目前，世界各國(guó)都注意到了房?jī)r(jià)平穩(wěn)的重要性。近年來(lái)，日本興起的“住居福祉學(xué)”，更從“民生福祉”的視角將房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)上升到一個(gè)新的認(rèn)識(shí)高度。從歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)看，凡是重視房地產(chǎn)的民生性質(zhì)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為消費(fèi)市場(chǎng)而非投資市場(chǎng)的，國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較小。
同是歐洲國(guó)家，英國(guó)、西班牙等國(guó)的房?jī)r(jià)在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)前有較大幅度上漲，危機(jī)后這些國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著美國(guó)急劇下滑。相比之下，被贊為“房?jī)r(jià)十年不漲”的德國(guó)，則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。分析其緣由，獨(dú)具特色的德國(guó)房地產(chǎn)制度，起到了關(guān)鍵性作用。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，金融危機(jī)之前，德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅2%，而名義房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，也就是說(shuō)扣除掉物價(jià)因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中，德國(guó)的平均房?jī)r(jià)僅上漲了60%，而同期個(gè)人名義收入額已經(jīng)增長(zhǎng)了三倍。
分析德國(guó)房?jī)r(jià)不漲的內(nèi)在原因，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，可總結(jié)為八個(gè)方面：
其一，確保房屋充足供應(yīng)，供求平衡仍然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的硬道理。無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國(guó)都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定，基本滿足每個(gè)家庭一套住房。此外，德國(guó)每年有25萬(wàn)套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房?jī)r(jià)的上漲。
實(shí)際上，德國(guó)也曾有過(guò)房屋極度短缺的時(shí)代。除了二戰(zhàn)后西德動(dòng)員全民建房外，在1989年柏林墻倒塌后，面對(duì)突如其來(lái)的嚴(yán)重住房壓力，德國(guó)政府推行了“建房資金免交企業(yè)、個(gè)人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問(wèn)題得以一夕解決。特別是政府鼓勵(lì)所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補(bǔ)貼。這在德國(guó)掀起了一場(chǎng)“企業(yè)建房熱”。實(shí)際上一直到2003年，德國(guó)各行業(yè)公司擁有住房還超過(guò)260萬(wàn)套。
其二，德國(guó)特有的“合同儲(chǔ)蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國(guó)實(shí)行“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式。這種房貸的實(shí)質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲(chǔ)蓄大約占到德國(guó)房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲(chǔ)蓄，僅有三成住房貸款來(lái)自于商業(yè)貸款。德國(guó)所有房貸(包括合同儲(chǔ)蓄和商業(yè)貸款)都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定器作用。與德國(guó)形成鮮明對(duì)比的是，在采取浮動(dòng)房貸利率制的國(guó)家，無(wú)論是歐盟內(nèi)英國(guó)、西班牙、愛(ài)爾蘭等，還是美國(guó)，房?jī)r(jià)都在隨利率波動(dòng)出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。
其三，德國(guó)發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)，也成為了房?jī)r(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國(guó)自有住房率為42%，租賃住房率達(dá)到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。除了針對(duì)特殊群體的“廉租房”外，市場(chǎng)上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房，政府同樣對(duì)房租水平進(jìn)行一定的規(guī)范。由于德國(guó)嚴(yán)格的租房法，注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買(mǎi)房，數(shù)十年居住在一所出租房中的德國(guó)家庭不在少數(shù)。德國(guó)家庭樂(lè)于租房，并且有著大量而廉價(jià)的出租房屋供應(yīng)，這對(duì)穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平起到了不可忽視的平衡作用。
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