今年春天，對很多計劃買房的人來說注定是一個煩躁的春天。所有計劃買房而由于各種原因在兩會之前沒有落實的人現(xiàn)在都追悔莫及，因為就在兩會之后，北京的樓市掀起了一個漲價高潮。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京市四環(huán)路以里的期房價格已經(jīng)突破每平方米3萬元，不僅如此，連六環(huán)外的住宅期房均價也已經(jīng)突破了每平方米萬元大關(guān)。
一家房地產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，在兩會結(jié)束之后的兩周內(nèi)，房價每平方米上漲了3000元左右。
“我覺得，房價好像已經(jīng)跟我沒有任何關(guān)系了，按照目前的收入和房價比，靠自己的力量這輩子都買不起北京的房子?！币晃辉诒本┕ぷ鞯哪贻p人這么說。
究竟是什么促使房價屢創(chuàng)新高？偌大的北京城，房子究竟被誰買走了？
購房人群太復(fù)雜 有錢人太多
“100套期房，2000人登記搖號”——記者來到西四環(huán)外一個名叫大成郡的樓盤售樓處，銷售人員這樣描述其樓盤的火爆銷售局面。
這個樓盤緊鄰西四環(huán)，銷售人員介紹說，這是一個園林式社區(qū)，容積率僅為1.26。南北通透的大戶型是項目的賣點。面積在120~300平方米之間。
在售樓處，記者并沒有看到多少看房者，銷售人員告訴記者，因為當天不是開盤日。
“兩個月后還將有兩棟樓開盤，價格估計接近4萬元?！变N售人員告訴記者，盡管價格很高，但現(xiàn)在已經(jīng)有500多人登記。
在西北四環(huán)的四季青橋東南角，一個名叫四季會的樓盤已經(jīng)開盤近一個月，銷售人員告訴記者，每天都要接待100位左右的客戶。在這個樓盤的售樓處，近一個小時的時間里，來來去去大概有十幾位客戶來咨詢、交定金，甚至全款買房。
這是一個商業(yè)立項的樓盤，產(chǎn)權(quán)只有40年，全部是小戶型，價格從每平方米2.8萬元至3.2萬元不等。以其最小戶型41平方米來計算，在這個樓盤買一套最小的戶型，房款最少也要近115萬元。
一位來自河南的女士在看房的當天就全款買下了一套。
5年前，這位女士的兒子考上了北京的一所高校，也就是從兒子來北京讀大學(xué)開始，這位女士就開始在北京看房，要給兒子準備一套房子。
最開始，這位女士和弟弟看上了五棵松的一處樓盤，價格只有幾千元，弟弟買了一套，這位女士當時覺得需要再看看。這5年中，北京的房價從每平方米幾千元漲到了兩三萬元，這位女士一直沒有出手，一直在等房價調(diào)整。如今，再過一年多兒子就要研究生畢業(yè)，加上今年兩會之后北京地王的出現(xiàn)，這位女士覺得實在等不下去了。
“在我們這里買房的，北京本地人和外地人都有，自住和投資的都有?！变N售人員極力鼓動記者也來一套，并給出了優(yōu)惠條件，只要當天交定金，就能優(yōu)惠十萬元。
這位銷售人員告訴記者，北京四環(huán)以里基本上沒什么住宅項目了，如果不是因為開發(fā)商在別的地段又拿了一塊地，急需資金周轉(zhuǎn)，這個樓盤的價格還會更高。
在這個區(qū)域，房價在每平方米3.2萬元左右。但在2009年末，這個區(qū)域的房價還不到每平方米2.5萬元。
從公開的信息看，北京市目前四環(huán)路以里的住宅項目已經(jīng)寥寥無幾，在上市供應(yīng)的樓盤中，絕大多數(shù)是五環(huán)以外的樓盤，四環(huán)以里的新房并不多。
這種狀況導(dǎo)致的結(jié)果是，一旦有新樓開盤，很快就能賣完，價格似乎不那么重要。
在東北三環(huán)與四環(huán)之間，一個名叫太陽公元的樓盤頗為醒目。記者在售樓處看到，三塊售房進度表的大牌子上已經(jīng)沒有了可售房屋，而在這個樓盤，房價在每平方米3.78萬元至3.98萬元之間。
這個樓盤最小的戶型為58平方米，按照這個面積計算，一套房子至少要220萬元。而在開盤的3月28日，售樓處門前的廣場擠滿了人，很多人為搶購房子坐在地上等。開盤不到3個小時，此次開盤的280多套房子就已經(jīng)售罄。
銷售人員告訴記者，在這里買房的大多是30歲以上的家庭，在北京有穩(wěn)定工作，為了孩子能夠上一所較好的學(xué)校來這里購房。
在東四環(huán)，期房的價格基本都在每平方米3萬元以上，有些甚至在4萬元以上。
也不是所有四環(huán)以里的期房價格超過每平方米3萬元。在南四環(huán)邊上的世華水岸，記者了解到，目前在售的兩棟樓，價格在每平方米2.5萬元以上，而未來幾個月將要開盤的3棟樓，價格不會低于每平方米2.8萬元。而去年，這個樓盤的價格在每平方米2萬元以下。
“我們這個項目的戶型都比較大，選擇這個項目的人大多是自住。”銷售人員告訴記者。
“現(xiàn)在的房價對我們來說肯定是買不起，但還是有很多有錢人來買房?！痹谖魉沫h(huán)一個尚未開盤的樓盤，銷售人員告訴記者，從他們接待的客戶情況來看，外地人和本地人差不多一半一半，外地人中山西人的比例比較高，從他們的購房目的看，有一些是自住，但也有相當數(shù)量的購房者是為了投資保值。
