“北京樓市就是一個典型的政策市?！焙芏喾康禺a(chǎn)專家在接受媒體采訪時都說過類似的話。
2009年京城樓市的表現(xiàn)，為這個判斷增添了不少證據(jù)。2010年剛剛開始，土地、金融、稅收等各種政策目前仍然撲朔迷離。
2010年的房地產(chǎn)市場是延續(xù)2009年的“瘋狂”？還是像購房者期待的那樣“大跌”？抑或像專家們的保守估計“穩(wěn)中有升”？一切仍將取決于未來一段時間可能出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
2009政策讓樓市瘋狂
政策松綁房價噌噌漲
2007年年底的樓市拐點，讓2008年北京樓市持續(xù)低迷了一整年。有鑒于此，2009年北京政府出臺了一攬子樓市松綁新政。
一副副“猛藥”接踵而至。從契稅下調(diào)到1%到免征印花稅和土地增值稅；從營業(yè)稅5改2到房貸打7折以及公積金貸款利率下調(diào)；從限外令解禁到“70/90政策”暗自松綁；再加上寬松的貨幣政策……
于是，2009年北京樓市奇跡般地起死回生，無論是交易量還是房價都瘋狂飆升到了歷史制高點。
營業(yè)稅新政恐慌需求大漲
2009年的最后一個月，面對瘋狂的房價，政府出臺了遏制房地產(chǎn)投機的系列政策，第一條就是把個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限兩年的優(yōu)惠恢復(fù)到5年。
消息公布時就有人預(yù)測，不少購房者可能會搶搭營業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車”。
情況果真如此，政策生效前的恐慌性交易帶來市場的井噴——據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月前10天，北京二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)已經(jīng)達14357套，其中住宅簽約套數(shù)達到了13576套，與11月相比，上漲幅度分別高達近60%及59%。
2010房價漲跌很難測
未來政策現(xiàn)在難預(yù)測
“2009年想不到，2010年不確定?！边@是地產(chǎn)老大王石對于這兩年樓市的評價。的確，2010年新的房地產(chǎn)政策以及可能帶來的房價走勢，目前看來仍然撲朔迷離。
1月12日晚間，央行宣布于1月18日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。業(yè)內(nèi)人士將其解讀為貨幣政策收緊的信號，次日地產(chǎn)板塊應(yīng)聲大跌。但第三天，央行便出面澄清說，調(diào)高存款準備金率并非政策收緊標志，仍是一次中性的貨幣調(diào)控工具的使用。
潘石屹認為，這次政策調(diào)控的信號意義要大于作為具體舉措的意義，而調(diào)控部門的“特別謹慎”更增加了未來的不可預(yù)知性。
調(diào)控力度需拿捏準確
近段時間，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)論又重出江湖，國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源公開表示，房價高漲帶來了社會對房地產(chǎn)泡沫的擔憂，但房地產(chǎn)作為我國整個經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)一點也不能動搖，不但不能動搖還要進一步發(fā)展。
既然是支柱產(chǎn)業(yè)，而且不能動搖，那么房地產(chǎn)調(diào)控政策必然不會將房地產(chǎn)一棍子打死。要調(diào)控房價不要過快增長，又要保證房地產(chǎn)的支柱地位，房地產(chǎn)政策調(diào)控的力度就得拿捏得準確到位。因此潘石屹認為，未來政府出臺政策，也會更加在意市場的反應(yīng)，試探性的程度會增加，而盡量不用“猛藥”。
金融新政起決定作用
社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容表示，一旦很多投資者利用銀行的金融杠桿大量進入房地產(chǎn)市場的時候，一定會把房價抬高。同樣，知名財經(jīng)評論人牛刀也認為，貨幣金融政策的收緊才能有效抑制投資性需求，從而達到調(diào)控房價的目的。
記者采訪了解到，二套房政策、加息等均被業(yè)內(nèi)專家認為是抑制投資需求的有效手段，但需要各銀行的嚴格執(zhí)行落實。對于未來金融貨幣政策的走向，諸多專家均認為將決定房價的走向，而2009年房價大漲歸根結(jié)底還是因為貨幣流動性過大。
因此，如果2010年央行繼續(xù)執(zhí)行寬松的貨幣政策，再加上供應(yīng)量有限，房價將繼續(xù)大漲，反之房價將有可能下跌。
非普宅界定 樓市再掀波瀾
