[專家稱拆遷成本上升與住房保障政策推高房?jī)r(jià)][國(guó)資委主任:不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要有序退出][專家:"房地產(chǎn)崩盤"是危言聳聽 房?jī)r(jià)不會(huì)大跌][房?jī)r(jià)今年會(huì)怎樣][專家回應(yīng)CPI微調(diào)居住類權(quán)重:納入房?jī)r(jià)會(huì)更混亂][09年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告/全文]
在國(guó)土部、國(guó)資委、銀監(jiān)會(huì)等多部門相繼表態(tài)收緊相關(guān)領(lǐng)域的土地政策后，更嚴(yán)格的調(diào)控措施有望跟進(jìn)推出。昨日（29日），國(guó)土部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組公布了《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》，這一報(bào)告在談及今年地價(jià)走向時(shí)透露，從目前的國(guó)家政策趨勢(shì)看，2010年還會(huì)有一系列調(diào)控政策跟進(jìn)，地價(jià)上漲速度可能會(huì)有所放緩。
上述報(bào)告指出，2010年國(guó)家在宏觀調(diào)控方面的各項(xiàng)措施預(yù)期有所調(diào)整，這將對(duì)土地及房地產(chǎn)開發(fā)的金融環(huán)境、供求關(guān)系產(chǎn)生直接影響，進(jìn)而影響地價(jià)走勢(shì)。值得關(guān)注的是，2009年地價(jià)上漲幅度較大的主要是一線經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市和東部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較活躍的城市。隨著這些城市的地價(jià)達(dá)到一定水平，其用地成本已經(jīng)大幅增加，部分用地和開發(fā)需求必將轉(zhuǎn)向二三線城市。同時(shí)，首套購房?jī)?yōu)惠政策繼續(xù)實(shí)施、剛性購房需求的釋放，都將刺激二三線城市房?jī)r(jià)上漲，從而激發(fā)城市居住地價(jià)上漲。
“為防范地價(jià)過快上漲，多部門已經(jīng)出臺(tái)了許多政策，但從目前的政策趨勢(shì)看，今年還會(huì)有一系列調(diào)控政策跟進(jìn)，地價(jià)上漲速度或許會(huì)有所放緩。”作為上述報(bào)告的執(zhí)筆者，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)研究所所長(zhǎng)趙松認(rèn)為，二三線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)聚集程度等存在一定差距，其市場(chǎng)需求彈性受到很多限制，因此當(dāng)務(wù)之急是防止二三線城市地價(jià)“跟風(fēng)”過快上漲。
實(shí)際上，從去年下半年開始，先有國(guó)土部發(fā)布通知，要求地方政府加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，預(yù)防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生；隨后五部委又聯(lián)合公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高至五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。種種政策均在釋放一個(gè)信號(hào)：土地政策已經(jīng)收緊。
“由于去年全國(guó)主要城市普遍出現(xiàn)了房?jī)r(jià)、地價(jià)過快上漲的局面，國(guó)家必將進(jìn)一步研究制定抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施?！睂?duì)于未來土地政策的走勢(shì)，趙松給出了預(yù)測(cè)。
除此之外，上述報(bào)告認(rèn)為，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向已經(jīng)明確，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)和4萬億投資及其后續(xù)效應(yīng)的持續(xù)作用，以及工業(yè)用地最低價(jià)實(shí)施政策的調(diào)整，預(yù)計(jì)今年工業(yè)用地需求將會(huì)增加。為此，報(bào)告建議在滿足用地供應(yīng)的同時(shí)，還要關(guān)注工業(yè)用地的價(jià)格變化，制定實(shí)施差別化的工業(yè)用地價(jià)格政策。
31.29%
地價(jià)占房?jī)r(jià)比上漲
國(guó)土部：處于正常市場(chǎng)區(qū)間內(nèi)
繼去年6月首度公布地價(jià)房?jī)r(jià)占比后，國(guó)土部昨日公布了去年同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值，即傳統(tǒng)意義上的地價(jià)房?jī)r(jià)占比?！?009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》顯示，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.29%，基本處于正常市場(chǎng)區(qū)間內(nèi)，而這一指標(biāo)在去年首度公布時(shí)為23.2%。房?jī)r(jià)與地價(jià)呈現(xiàn)較大相關(guān)性，長(zhǎng)三角、珠三角及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市，其比例較高。
“就全國(guó)監(jiān)測(cè)城市的平均數(shù)據(jù)而言，近年來地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本保持在20%-40%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同的城市，以及同一城市的不同區(qū)位間也存在較大差異?！?一直參與國(guó)土部該項(xiàng)數(shù)據(jù)調(diào)研的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松向記者介紹，目前進(jìn)行地價(jià)房?jī)r(jià)比的測(cè)算有兩種思路，一種是“同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比”，一般被用于宏觀觀測(cè)市場(chǎng)價(jià)格水平和動(dòng)向。另一種是從商品房成本的角度，將土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)水平與房屋開盤銷售時(shí)的房?jī)r(jià)相比，即成本地價(jià)房?jī)r(jià)比。