由于四環(huán)以里的住宅期房很少，記者發(fā)現(xiàn)，在一些期房售樓處外聚集了不少二手房中介，不少客戶從售樓處出來直接就跟二手房中介去看房了。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月，北京存量住宅成交量達到25747套，這個數(shù)字同比去年3月上漲了28.91%。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，今年3月1日至25日，北京市期房網(wǎng)上簽約數(shù)一路上升，截至3月25日，單日成交突破600套，達692套，已達到2009年樓市成交量活躍時期的平均水平。
購房預(yù)期改變導(dǎo)致需求提前釋放
對于大多數(shù)在北京工作生活的人來說，今年3月出現(xiàn)的房價暴漲難免讓人恐慌。
用我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉的話來說，今年3月的市場節(jié)奏已經(jīng)被打亂，現(xiàn)在的樓市狀況讓人感覺很可怕。
“進入3月后半段，售房市場開始出現(xiàn)價格瘋漲和恐慌性成交集中爆發(fā)的情況?！焙皶熣f，今年元旦到春節(jié)長假期間，由于前期密集出臺的政策，導(dǎo)致市場出現(xiàn)了觀望情緒，二手房交易量萎縮，價格上漲速度減緩。春節(jié)后到兩會期間，由于北京版“國11條”的出臺和平抑房價的輿論環(huán)境，二手房價格趨于穩(wěn)定，甚至某些區(qū)域出現(xiàn)了回調(diào)的跡象，業(yè)主普遍接受議價，二手房成交價基本低于掛牌價。
“如果這個趨勢延續(xù)下去，本來市場可以是一個更加健康的發(fā)展局面?！焙皶熣f。
然而，這個趨勢很快就被打斷。3月15日，兩會剛結(jié)束，一日之內(nèi)三個地王相繼誕生，徹底打亂了市場節(jié)奏。
胡景暉告訴記者，以望京為發(fā)端，全市許多區(qū)域的二手房掛牌價迅速攀高，甚至出現(xiàn)了一日一價的局面，而許多購房人面對突如其來的漲價措手不及，紛紛加入購房大軍，恐慌性購房開始蔓延。
“現(xiàn)在太不正常了，幾乎所有人都在談?wù)撡I房賣房。”胡景暉說，在2004年之前，大家對房子的關(guān)注度遠沒有這么高。
根據(jù)公開的數(shù)據(jù)，2004年之前，北京市的房屋均價在4000元左右，處在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。
但就在2004年2月初，SOHO中國董事長潘石屹在當年的博鰲論壇上作了一次大膽的預(yù)測，他表示，2004年北京的房價肯定會漲。
潘石屹的這個預(yù)測一度引發(fā)了不少討論。誰都沒有想到，這個預(yù)測在一定程度上吸引了大量的資金進入北京樓市。
2005年1月，北京市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，北京市2004年房屋銷售價格比2003年上漲了3.7%，達到了7年來的最高水平。
“潘石屹的這個預(yù)測給我印象特別深，在這之前，北京市的房子主要還是本地人購買，但自從這個預(yù)測成功了之后，大量的外地人開始進入北京的樓市?！焙皶熣f。
2006年之前，中國的股市一直陷在熊市的泥淖之中，一部分已經(jīng)富起來的人并沒有好的投資渠道，潘石屹預(yù)測的成功讓人們突然發(fā)現(xiàn)，樓市是一個不錯的投資渠道。
胡景暉告訴記者，2005年之后，溫州炒房團、山西炒房團等大舉進入北京樓市，一買就是一棟樓的情況并不少見。在這些炒房團的影響下，北京本地也有一部分人開始投資炒房。
“根據(jù)我們的統(tǒng)計，2006年之后新建的一些樓盤中，投資客的比例達到4成左右?！焙皶熣f，這些房子有一個顯著的特點，就是在市場的流轉(zhuǎn)率很高，差不多三四年就能賣一遍，而且出售的時候基本上都是毛坯房，根本就沒有住過人。
胡景暉表示，正是由于投資客的出現(xiàn)，改變了普通人的購房預(yù)期，造成了市場的恐慌。大量的投資推高了房價，而過快增長的房價又使得很多住房需求過早釋放。
“以前打算30歲以后才買房的，看到房價天天漲，也趕緊提前買了。現(xiàn)在很多大學(xué)生一畢業(yè)就買房，甚至剛讀大學(xué)，父母就為其在北京買房。”胡景暉說。
在胡景暉看來，購房需求很難說清楚。這其中既有剛性的住房需求，也有改善性和投資保值的需求，還有官員的腐敗需求。而面對北京這樣一個集中了各種頂尖資源的城市，各地有錢人都有在北京買房的想法。
遼寧營口的C先生在家鄉(xiāng)經(jīng)營一家加工公司，兒子兒媳在北京工作生活。前兩年兒子剛結(jié)婚時，他給兒子在崇文門附近買了一套婚房。今年年初，他兒子花500萬元在朝陽門附近又買下一套房子，把崇文門的房子留給將來到北京的父母或岳父家使用。為了孫子接受優(yōu)質(zhì)教育，C先生準備再買一套“學(xué)區(qū)房”把孫子的戶口轉(zhuǎn)過去。
在記者的采訪中，類似這樣的故事并不少。
在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩看來，北京的房價肯定會趕上香港，原因就在于相對全國各地有錢人來說，北京的房屋供應(yīng)太少。
“中國人的首都情節(jié)這么重，什么好事都是北京先得，誰不想來北京？誰都覺得自己是人才，誰都有住房需求，房價能不高嗎？”董藩說，正是因為北京的特殊性，無數(shù)的人口向北京聚集，無數(shù)的財富也向北京聚集，高房價是進入北京生活工作的唯一杠桿。實習(xí)生 賈凡 本報記者 李松濤
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