國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行金融研發(fā)中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師吳志峰：
提高首付不提高利率 體現(xiàn)了“有保有壓”
二套房首付比例在近日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)11條”中塵埃落定，但二套房信貸中關(guān)鍵的利率如何變化并未涉及。開(kāi)年的房貸新政會(huì)使房貸面臨怎樣的新形勢(shì)？金融機(jī)構(gòu)會(huì)否提高房貸的利率？這是否是新一輪房貸緊縮的序幕？1月14日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行金融研發(fā)中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師吳志峰接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）記者的專訪。
政策
體現(xiàn)“有保有壓”
NBD：房貸政策包含兩個(gè)最重要的方面，一個(gè)是成數(shù)，一個(gè)是利率。剛出臺(tái)的“國(guó)11條”再次強(qiáng)調(diào)了二套房貸的成數(shù)是4成，但對(duì)改善型住房的成數(shù)沒(méi)有進(jìn)行例外的規(guī)定。對(duì)于利率，這次國(guó)務(wù)院對(duì)二套房貸利率沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)定是基準(zhǔn)利率的1.1倍，只是說(shuō)按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。您能否分別從成數(shù)和利率對(duì)這個(gè)文件進(jìn)行分析？
吳志峰：在我看來(lái)，國(guó)務(wù)院出政策也是在走平衡木，一方面向市場(chǎng)透露房?jī)r(jià)太高需要調(diào)控這么一個(gè)信號(hào)，但另一方面也擔(dān)心如果調(diào)控過(guò)于劇烈，會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。現(xiàn)在政策只能把矛頭指向投機(jī)性購(gòu)房，所以“二套房貸”首付提高到了4成。
至于二套房貸利率，這次并沒(méi)有以行政命令硬性規(guī)定將基準(zhǔn)利率調(diào)整到1.1倍或者多少，而是把自主權(quán)給了銀行，按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)定價(jià)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一定會(huì)找信譽(yù)好的人貸款，無(wú)論對(duì)方買幾套房，如果有支付能力或者本身信譽(yù)很好的話，銀行就給他們打折，這是應(yīng)該的；如果信譽(yù)不好，不管買幾套房，都應(yīng)該對(duì)其提高利率，所以這是按照市場(chǎng)規(guī)則做事。
我認(rèn)為政策更重要的是體現(xiàn)“有保有壓”，或者可以理解為政府對(duì)市場(chǎng)有擔(dān)心，不想提高了“二套房貸”首付的同時(shí)還把利率提高。其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，利率的變化比首付提高的影響更大。如果利率大幅提高，勢(shì)必會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成最直接的影響。但就現(xiàn)在而言，該政策對(duì)市場(chǎng)的影響比較平穩(wěn)，并且政策出臺(tái)后，市場(chǎng)上的反應(yīng)也普遍比較平淡。
銀行
不會(huì)明顯提高利率
NBD：由于去年的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃要求房貸利率實(shí)行下浮，因此很多金融機(jī)構(gòu)去年的業(yè)績(jī)受到影響，您認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)會(huì)提高房貸的利率嗎？
吳志峰：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該不會(huì)很明顯地提高房貸利率，一方面央行并沒(méi)有要求它們提高利率；另一方面，銀行之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，它們還要爭(zhēng)取房貸市場(chǎng)；更重要的是，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)說(shuō)，不管是二套房還是改善性住房，如果在購(gòu)房人支付性上沒(méi)問(wèn)題，銀行提高利率可能不是一個(gè)很好的舉措。
NBD：有分析認(rèn)為這是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的一個(gè)緊縮性政策，您認(rèn)可這種觀點(diǎn)嗎？
吳志峰：我基本上同意這個(gè)觀點(diǎn)，但我認(rèn)為“國(guó)11條”并不能真正打擊高房?jī)r(jià)，只是一種短期性信號(hào)。
NBD：對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房，國(guó)家的政策一直是非常明確的，但在操作層面存在很多的問(wèn)題與漏洞，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，您認(rèn)為落實(shí)國(guó)務(wù)院這個(gè)文件的難點(diǎn)在何處？
吳志峰：投資和投機(jī)本來(lái)就沒(méi)辦法區(qū)分，“投資”和“投機(jī)”這兩種東西只存在于買房者的心中，他們不可能給自己貼上一個(gè)標(biāo)簽，所以要求銀行去區(qū)分和執(zhí)行這項(xiàng)政策是很被動(dòng)的。我覺(jué)得國(guó)務(wù)院的文件被公布出來(lái)，更多的是給市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)信號(hào)吧，說(shuō)明中央政府正在關(guān)注目前房?jī)r(jià)是否太高，在關(guān)注民生。
NBD：金融機(jī)構(gòu)是否有動(dòng)力嚴(yán)格執(zhí)行這個(gè)文件？
吳志峰：我猜測(cè)金融機(jī)構(gòu)仍然缺乏執(zhí)行這個(gè)文件的動(dòng)力。銀行會(huì)考慮執(zhí)行之后的效果，會(huì)衡量業(yè)務(wù)開(kāi)展方面的利弊。
NBD：從金融監(jiān)管和信貸政策的角度來(lái)看，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，您還有哪些建議？
吳志峰：這個(gè)是很微觀的監(jiān)管問(wèn)題，我認(rèn)為這種建議不重要，因?yàn)楹?jiǎn)單的建議并不能解決本質(zhì)問(wèn)題。如果所有的問(wèn)題推到銀行的頭上，認(rèn)為是放貸造成的，那就跑偏了，因?yàn)檎麄€(gè)制度的根基沒(méi)搞好，我國(guó)應(yīng)該全面、深入地對(duì)房地產(chǎn)制度進(jìn)行改革。（張瑋 黃惠敏 胡俊華 每經(jīng)）
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