2008年，中國房企注定不平靜。
年初樓價(jià)上演最后的“瘋狂”、年中上演降價(jià)和退房鬧劇、下半年國際金融危機(jī)下的量價(jià)齊跌，房企像坐上了過山車，銷售額和資金鏈成為房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)注的兩項(xiàng)指標(biāo)。
2007年10大房企“百億俱樂部”成員尤其引人關(guān)注。今年初，他們大多提出了樂觀的銷售目標(biāo)，年底將至，他們的銷售目標(biāo)完成了嗎？誰會(huì)從“百億俱樂部”降級(jí)？誰又將成為升班馬？
第一梯隊(duì)都是老牌勁旅
“百億俱樂部”中處于第一梯隊(duì)的3家房企，均為中國房地產(chǎn)的老牌企業(yè)，最近兩年沒有貿(mào)然進(jìn)行大幅擴(kuò)張，在年初就嗅出“熊”味，穩(wěn)中求生。
萬科：800億目標(biāo)難實(shí)現(xiàn)
有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管萬科率先降價(jià)獲得了一定的資金回籠，但在當(dāng)前全球金融危機(jī)背景下，要想完成年初計(jì)劃的800億元銷售額已不大可能。據(jù)悉，今年前11個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額425.3億元，比2007年同期減少7.9%。
12月10日，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，過去10年，萬科銷售的復(fù)合增長率為41.5%；過去3年，萬科銷售復(fù)合增長率為93.5%。
談及年初的銷售目標(biāo)，肖莉表示，萬科的銷售目標(biāo)會(huì)根據(jù)市場情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，它不是一個(gè)絕對(duì)目標(biāo)。從市場占有率看，萬科年初時(shí)為2.07%，三季度末提高到2.6%。
綠地：銷售有望達(dá)400億
之前盡管沒有任何披露數(shù)字，但一位業(yè)內(nèi)人士透露，今年綠地集團(tuán)很可能會(huì)繼續(xù)緊追萬科，銷售額有望達(dá)400億元。2007年，綠地集團(tuán)經(jīng)營業(yè)績創(chuàng)歷史新高，全年業(yè)務(wù)銷售收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性現(xiàn)金流量三項(xiàng)指標(biāo)均突破300億元。
上海地產(chǎn)大亨綠地集團(tuán)，今年仍在土地市場頻繁露臉。有媒體報(bào)道稱，近期中國房地產(chǎn)測評(píng)中心公布的《2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評(píng)研究報(bào)告》顯示，綠地集團(tuán)的儲(chǔ)地規(guī)模達(dá)到4000萬平方米。
據(jù)悉，今年上半年，綠地集團(tuán)又進(jìn)入天津、哈爾濱等5個(gè)城市，并成功獲得10宗土地，總面積4672畝。11月前后，綠地又獲得上海青浦區(qū)和奉賢區(qū)的3宗土地。
中海：穩(wěn)居行業(yè)三甲
在香港上市的眾多內(nèi)地房企中，中?？赡苁墙衲晷苁兄谢畹米?“滋潤”的。
年初，中海地產(chǎn)的銷售指標(biāo)是320億元，1~11月，已完成250.8億港元。雖然中海已將目標(biāo)下調(diào)至270億元，但僅憑這一銷售業(yè)績，就能成為全國房地產(chǎn)行業(yè)的銷售第三名。
區(qū)別于其他房地產(chǎn)公司的是，中海今年幾乎沒有大規(guī)模降價(jià)促銷等行動(dòng)。在接受本報(bào)采訪時(shí)，該公司發(fā)言人表示，盡管銷售規(guī)模不如萬科，但中海地產(chǎn)今年凈利潤率將超過萬科，成為行業(yè)第一。
中原地產(chǎn)中國研究總部分析師劉淵認(rèn)為，中海地產(chǎn)今年的銷售業(yè)績所以優(yōu)于其他公司，是它的項(xiàng)目主要分布在北方，受到的影響略少一些。
第二梯隊(duì)沖擊200億受阻
保利地產(chǎn)、富力、碧桂園、綠城集團(tuán)這4家房企，在年初均制定了沖擊200億元、甚至300億元的銷售目標(biāo)，但從目前的情況看，這些目標(biāo)均遇到阻力。
保利：不會(huì)低于192億
