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土地市場趨冷拿地更加謹(jǐn)慎
隨著調(diào)控的加劇，開發(fā)商的拿地?zé)崆榧眲∠陆?，?dǎo)致土地價格萎靡不振。例如，2011年杭州部分區(qū)域地價下降一半，拿地的開發(fā)商陣營中，綠城、濱江、宋都、西子等曾經(jīng)的拿地大戶榜上無名，龍湖、九龍倉、保利、中海等在杭州土地市場上表現(xiàn)兇猛的外來品牌公司，也難覓蹤影。
北京2012年1月份的土地市場也明顯冷于去年同期，2011年前兩個月的土地出讓金分別達(dá)到了61.45億元及70.9億元，而2012年1月北京土地市場僅成交了19宗地塊，土地出讓金總額為20.61億元。北京土地市場的冷意并非獨(dú)有，中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年第四季度全國住宅地價環(huán)比呈現(xiàn)零增長。中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松對此表示，2012年第一季度居住地價可能還會進(jìn)一步下降，也就是說可能出現(xiàn)負(fù)增長。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉對此也認(rèn)為，首先新房銷售受阻、庫存大漲、已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開工等令房產(chǎn)商在無奈應(yīng)對。其次，資金壓力大，目前開發(fā)商大部分能夠利用的融資渠道幾乎都已被政策堵死，全國樓市行業(yè)已經(jīng)入冬，在這種情況下，現(xiàn)金為王的法則，使得土地市場冷清。第三，土地價格并未明顯降低，雖然目前市場土地成交價格出現(xiàn)了輕微下調(diào)，但是在部分區(qū)域房價動輒下調(diào)10%以上的市場，土地價格下調(diào)的幅度依然不大，而且部分土地的起價過高也是土地流標(biāo)的原因之一。第四，政策預(yù)期依然收緊，目前執(zhí)行限購的46個城市基本確定依然會執(zhí)行調(diào)控，這明顯影響了開發(fā)商的市場預(yù)期，開發(fā)商已經(jīng)逐漸減少在熱點城市的投入。在開發(fā)商極度悲觀的情況下，其拿地?zé)崆榈兔裕?dǎo)致全國土地市場趨冷。
住宅庫存量節(jié)節(jié)攀升
伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫存量節(jié)節(jié)攀升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18個百分點。此外，廣發(fā)證券也在月報中指出，龍年1月各家公司庫存都有所增加，庫存較為嚴(yán)重的公司，目前手上可銷貨值已經(jīng)達(dá)到2011年實際銷售額的兩倍。
對此，瑞銀房地產(chǎn)分析師李智穎認(rèn)為，未來6個月，房地產(chǎn)政策仍將保持不變。2012年上半年，如果建設(shè)不放緩，或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)過剩。根據(jù)瑞銀測算，建設(shè)量必須降低28%才能使市場供需重新平衡?！?012年，開發(fā)商的銷售下滑幅度如果超過30%，則大部分公司現(xiàn)金流將有壓力。”李智穎說，那樣的話，可能有更多的中小開發(fā)商將退出市場。
世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)市場研究部總監(jiān)吳志輝研判，2012年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉(zhuǎn)壓力下，快速消化庫存將成為地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下要務(wù)。
2012或成樓市洗牌年
調(diào)控政策難言放松，房企將繼續(xù)面臨各層面巨大壓力，成交量下降，庫存量攀升，購房者觀望，2012年注定是房地產(chǎn)行業(yè)要傷筋動骨的一年。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀分析表示：“房地產(chǎn)行業(yè)處于十字路口，未來政府會對不同的企業(yè)實行不同的融資政策，同時以保障房保證固定資產(chǎn)的投資增速保持穩(wěn)定。大型企業(yè)的逆勢拿地，項目公司的并購重組，說明房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控深水區(qū)，2012年，我們可以見證房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌。”
“從房企的角度來看，2012年，房企將會把成交量放在突出的位置?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉也認(rèn)為，從當(dāng)前市場格局來看，各大房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，“現(xiàn)金為王”成為必然。行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗及市場實際銷售數(shù)據(jù)也表明，在樓市調(diào)控政策收緊、市場流動性收緊的市場背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。而“一步到位的降”及合理定價成為當(dāng)前樓市調(diào)控下“跑量”的關(guān)鍵，多位分析人士均認(rèn)為，今年上半年樓市仍將面臨價格下行壓力。
此外，在2012年企業(yè)并購重組將頻頻出現(xiàn)。莫尼塔地產(chǎn)行業(yè)分析師施琪認(rèn)為，在資金鏈持續(xù)緊繃背景下，小型房企由于其經(jīng)營和融資能力不足，可能會面臨較大的資金風(fēng)險。而資金鏈和經(jīng)營保持健康的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，或得益于土地和產(chǎn)權(quán)交易以及可能來臨的并購潮，總之，一場更為徹底的行業(yè)大洗牌或?qū)砼R。
李思潼