今年以來，在國內(nèi)宏觀調(diào)控和國際金融危機(jī)雙重壓力下，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個多年不遇的“冰凍時節(jié)”。據(jù)《2008房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》顯示，預(yù)計今年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將達(dá)6730億元！顯然，資金緊張成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的心頭之痛。然而股市的不景氣加上近期救市政策的效果并未過多顯現(xiàn)，一些急于套現(xiàn)的房企紛紛擠進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓股權(quán)謀生。
據(jù)“中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測課題組”近日發(fā)布報告稱統(tǒng)計，2008年9月房地產(chǎn)資金來源累計增速為10.7%，比2007年12月下降27.2%，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴自有資金。2007年自籌資金占房地產(chǎn)資金來源僅為32%，而到2008年9月，該比例達(dá)到103%，這意味著房地產(chǎn)資金進(jìn)入枯竭期。因此，房地產(chǎn)2009年將必然出現(xiàn)嚴(yán)重的資金短缺的問題。
股市低迷，銀行謹(jǐn)慎。缺錢，讓更多的企業(yè)卻紛紛擁進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易所，以解燃眉之需。
根據(jù)京、津、滬、渝四家央企產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站披露的信息顯示，房地產(chǎn)企業(yè)顯然已成為產(chǎn)權(quán)交易所的“貴賓”。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年9月以來，通過四大產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目達(dá)到60余個。
據(jù)北交所提供的信息顯示，自今年九月以來，房地產(chǎn)行業(yè)便成為了投資人最關(guān)注的行業(yè)，其中掛牌項目最大一宗是由北京華星置地投資有限公司掛牌出售的北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%股權(quán)及4.67億元債權(quán)，掛牌價格達(dá)到7億元。據(jù)悉，華星置地轉(zhuǎn)讓的擁有別墅項目的匯超房產(chǎn)公司曾是其通過激烈競爭高價從昌平地產(chǎn)商手中買過來的。
一些全國有名的房地產(chǎn)企業(yè)如首開、城鄉(xiāng)、北辰等旗下的子公司也榜上有名。如北京首開仁信置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓了其所持有的北京首開興業(yè)地產(chǎn)有限公司80%股權(quán)，掛牌價格為4298萬元；城鄉(xiāng)京潤(北京)置業(yè)投資公司整體產(chǎn)權(quán)掛牌價格為4.25億元，北京金水岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司42%股權(quán)及3932.30萬元債權(quán)的掛牌價格為6524萬元。
此外，北京東方時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司11.13%股權(quán)成為了競買人最多的項目；佛山市金色陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的企業(yè)23970.25萬元債權(quán)以及中國華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司85%產(chǎn)權(quán)都成為了投資人最為關(guān)注的項目。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，9月份以來，已成交的地產(chǎn)項目有13家，如北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司旗下的三個項目，北人集團(tuán)公司北海房地產(chǎn)開發(fā)公司等等。
據(jù)北交所相關(guān)人士表示，隨著年底的臨近，開發(fā)商對資金的需求更為迫切，將會有更多的開發(fā)商來北交所掛牌轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)或出售項目和土地，如果有需要，或許將成立專門的工作組來處理這方面的業(yè)務(wù)。
不僅是北京，上海產(chǎn)權(quán)市場上，房地產(chǎn)企業(yè)項目轉(zhuǎn)讓同樣火爆。
據(jù)上海聯(lián)交所信息顯示，今年以來，通過上海產(chǎn)權(quán)市場進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)融資項目達(dá)152宗之多，成交金額151.75億元，同比增長67.85%，成為今年以來交易活躍的行業(yè)之一。在剛過去的一周內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)間并購就成交11宗，成交金額達(dá)3.38億元。從出讓方來看，有相當(dāng)一部分是各地由中央企業(yè)控股的公司轉(zhuǎn)讓所持有的房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)。有一宗交易標(biāo)的是上海一家置業(yè)有限公司5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓方是一家由中央企業(yè)控股的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有限公司，這部分股權(quán)被上海一家私營的企業(yè)發(fā)展有限公司收購，成交金額5327萬元。還有一宗交易標(biāo)的是天津一家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓方是由一家中央企業(yè)控股的有限公司，這部分股權(quán)被北京的一家國有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購，成交金額1266.45萬元。上周在滬聯(lián)交所掛牌的最大一宗房產(chǎn)項目為江陰精亞房地產(chǎn)置業(yè)有限公司100%股權(quán)，掛牌價27050.4406萬元。
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)選擇在交易所融資，除了因為資金短缺，股市銀行融資不暢所致，主要是因為通過產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式交易有著費用節(jié)省、手續(xù)簡單、不受投資開發(fā)額度限制等優(yōu)勢。此外以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的形式實現(xiàn)土地使用權(quán)、項目或在建工程轉(zhuǎn)讓，可以減輕轉(zhuǎn)讓方的營業(yè)稅、土地增值稅負(fù)擔(dān)，受讓方也不必就取得的土地使用權(quán)繳納契稅，可以節(jié)省稅費占轉(zhuǎn)讓金額10%左右。
此外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的火爆所掀起的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組熱潮將使大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的優(yōu)質(zhì)土地、項目和資源，實現(xiàn)自身的擴(kuò)張；而資源少、實力弱的中小企業(yè)逐步退出市場，行業(yè)大規(guī)模的洗牌即將來臨。
記者手記
根據(jù)京、津、滬、渝四家央企產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站披露的信息顯示，過去一周產(chǎn)權(quán)市場整體掛牌數(shù)量和金額均有所回調(diào)，從總體的行業(yè)分布來看，房地產(chǎn)業(yè)項目是產(chǎn)權(quán)市場上的重頭戲。四家機(jī)構(gòu)新掛牌項目62項，掛牌金額8.36億。不過重慶產(chǎn)權(quán)交易所掛牌金額放大明顯，達(dá)到0.39億，北京、上海兩機(jī)構(gòu)共同占去了產(chǎn)權(quán)市場80%以上的份額。四家交易機(jī)構(gòu)的新掛牌項目中，一些基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)如石化、鋼鐵、水泥、機(jī)電等也占據(jù)較大比例。
據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的這一周里，上海產(chǎn)權(quán)市場并購交易最活躍的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)，一周分別成交11宗和15宗，成交金額分別為3.38億元和1.29億元。社會服務(wù)業(yè)成交7宗，成交金額6043萬元；批發(fā)零售業(yè)成交4宗，成交金額3269萬元。掛牌價27050.4406萬元。本周新推掛牌最多的是制造業(yè)，新推掛牌項目10宗，掛牌金額合計1.08億元。房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌項目4宗，掛牌金額合計3.23億元；資產(chǎn)管理業(yè)新推掛牌項目6宗，掛牌金額合計1.25億元。(劉麗靚)
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