政府和房地產(chǎn)商“不知不覺(jué)”地坐到一起，在市場(chǎng)里產(chǎn)生了強(qiáng)勢(shì)利益同盟，從而決定了房?jī)r(jià)形成的扭曲和對(duì)土地的投機(jī)。“中國(guó)的供地模式是影響樓市的最大障礙和背景。”她說(shuō)。
今年，中國(guó)的地價(jià)和房?jī)r(jià)一樣走出了一條讓人眩暈的曲線。2009年初始，曾經(jīng)炙手可熱的土地市場(chǎng)還沉浸在各種流拍的消息里。多好的地塊似乎都無(wú)法引起房地產(chǎn)商的興趣?？赏蝗恢g，“搶地”時(shí)代再次來(lái)臨。在諸多央企的參與下，“不差錢”行情大大超過(guò)了以往。綜合和單價(jià)“地王”在各大城市頻頻冒出。難怪有評(píng)論說(shuō)，土地市場(chǎng)，從海水到火焰僅有一步之遙。
“地王”再現(xiàn)自然喜煞一些賣地的政府。只是這錢有些燙手。人們發(fā)現(xiàn)，地價(jià)上來(lái)了，房?jī)r(jià)也上來(lái)了。于是，批評(píng)也隨之而來(lái)。本輪對(duì)土地市場(chǎng)的討論雖然翻了一些舊賬——地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，國(guó)土部依然拿出土地占房子開(kāi)發(fā)成本的比例來(lái)抵擋——但是該領(lǐng)域更多不尋常的現(xiàn)象也進(jìn)入人們的視野，引起更深入的思考在進(jìn)行。
養(yǎng)雞的與倒蛋的對(duì)決
“養(yǎng)雞的不如倒蛋的。”這是開(kāi)發(fā)商潘石屹的名言。它的意思是，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，建房子的不如囤地的、倒地的。他舉例子說(shuō)：在北京，一個(gè)開(kāi)發(fā)商在一塊土地上把其中一部分開(kāi)發(fā)了，建了房子，沒(méi)有賺多少錢；而同一土地上的另一部分沒(méi)有開(kāi)發(fā)，過(guò)了幾年轉(zhuǎn)讓給了別人，賺的錢是開(kāi)發(fā)那部分的好幾倍。幾年前，有兩家開(kāi)發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地，一家開(kāi)發(fā)商建了房子銷售出去，沒(méi)有賺多少錢；另一家開(kāi)發(fā)商，囤著地，什么事也沒(méi)有干，最后把土地轉(zhuǎn)讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開(kāi)發(fā)商賺的錢多許多倍。
在此種激勵(lì)下，“囤地”成了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的突出現(xiàn)象。潘石屹曾經(jīng)分析一些地產(chǎn)上市公司年報(bào)，發(fā)現(xiàn)這些公司擁有的土地?cái)?shù)量高到令人瞠目?！鞍?008年這些公司開(kāi)發(fā)的建筑面積計(jì)算，它們的囤地規(guī)模，最少的也在20年以上，最多的超過(guò)100年。”他說(shuō)，這是不正常的，不僅對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有害，更是對(duì)土地這種寶貴資源的極大浪費(fèi)。開(kāi)發(fā)商“在土地上投入更多的精力、時(shí)間和金錢，而投入在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)上的精力就少了很多?！?/p>
和潘石屹一樣是開(kāi)發(fā)商，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)卻相左。在博客中，他辯駁說(shuō)，在所有“倒”的行為中，倒地者凡是最終能獲得政府官方認(rèn)可的，都應(yīng)該是合法并且合理的行為。任志強(qiáng)還引用《中國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》證明自己所言不虛。
任志強(qiáng)表示，從邏輯上說(shuō)，只有壟斷造成的市場(chǎng)供給短缺才能推動(dòng)價(jià)格的扭曲型上漲，否則就會(huì)增加市場(chǎng)中的流通量和供給方式，使價(jià)格下降合理或趨于平穩(wěn)?，F(xiàn)實(shí)中也同樣，在沒(méi)有壟斷的前提下，任何“倒”都不可能推高物價(jià)。土地的“倒?fàn)敗眰?，一定是用比市?chǎng)公開(kāi)“招拍掛”更低的價(jià)格出售，才有倒地的機(jī)會(huì)。否則，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)從公開(kāi)市場(chǎng)中獲取土地，以避免交易風(fēng)險(xiǎn)和土地溢價(jià)無(wú)法進(jìn)入成本。
任志強(qiáng)說(shuō)，“囤地”和“倒地”都不應(yīng)該受到非議，該受到非議的是“讓社會(huì)無(wú)能堅(jiān)守貞操的法律或制度”。
問(wèn)題是，土地市場(chǎng)恰恰是一個(gè)壟斷的市場(chǎng)，即便是在它的延伸處也體現(xiàn)了這種特性。國(guó)海富蘭克林基金投資總監(jiān)張惟閔告訴記者，土地市場(chǎng)最終的賣家只有政府一個(gè)，它賣出的自然是壟斷價(jià)格，不會(huì)是由供給和需求博弈形成的合理價(jià)格?？紤]到歷史的各種遺留，“倒地”揭示出來(lái)的問(wèn)題確實(shí)不僅僅在于兩種開(kāi)發(fā)商的境遇上，而是更加深刻的內(nèi)容以及相當(dāng)荒謬的現(xiàn)實(shí)。
事實(shí)上，關(guān)于“囤地”，國(guó)務(wù)院在2008年1月就曾下文，閑置兩年的土地要無(wú)償收回，對(duì)閑置一年、不滿兩年的土地要收20%的土地閑置費(fèi)。只是此規(guī)定執(zhí)行起來(lái)頗有難度。有媒體調(diào)查顯示，老“地王”大多田園依舊，有的地方政府出面給閑置土地找“合法”理由。
有鑒于此，沒(méi)有囤地的潘石屹建議：能不能先處理“囤地”十年以上的，再處理“囤地”五年以上的……
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