其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。
政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社征收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發(fā)商任意定價的局面。
其五，德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導(dǎo)價”制度。各類地產(chǎn)價格并不是由房地產(chǎn)商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產(chǎn)評估師來評估認定。評估師對自己的評估結(jié)果負責(zé)30年，對評估中的錯誤負有法律責(zé)任。
除了私人評估師外，德國還按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會”，其職責(zé)之一便是負責(zé)制訂當?shù)亍暗貎r圖”的“基準價”或者“指導(dǎo)價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導(dǎo)價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動。雖然指導(dǎo)價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發(fā)商或炒房者，都不可能單獨影響“指導(dǎo)價”的制定。
其六，“指導(dǎo)價”之所以能夠得到執(zhí)行，還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機制”。德國法律規(guī)定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發(fā)商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。
其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產(chǎn)稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經(jīng)大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對于炒房者而言可謂釜底抽薪。
其八，德國政府政策并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設(shè)，作為德國經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定了“德國是一個高福利國家”，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當?shù)氐貎r、房價，來增加當?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖搿７康禺a(chǎn)政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。
以上各類政策，雖然并不能涵蓋德國房地產(chǎn)制度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持平穩(wěn)，并非出于偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調(diào)控政策，正是長期保障房價穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。(《環(huán)球》雜志駐法蘭克福記者/郇公弟)
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