房地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查方案（PDF版）
一、總 說 明
（一）調(diào)查目的
房地產(chǎn)價格調(diào)查的目的，一是以翔實的數(shù)據(jù)資料反映房地產(chǎn)市場的價格變化趨勢，服務(wù)于各級黨政決策，服務(wù)于國民經(jīng)濟核算，服務(wù)于企業(yè)和社會公眾的信息需求，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展；二是滿足國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控及預(yù)警和完善我國價格統(tǒng)計指標(biāo)體系的需要。
（二）調(diào)查任務(wù)
1.調(diào)查和搜集房地產(chǎn)市場中各種價格，及時、準(zhǔn)確地掌握各種價格資料。
2.編制房屋銷售、房屋租賃、物業(yè)管理和土地交易等價格指數(shù)，科學(xué)地計算各種房地產(chǎn)價格，準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)價格變動幅度和市場發(fā)展趨勢。
3.結(jié)合房地產(chǎn)投資規(guī)模、投資效益和市場變化情況等主要指標(biāo)，積極開展統(tǒng)計分析，及時客觀地反映新情況、新問題并提出合理的政策建議，為黨政宏觀決策和社會主義市場經(jīng)濟運行服務(wù)。
4.定期向各級黨政部門和全社會公布各種房地產(chǎn)價格統(tǒng)計信息。
（三）調(diào)查城市和調(diào)查范圍
目前，房地產(chǎn)價格調(diào)查在全國70個大中城市進行，調(diào)查范圍為市轄區(qū)。調(diào)查城市名單及其轄區(qū)區(qū)劃編碼見附錄。
（四）調(diào)查內(nèi)容和調(diào)查對象
1.調(diào)查內(nèi)容
(1)房屋銷售價格。房屋銷售價格主要包括新建房銷售價格、二手房銷售價格兩部分。
(2)房屋租賃價格。房屋租賃價格是指各類房屋的市場租金，主要包括住宅（經(jīng)濟適用房、廉租房、普通住宅和高檔住宅）租金和非住宅（辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房）租金等。
(3)物業(yè)管理價格。物業(yè)管理價格是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)管理價格主要包括住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房物業(yè)管理價格等。
(4)土地交易價格。土地交易價格是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實際支付的價格，不包括土地的后續(xù)開發(fā)費用、稅費、各種手續(xù)費和拆遷費等。土地交易價格主要包括居住用地價格、工業(yè)用地價格、商業(yè)營業(yè)用地價格和其他用地價格等，土地交易方式主要包括拍賣、招標(biāo)、掛牌銷售、市場轉(zhuǎn)讓、市場抵押等。
2.調(diào)查對象
(1)各級政府房地產(chǎn)行政主管部門，如房地產(chǎn)管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)。
(3)房地產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)。
(4)物業(yè)管理企業(yè)。
(5)有關(guān)企事業(yè)單位、機關(guān)團體及部分居民。
（五）調(diào)查方法
房地產(chǎn)價格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法。調(diào)查方式采用報表與調(diào)查員實地采價相結(jié)合的方式。
為保證房地產(chǎn)價格指數(shù)的科學(xué)性和可靠性，在選擇調(diào)查單位時應(yīng)遵循以下原則：
1.代表性強。為保證調(diào)查資料的可靠性和連續(xù)性，選擇的調(diào)查單位要規(guī)模大、實力強，營業(yè)額占當(dāng)?shù)乜偁I業(yè)額比重較大，經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定。選擇調(diào)查單位時，要統(tǒng)籌考慮項目因素。一般來說，大的房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)項目具有較強的代表性。
2.兼顧不同企業(yè)注冊登記類型。調(diào)查對象不僅要選擇國有企業(yè)，也要選擇集體、合資、外資等企業(yè)。
3.兼顧各種用途的房地產(chǎn)項目。新建房的調(diào)查項目要包括經(jīng)濟適用房、普通住宅、高檔住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等，并要考慮其地段、結(jié)構(gòu)等因素。在選擇土地調(diào)查項目時，要考慮其級別、用途、交易方式等因素。
4.兼顧不同地理位置的房地產(chǎn)項目。由于存在著級差地租，不同地理位置的房地產(chǎn)單位面積價格差異較大。所以在選擇調(diào)查單位時，要兼顧不同地理位置（地段）的房地產(chǎn)項目。
所選調(diào)查單位的房地產(chǎn)營業(yè)額總值一般應(yīng)占本地區(qū)總額的75％以上。選中的調(diào)查單位對全部交易項目按房地產(chǎn)類型（編碼）填報調(diào)查表。
（六）調(diào)查資料的取得和上報
1.房屋銷售價格數(shù)據(jù)采集辦法
房屋銷售價格實行月報。
某房屋類型、某套型房屋上月銷售面積、銷售金額是指該房屋類型、該套型房屋上月實際銷售總面積和總金額。