2009年 12月 23日公布的營業(yè)稅細則，對五年內(nèi)的非普通住宅做出了全額征稅的規(guī)定。這個消息又一次掀起了樓市波瀾?！皣槈摹绷说姆瞧胀ㄗ≌姆恐骷娂姟靶袆印逼饋?。記者了解到，營業(yè)稅細則發(fā)布以來，二手房市場上的高檔房紛紛加緊過戶。
據(jù)了解，“非普通住宅”認定的重要一點就是房屋面積在140平方米以上，而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示：2009年11月北京成交140平方米以上的二手房為4153套 ，占12.67%。
新政策生效 市場交易回落
隨著房地產(chǎn)政策從緊的方向進一步明朗，以及二改五政策的實施，北京二手房交易又急轉(zhuǎn)直下。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1-7日二手房網(wǎng)簽量與2009年12月同期相比下降79.62%，僅為1761套。
進入2010年，重新實施的二手房營業(yè)稅二改五政策迫使京城二手房市場持續(xù)冷淡，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至 2010年 1月24日，二手房成交9703套，相比2009年12月同期下降近70%。
“遏制”房價有可能實現(xiàn)
在1月24日晚上舉行的北京“兩會”政務(wù)咨詢會上，市住建委相關(guān)負責人明確表示，春節(jié)前北京將出臺2010年的樓市調(diào)控新舉措，具體措施將包括完善預(yù)售制度、打擊捂盤惜售、加快樓盤供應(yīng)、縮短二手房交易周期等。
對于有些樓盤按單元、樓層推出房源，變相“捂盤”的行為，市住建委負責人表示，“目前北京的預(yù)售規(guī)定是按棟開盤，即將出臺的新措施將根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定進一步完善預(yù)售制度，加快樓盤供應(yīng)，對那些不按照規(guī)定開盤預(yù)售的，還將聯(lián)合工商部門聯(lián)合執(zhí)法?！?/p>
此外，“對那些確實囤地的開發(fā)商，該罰的罰，該收回的收回，絕不手軟?！痹诒本皟蓵闭?wù)咨詢會上，陳剛副市長回應(yīng)有關(guān)“囤地開發(fā)商處置”問題時也這樣明確表示。
眾所周知，房地產(chǎn)項目開盤變相“捂盤惜售”早已不是什么新鮮事，使本就有限的供應(yīng)量更加捉襟見肘，一房難求的現(xiàn)象也越演越烈。
同時，開發(fā)商囤地也像是樓市的“潛規(guī)則”，一直若隱若現(xiàn)地存在著。而目前的政策信號表明，一直存在于樓市的這些“頑疾”似乎能徹底根除，而如果這樣，“遏制”房價將有可能實現(xiàn)。
專家意見
樓市政策
應(yīng)保持一定的穩(wěn)定性
每一次北京房價瘋狂上漲之前，都是房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺的時期?！胺康禺a(chǎn)政策應(yīng)該保持一定的穩(wěn)定性。”中原地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理李文杰這樣表示。他認為，目前的房地產(chǎn)政策調(diào)整過于頻繁，政府應(yīng)該保持政策的穩(wěn)定性，由市場來調(diào)整房價。
潘石屹同樣認為，2009年第四季度房價上漲過快與70/90政策的反復(fù)有關(guān)。
他解釋說，2008年樓市低迷不執(zhí)行70/90政策，已經(jīng)準備銷售的樓盤要重新改設(shè)計報批，現(xiàn)在又重新執(zhí)行70/90政策，再經(jīng)過一輪的重新改設(shè)計報批，而每一次的周期大概需要一年的時間，使很多需要重新報批的項目拖延了計劃上市時間。這導(dǎo)致了京城樓市供應(yīng)量吃緊，而需求量持續(xù)增加，房價自然肯定要上漲。
因此，出于穩(wěn)定樓市和房價的目的，京城房地產(chǎn)調(diào)控政策要盡量保持穩(wěn)定。
土地供應(yīng)政策至關(guān)重要
潘石屹及眾多房地產(chǎn)專家接受采訪時均表示，2010年至少上半年房價下降的可能性不大，下半年走勢主要看土地供應(yīng)。
據(jù)記者了解，未來3-5年內(nèi)將有大量土地供應(yīng)。而潘石屹則認為，這些地塊位置偏遠，而且從土地推出到項目建成也還需要一定時間，預(yù)計兩年內(nèi)依然無法形成有效供應(yīng)。
因此，有效的土地供應(yīng)政策至關(guān)重要，這將決定供需不平衡的市場現(xiàn)狀、房價走勢是否能得到改變。
除了供地位置，供地結(jié)構(gòu)也很重要。據(jù)記者了解，2010年政府要把住宅供應(yīng)土地的50%以上用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房和定向安置房等政府應(yīng)該保障的住房。這對于購房者而言，也是一個“利好消息”。
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