而上述報(bào)告公布的是同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比，旨在反映當(dāng)前市場(chǎng)地價(jià)水平與房?jī)r(jià)水平的比例關(guān)系。如果從開發(fā)商的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成角度分析，還會(huì)有較大差異。
“從購置土地到商品房上市，通常會(huì)有3年左右的開發(fā)時(shí)間，而這期間，如果土地市場(chǎng)走勢(shì)是上漲的，那么上漲帶來的地價(jià)增值就有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤(rùn)。即使考慮了地價(jià)款的利息支出，得出的地價(jià)房?jī)r(jià)比也會(huì)更低?！壁w松稱。
土地增值誰獲益？有觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商也要為此繳納土地增值稅相關(guān)支出。趙松則認(rèn)為，目前土地增值稅的征繳方式未盡完善，開發(fā)商也時(shí)常會(huì)拖欠。
“我們?cè)诓杉瘮?shù)據(jù)的過程中有一個(gè)特別有意思的現(xiàn)象，大概半數(shù)城市居住地價(jià)房?jī)r(jià)比超過商業(yè)，這是比較異常的?！敝袊?guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云也向記者介紹，在可獲取有效數(shù)據(jù)的28個(gè)城市中，北京、天津、上海、杭州、廣州等共計(jì)14個(gè)城市居住地價(jià)房?jī)r(jià)比高于商業(yè)地價(jià)房?jī)r(jià)比。
“按照一般規(guī)律，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)土地價(jià)值的比例應(yīng)該更高。而我國(guó)目前居住地價(jià)與商業(yè)地價(jià)的差距不大，商業(yè)用地地價(jià)房?jī)r(jià)比低于居住用地地價(jià)房?jī)r(jià)比?！痹卩u曉云看來，這一異象說明，現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)化程度較商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)化程度更高。
2653元/㎡
去年地價(jià)高于2008年、低于2007年
國(guó)土部：三大因素致地價(jià)上漲
《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》顯示，2009年全國(guó)總體地價(jià)水平漲幅較明顯，各類用途地價(jià)漲幅均高于2008年、但低于2007年水平，全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市總體綜合地價(jià)水平為2653元/平方米，其中商業(yè)地價(jià)最高，為4712元/平方米，其次是居住地價(jià)，為3824元/平方米；工業(yè)地價(jià)最低，為597元/平方米。報(bào)告分析認(rèn)為，擴(kuò)大內(nèi)需帶動(dòng)的土地需求、潛在的通脹預(yù)期以及國(guó)家適度寬松的金融政策是去年地價(jià)水平不斷攀升的主要原因。
報(bào)告顯示，在三大重點(diǎn)地區(qū)中，長(zhǎng)三角綜合地價(jià)水平值最高，珠三角綜合地價(jià)增長(zhǎng)率最高，環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平值和綜合地價(jià)增長(zhǎng)率均為最低。
而從2009年全國(guó)城市地價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系分析看，商住綜合地價(jià)與商品房?jī)r(jià)格均呈快速上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)高于地價(jià)，商品房?jī)r(jià)格及增長(zhǎng)率均為2001年以來最高水平。2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)呈量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)中居住用地所占比重略有提高。
對(duì)外界關(guān)注的影響全國(guó)城市地價(jià)變化的主要因素，國(guó)土部方面昨日給出了自己的解釋。
“首先，國(guó)家擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)及4萬億投資等各項(xiàng)政策措施，帶動(dòng)了土地需求的快速增長(zhǎng)。”趙松表示，2008年末國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)逐步向好，也在一定程度上刺激了土地需求增長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求不斷增加，引發(fā)土地價(jià)格不斷上漲。其次，潛在的通脹預(yù)期、投資性需求不斷增長(zhǎng)，是引起房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲的直接因素?！昂蠼鹑谖C(jī)時(shí)期，潛在的通貨膨脹預(yù)期成為所有投資者關(guān)心的重點(diǎn)，加之蓄積的流動(dòng)性資金需要找到投資領(lǐng)域，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚不明朗、土地資源有限而房地產(chǎn)需求不斷增長(zhǎng)的背景下，最終導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲?！?/p>
同時(shí)，國(guó)家在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的金融政策調(diào)整，在刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)投資增加?！耙幌盗写胧┮卜潘闪朔康禺a(chǎn)‘銀根’、降低了房企融資門檻，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)需求增加，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲。”經(jīng)過一年的調(diào)查后，趙松對(duì)2009年地價(jià)上漲給出了這樣的解釋。(北京商報(bào) 齊琳)
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