原則上，在選取房屋樣本時，按照房屋類型分區(qū)域（轄區(qū)）、分套型從上月、本月銷售的房屋當(dāng)中分別選取銷售量（套數(shù)）所占比重最（較）大、同質(zhì)可比性強、代表性強且最接近15日交易的一套房屋價格作為該類型房屋上月、本月價格。距15日時間相同的前（A）、后（B）兩日均有同質(zhì)可比房屋時，用15日后（B）的房屋價格作為樣本。
原則上，同一個房屋類型上月、本月同質(zhì)可比樣本房屋交易日期間隔應(yīng)大于25天小于35天。
報表時需填報樣本房屋詳細(xì)地址（包括門牌號碼），以便于對采集價格的可比性、準(zhǔn)確度進行核實和評估。
2.房屋租賃、物業(yè)管理和土地交易價格數(shù)據(jù)采集辦法
房屋租賃、物業(yè)管理和土地交易價格實行季報。
每月要調(diào)查一次各種價格及數(shù)量、金額等。季度數(shù)量、金額是該季度每個月（共三個月）的實際交易總數(shù)量、總金額分別相加求得，季度價格則由該季三次調(diào)查樣本價格算術(shù)平均求得。
3.數(shù)據(jù)采集過程中需要注意的問題
房地產(chǎn)交易往往是一次性交易。因此在進行房地產(chǎn)價格調(diào)查時，要綜合考慮房地產(chǎn)類型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計口徑的一致性，保證上期、報告期價格同質(zhì)可比。
4.資料上報時間和上報方式
?。▍^(qū)）調(diào)查總隊在搜集匯總各調(diào)查城市調(diào)查資料后，房屋銷售價格月報要將匯總結(jié)果和原始資料一同于月后3日前（房屋租賃、物業(yè)管理和土地交易價格季報于季后月3日前）以FTP傳輸方式或其他指定方式，按要求上報國家統(tǒng)計局城市司。省內(nèi)上報時間和上報方式由各省自定。
（七）房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法
本方案所計算的價格指數(shù)包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)、物業(yè)管理價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。這四套指數(shù)的計算方法相似，均采用超級匯總的方法，用鏈?zhǔn)嚼瞎接嬎?。下面以房屋銷售價格指數(shù)為例，詳述其計算方法如下：
1.環(huán)比價格指數(shù)的計算
本方案中，多層住宅、高層住宅、其他住宅、別墅、高檔公寓叫細(xì)項（細(xì)項不賦固定權(quán)數(shù)），只包含細(xì)項或不再細(xì)分的房屋類型稱為基本分類。據(jù)此定義，按房屋類型分，房屋銷售包括新建房銷售和二手房銷售兩大類。其中，新建房大類包括住宅、非住宅兩個中類，新建住宅中類包括經(jīng)濟適用房、商品住宅兩個小類，商品住宅小類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類，經(jīng)濟適用房小類同時也是基本分類。新建非住宅中類包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房三個基本分類；二手房大類包括住宅、非住宅兩個中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類，二手非住宅中類同時也是基本分類。有些基本分類又劃分為若干個細(xì)項，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個細(xì)項。所以，要計算房屋銷售價格指數(shù)應(yīng)先計算各基本分類價格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法由下而上逐級求出上一類別價格指數(shù)及房屋銷售價格總指數(shù)。具體步驟是：
（1）計算基本分類及以下類別（細(xì)項）環(huán)比價格指數(shù)
計算公式為： （1-1）
其中： 為某類別第i個樓盤所選樣本t-1期（上期）價格， 為t期（報告期）同質(zhì)可比樣本價格； 為第i個樓盤t-1期（上期）銷售額，n為該類別包含樓盤的個數(shù)。
（2）計算基本分類以上各類別環(huán)比價格指數(shù)
計算公式為： （1-2）
其中： 為該類別所含第i個下一級類別的t期（報告期）環(huán)比指數(shù)， 為第i個下一級類別的固定權(quán)數(shù)（一般每年調(diào)整一次），n為包含下一級類別的個數(shù)。
2.固定參照期各類別價格指數(shù)的計算
計算公式：
 （2-1）
其中：0表示參照期（參照期指數(shù) =100），t表示報告期。 為i期環(huán)比價格指數(shù)， 、 分別表示以t、t-1期為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。
3.季度、年度及某段時期累計價格指數(shù)的換算
（1）季度累計價格指數(shù)的換算
計算公式：
 （3-1）
其中：t為季度末月所在報告期， 、 分別表示以t、t-3為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。
（2）年度累計價格指數(shù)的換算
計算公式：
 （3-2）
其中：t為報告年份12月所在報告期， 、 分別表示以t、t-12為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。
（3）某段時期（m個月）累計價格指數(shù)的換算
計算公式：
 （3-3）
其中：n為時期前月距參照期0的月數(shù)， 、 分別表示以n、n+m為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。
4.月度、同期同比指數(shù)的換算
（1）月度同比指數(shù)公式
 （4-1）
其中：t為某月（以0為參照期）， 、 分別表示以t、t-12為報告期以0為參照期的價格指數(shù)。
（2）同期同比指數(shù)
同期同比價格指數(shù)為各月同比指數(shù)的簡單算術(shù)平均數(shù)。
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