本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道
全國(guó)“兩會(huì)”臨近，房地產(chǎn)調(diào)控是否還有“新手”成為炙手可熱的話題。
答案是肯定的。2月25日，《華夏時(shí)報(bào)》記者從國(guó)家稅務(wù)總局行為稅司處了解到的消息是，物業(yè)稅開征將會(huì)是今年“兩會(huì)”上討論的重點(diǎn)，而總局關(guān)于物業(yè)稅開征的具體方案已經(jīng)提交。按照目前決策層的征稅思路，物業(yè)稅將按照房屋面積，對(duì)超出基點(diǎn)面積的部分進(jìn)行征收，基點(diǎn)面積內(nèi)的部分免征。
該司人士向記者透露，目前稅務(wù)總局正在擬定的物業(yè)稅實(shí)施方案，將以目前某個(gè)省區(qū)市正在進(jìn)行的物業(yè)稅模擬征稅方案為“藍(lán)本”，綜合其他各試點(diǎn)城市模擬方案經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行制定。按照計(jì)劃，物業(yè)稅相關(guān)議題和擬定方案將被人大代表提交至今年“兩會(huì)”討論,也有望將物業(yè)稅開征編入十二五規(guī)劃。
對(duì)于物業(yè)稅究竟何時(shí)開征，何處試點(diǎn)的猜測(cè)，一年多以來都是傳聞紛紛，此前本報(bào)也曾對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行過報(bào)道，而據(jù)本報(bào)記者近日剛剛從住建部一高層人士處得到的確切說法是：鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的市場(chǎng)狀況，今年年底前有望在深圳、北京等城市針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。
這一結(jié)果與市場(chǎng)預(yù)期基本相符。對(duì)此，多位接受采訪的業(yè)內(nèi)專家都表示，開征物業(yè)稅不管是對(duì)開發(fā)商還是投資者來說，都是成本的增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響還體現(xiàn)在對(duì)投機(jī)炒房的遏制，迫使一部分人放棄惡意炒房、囤積房源。
京深商業(yè)地產(chǎn)或年內(nèi)開征
面對(duì)高房?jī)r(jià)帶來的政策調(diào)控壓力，今年的全國(guó)“兩會(huì)”無疑讓各方都有所期待?！芭飸魠^(qū)共建”、“物業(yè)稅開征”、“限制房地產(chǎn)企業(yè)融資”等多項(xiàng)議案已經(jīng)送達(dá)全國(guó)“兩會(huì)”提請(qǐng)討論。而被認(rèn)為是打擊炒房的利器——物業(yè)稅能否開征，也成為政策調(diào)控高房?jī)r(jià)的最大期待。
對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局行為稅司一官員明確對(duì)記者表示，物業(yè)稅開征將是今年“兩會(huì)”上討論的重點(diǎn)，在已經(jīng)提交的物業(yè)稅開征具體方案中，對(duì)征稅思路也已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，按照房屋面積征稅，基點(diǎn)內(nèi)免征，基點(diǎn)外征收。
物業(yè)稅主要指的是不動(dòng)產(chǎn)稅，其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款。從2003年5月開始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。
在去年12月底舉行的2009中國(guó)財(cái)稅改革年度論壇上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示，經(jīng)過6年多的模擬評(píng)稅試點(diǎn)實(shí)踐，財(cái)稅部門已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，開發(fā)了若干套各具特色的評(píng)稅軟件，按評(píng)估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。
而據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者從住建部一位高層處了解到，鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的市場(chǎng)狀況，今年或?qū)⒃谏钲?、北京等城市針?duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。
另外，北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓1月底已經(jīng)在北京“兩會(huì)”上提交了物業(yè)稅開征提案。他曾告訴本報(bào)記者，北京早在2008年6月就準(zhǔn)備以“房產(chǎn)稅”的名目開征物業(yè)稅，但由于奧運(yùn)會(huì)和金融危機(jī)的到來耽誤了征收計(jì)劃，但“方案是早就成形了的”。
然而，關(guān)于開征物業(yè)稅是否能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，目前看來，物業(yè)稅主要還是抑制投機(jī)購(gòu)房，而對(duì)房?jī)r(jià)起決定作用的是需求，全國(guó)不少地區(qū)的城市化進(jìn)程才開始，住房市場(chǎng)需求很強(qiáng)烈。而物業(yè)稅涉及到眾多方面，目前細(xì)則還沒有出臺(tái)，具體影響還不能完全確定。
“開征物業(yè)稅，面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問題。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面?！?/p>
據(jù)了解，目前開發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商把這部分費(fèi)用作為開發(fā)成本制定房?jī)r(jià)，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購(gòu)房者身上。而物業(yè)稅是對(duì)房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行每年一次的評(píng)價(jià)估值征稅。
