本報記者 林喆
在鼓勵住房消費及寬松貨幣政策的刺激下，2009年房地產市場V型反轉。從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變?yōu)榭簥^，由蕭條轉變?yōu)榉睒s，由“去庫存”轉變?yōu)椤皵D泡沫”。臨近年底，決策層開始出手遏制樓市“過熱”。
作為國民經濟的重要引擎之一，房地產業(yè)對保增長的貢獻十分顯著。據估算，2009年，全國新房和二手房的成交額有望突破6萬億元，相當于同期GDP的五分之一強；房地產開發(fā)投資額預計達3.6萬億元，占固定資產投資的比重接近19%；在增量固定資產投資中，房地產貢獻逾三成。
業(yè)內專家分析，房地產對啟動內需的正面影響巨大，而正在生成的泡沫將摒棄真實需求，并可能導致房地產引擎熄火。因此，中央經濟工作會議后，地產調控取向定調為平衡供給：一方面增加普通商品房供應，推進保障房建設；另一方面抑制樓市投機，遏制房價過快上漲。隨著房地產投資和新開工量的持續(xù)增加，樓市有望逐步走向供求平衡。
開發(fā)投資持續(xù)回升
“今年初，高庫存曾給房地產市場帶來沉重壓力，由此開發(fā)商投資和開工普遍低迷；新增供應跟不上，同時需求集中釋放；在庫存消化接近尾聲時，房價開始大幅上漲。不過，從今年5月份開始，行業(yè)景氣逐步向好，開發(fā)投資持續(xù)回升。”中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一對中國證券報記者表示。
主要城市庫存房源消化于五六月間基本接近尾聲，房地產開發(fā)投資和新開工數據呈現(xiàn)逐步回暖趨勢。其中，土地購置面積、土地開發(fā)面積和房屋新開工面積等先行指標的降幅逐月收窄；房地產開發(fā)投資額的同比升幅逐月擴大。
統(tǒng)計數據顯示，今年1-11月，全國完成房地產開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%，增幅比1-10月提高1.2個百分點。在新增供應方面，1-11月，全國房屋新開工面積達到9.76億平方米，同比增長15.8%。其中，11月當月的新開工面積達1.62億平方米，較10月環(huán)比增長98.73%。從8月份開始，新開工面積連續(xù)上升。其中，8月、9月、10月及11月新開工面積月度同比分別增長24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4個月新開工面積已高于2007年同期水平。
一些券商的最新房地產行業(yè)策略預計，2010年，新房供給將“前緊后松”。房地產項目開工后，一般在6-9個月內形成市場供應。從明年3月份開始，新房供給將增加，5月可能形成供給小高峰。持續(xù)緊張的庫存將促使開發(fā)商在未來半年內維持較高的開工規(guī)模；明年下半年，供給有望明顯上升，房價漲幅也將趨緩。
需求釋放料將放緩
“房地產市場處于上升趨勢中，供不應求是一種常態(tài)，但這并不意味著樓市會持續(xù)繁榮。今年以來，樓市成交大幅放量提前釋放了未來部分需求，加之房價上漲過快，預計2010年樓市銷量將出現(xiàn)較為明顯調整?！币晃毁Y深地產人士認為。
1-11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%，其中，商品住宅銷售面積增長54.4%；商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%。
與此同時，房價快速上升，漲勢從一線城市向二三線城市蔓延。截至12月中旬，全國主要城市商品住房成交均價創(chuàng)歷史新高。目前，重點城市樓市依然“高溫不退”。
北京大學房地產研究所所長陳國強指出，2009年樓市價量大漲，大部分需求已經提前透支。他預計，今后樓市可能會進入休整階段。“行業(yè)自身有內在調整要求，加之政策微調的因素，明年上半年，特別是一季度，房地產市場成交量將萎縮?！?/p>
業(yè)內認為，今年銷售火爆，既是對2008年被壓抑需求的釋放，也是對2010年需求的透支。2010年樓市銷售量下滑或難避免。第一創(chuàng)業(yè)最新報告預測，2010年，全國新房銷售面積與銷售額分別同比下滑15.1%和4.4%，其中一線城市銷售面積下滑27%，銷售額下降8%。
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