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1.預(yù)售款并非全部受監(jiān)管
“進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請將超出部分轉(zhuǎn)出，優(yōu)先用于工程建設(shè)?！?/p>
“其實(shí)預(yù)售款并不是全部會被監(jiān)管?！标愔咀屑?xì)閱讀后發(fā)現(xiàn)。他說，《辦法》中所說的重點(diǎn)監(jiān)管資金是一個項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，包括住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用。
例如，一個10萬平米的項(xiàng)目，建安成本（建設(shè)費(fèi)用）為3000元/平米，預(yù)售價格為1萬元/平米。那么，這個項(xiàng)目所需的建設(shè)費(fèi)用為3億元，而所有的預(yù)售金額為10億元。按照規(guī)定理解，專用賬戶中的10億元收益中，政府只監(jiān)管其中的3億元，從而保證這個項(xiàng)目保質(zhì)保量地完工，杜絕出現(xiàn)爛尾和欺詐，其余的收益開發(fā)企業(yè)可以申請支取。因此，他認(rèn)為，“被控制”的預(yù)售款其實(shí)只是一個項(xiàng)目建設(shè)的成本。
今年1月至9月，北京房地產(chǎn)市場開發(fā)資金總量為3900億元左右，而預(yù)售款只有1020億元左右，在整個預(yù)收款中的占比并不大，而更多的資金來自融資?？梢哉f，這個《辦法》是要管好預(yù)售款，而并非管死。
2.監(jiān)管資金設(shè)支取四節(jié)點(diǎn)
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計劃?！?/p>
陳志說，開發(fā)商在申請預(yù)售許可之前，應(yīng)當(dāng)制定和核定用款計劃和數(shù)額。相關(guān)部門會根據(jù)開發(fā)企業(yè)所報的計劃和施工情況，對用款數(shù)額進(jìn)行審核。確實(shí)達(dá)到節(jié)點(diǎn)時間，且用款額度符合實(shí)際，銀行才會從專用賬戶劃轉(zhuǎn)資金。
《辦法》規(guī)定，用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個節(jié)點(diǎn)的用款額度。對于第四個節(jié)點(diǎn)，陳志說，房產(chǎn)交用后，購房人可持有開發(fā)商提供的相關(guān)手續(xù)，委托或自己辦理房產(chǎn)證，證明房產(chǎn)已經(jīng)歸業(yè)主所有。
在此之前，專用賬戶資金不得低于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的5%?！按饲埃糠珠_發(fā)商出現(xiàn)房屋交用后，不交稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主入住但不能辦理房產(chǎn)證?！边@一做法將杜絕類似情況。
3.監(jiān)管銀行不得隨意變更
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自己確定項(xiàng)目的監(jiān)管銀行，分期建設(shè)的，每一期內(nèi)的項(xiàng)目只能委托一家監(jiān)管銀行，并且開發(fā)商應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議?！?/p>
陳志說，目前開發(fā)商借貸建房的同時，允諾推薦客戶采用借貸銀行按揭購房，這是正常的市場行為。因此，開發(fā)商有權(quán)力自己選擇監(jiān)管銀行。
“雖然銀行是開發(fā)商自己確定的，但中國人民銀行會適時監(jiān)控。”同時，開發(fā)商支取資金必須憑借備案工程建設(shè)合同，也不能超過節(jié)點(diǎn)用款額度。因此會避免開發(fā)商與銀行打默契球。
4.購房人可查購房款去向
“商品房預(yù)售時，購房人無論是全款購房，還是貸款購房，都應(yīng)當(dāng)將購房款及貸款直接存入專用賬戶?！?/p>
《辦法》規(guī)定，主管部門會公示已批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度情況等。購房人可通過市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門網(wǎng)站查詢。
陳志透露，市住建委正在建立網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。購房人根據(jù)網(wǎng)簽的合同號，就能通過房地產(chǎn)交易網(wǎng)，追蹤自己購房款的去向?？纯词遣皇莿澣肓碎_發(fā)商專用賬戶。這樣，將形成社會更多范圍的監(jiān)督機(jī)制。