正是受這一矛盾的影響，關(guān)于物業(yè)稅的稅基、稅率、房產(chǎn)估值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等具體問題目前還在討論議定中，成為征收物業(yè)稅的最大障礙。畢竟，土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源，占地方財(cái)政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果將土地出讓金列為物業(yè)稅中的一部分分期支付，則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。
高房?jī)r(jià)倒逼地方出新政
高房?jī)r(jià)不僅迫使中央決策層急于尋找解決辦法，也讓地方政府感受到來自各方的壓力。兩會(huì)前夕，從中央到地方，政策密集出臺(tái)。就在全國(guó)兩會(huì)開幕的前十天，北京市的房地產(chǎn)政策發(fā)出了地方收緊樓市的最強(qiáng)音。
2月23日傍晚，一條來自北京市住建委宣傳處的“有關(guān)促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通稿已發(fā)至公共郵箱，請(qǐng)查收”的短信息發(fā)到《華夏時(shí)報(bào)》記者的手機(jī)上。
這份在傍晚以新聞通稿形式發(fā)布的內(nèi)容即是北京版國(guó)11條，與其他政策的發(fā)布時(shí)間和方式相比略顯低調(diào)。北京版11條從細(xì)節(jié)上規(guī)范和要求了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、二套貸款、住房稅、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等一系列措施，同時(shí)還責(zé)令取消已過期的優(yōu)惠政策，并恢復(fù)了“限外令”，調(diào)控力度不亞于國(guó)11條。
盡管如此，北京市急于在兩會(huì)期間拋出政策的主動(dòng)行為，還是讓業(yè)內(nèi)各方議論紛紛。多位業(yè)內(nèi)人士表示，從總體看來，北京版11條是“國(guó)十一條”的細(xì)化政策，大致方向還是加大供應(yīng)收縮需求，并無更新的有針對(duì)性的政策措施。
國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部發(fā)展戰(zhàn)略處處長(zhǎng)高輝清向本報(bào)記者表示：“北京政府選擇在兩會(huì)之前出臺(tái)11條房地產(chǎn)調(diào)控措施，某種程度上暗示了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題已經(jīng)使政府感受到來自各方的壓力?！?/p>
不僅是北京，多個(gè)城市都在兩會(huì)前夕出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，內(nèi)容涉及土地市場(chǎng)整頓、房地產(chǎn)信貸等諸多方面。
成都市政府近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用管理工作的緊急通知》，要求對(duì)2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地進(jìn)行全面清理統(tǒng)計(jì)。南京則在春節(jié)長(zhǎng)假后宣布將個(gè)人住房公積金貸款最高可貸額度由30萬元下調(diào)至20萬元，同時(shí)暫停發(fā)放二次以上個(gè)人住房公積金貸款。
“由于去年樓市出現(xiàn)過熱狀況，不少城市房?jī)r(jià)上漲過快。在全國(guó)兩會(huì)召開期間，相關(guān)問題可能引發(fā)廣泛關(guān)注。因此，兩會(huì)召開前夕，地方政府為房地產(chǎn)調(diào)控定基調(diào)、出措施，是可以理解的?！笨硕穑ㄖ袊?guó)）研究中心首席研究員陳嘯天直言不諱。
政策調(diào)控轉(zhuǎn)向開發(fā)商
盡管地方政府開始在“兩會(huì)”前夕拋出房地產(chǎn)政策，做出調(diào)控姿態(tài)，而物業(yè)稅等調(diào)控殺手锏也作為“兩會(huì)”提案上報(bào)，但政策能否有長(zhǎng)期效果仍存疑問。
北京一置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁向本報(bào)記者表示，目前一系列新政的出臺(tái)在短時(shí)間內(nèi)會(huì)起到平衡作用甚至是震懾作用，但眼前的措施遠(yuǎn)不足以解決房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高攀的局面。在“兩會(huì)”的關(guān)口急切出臺(tái)措施和政策，決策層可能是希望看到階段性的調(diào)控成績(jī)，緩解輿論壓力。
實(shí)際上，面對(duì)調(diào)控政策排浪式的頻繁出臺(tái)，各地樓市在近期都或多或少地受到影響，出現(xiàn)了前所未有的冷清。
記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)長(zhǎng)假之后的五個(gè)工作日中（2月20日-24日），北京住宅（期房和現(xiàn)房）日均網(wǎng)上簽約量?jī)H為130套，比2009年同期下降了66%。而1月份，北京平均每日僅期房的簽約套數(shù)就為282套。
另外，北京部分地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，一些主打小戶型的樓盤競(jìng)相以低價(jià)開盤，吸引購(gòu)買力。而上海、深圳等一線城市也陸續(xù)出現(xiàn)樓盤促銷的場(chǎng)景，部分城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
長(zhǎng)假前夕，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。這對(duì)于嚴(yán)重依賴資金供給的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味著房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈條上將面臨考驗(yàn)。
對(duì)于政策效果的判定最終還是要看房?jī)r(jià)漲跌。從目前的市場(chǎng)形勢(shì)來看，盡管北京、上海等高房?jī)r(jià)城市中的某些項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)，但總體上看，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)止?jié)q回落的態(tài)勢(shì)。樓市是否會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，或許還需要決策層再下一劑“猛藥”。
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