1~10月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積210.47萬平方米，同比增長24.3%；實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額167.35億元，同比增長18.58%。
根據(jù)劉淵的分析，保利地產(chǎn)全年銷售額將突破去年的170.4億元，達(dá)到202億元。即使如此，也難完成240億元的目標(biāo)。市場普遍預(yù)期，保利的銷售額至少有兩成難以完成，不過這已經(jīng)是很不容易的了。
保利地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理何智韜承認(rèn)，保利地產(chǎn)在北京等城市的銷售情況不佳。據(jù)悉，9月后該公司在北京等城市出現(xiàn)了銷量下滑。不過，保利地產(chǎn)證券部門相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，保利地產(chǎn)全年的銷售額將不會(huì)低于192億元。
富力：目標(biāo)下調(diào)了60億
今年，富力地產(chǎn)的銷售指標(biāo)是240億元。9、10月是傳統(tǒng)的銷售旺季，富力地產(chǎn)年初把這兩個(gè)月份作為全年銷售任務(wù)完成的主要時(shí)間點(diǎn)，旗下的大部分物業(yè)，都被安排在下半年上市銷售。不料，市場的實(shí)際銷售情況大大出乎意料，全國樓市在9月出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)，原本期望“金九銀十”，沒想到比傳統(tǒng)的淡季還要淡。
富力董事長李思廉對(duì)外宣布，全年銷售目標(biāo)下調(diào)至180億元。
面對(duì)如此大的銷售壓力，富力地產(chǎn)卻并沒有大幅度降價(jià)。富力地產(chǎn)內(nèi)部人士認(rèn)為，富力一貫平價(jià)賣房，房屋售價(jià)較周邊其他樓盤沒有太多的水分，不可能像其他開發(fā)商那樣出現(xiàn)大幅降價(jià)。
碧桂園：僅完成一半預(yù)期
業(yè)內(nèi)人士表示，碧桂園對(duì)今年的銷售目標(biāo)原本計(jì)劃在320億元，從目前的銷售情況來看，碧桂園今年的銷售額可能與去年基本持平，也就是說，可能只能完成預(yù)期銷售額的50%。標(biāo)準(zhǔn)普爾日前也預(yù)測，碧桂園今年的銷售額可能會(huì)在160億元。
與大多數(shù)房企相比，碧桂園上半年的業(yè)績還算不錯(cuò)。截至7月31日，碧桂園集團(tuán)已預(yù)售2008年可確認(rèn)收入的建筑面積約273萬平方米，超過2007年全年確認(rèn)收入的建筑面積。
碧桂園相關(guān)人士表示，年初設(shè)定銷售目標(biāo)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，跟當(dāng)前的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境有很大差距，因此，調(diào)整銷售目標(biāo)很正常。另外，管理層已把明年銷售目標(biāo)定了下來，但目前不便透露。
綠城：沖200億有困難
2007年，綠城以151億元銷售額首次躋身全國地產(chǎn)商 “百億俱樂部”。今年4月，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁、董事壽柏年在港公開表示，2008年的指標(biāo)之一是完成200億元以上的年度銷售額。但1~10月，綠城累計(jì)銷售額為人民幣135.5億元。
綠城投資者關(guān)系部經(jīng)理張靜嫻此前曾經(jīng)表態(tài)，將下調(diào)銷售目標(biāo)，但具體數(shù)字不便透露。
世聯(lián)地產(chǎn)上海公司孫寶華認(rèn)為，綠城的產(chǎn)品定位高檔，受金融風(fēng)暴沖擊相對(duì)較為嚴(yán)重。目前市場對(duì)高檔和豪華的 產(chǎn) 品 需 求銳減，這使綠城的銷售額相比去年有 所減少。
第三梯隊(duì) 面臨降級(jí)可能
在第三梯隊(duì)，除合生創(chuàng)展是“百億俱樂部”的?？屯猓埡禺a(chǎn)、雅居樂都是最近兩年“百億俱樂部”的升班馬。不過，由于市場競爭激烈，這一梯隊(duì)的排名和位置更替也異常慘烈，不斷出現(xiàn)的新面孔將成為他們最大的競爭對(duì)手。
龍湖：增長10%左右
盡管2008年步入資本市場的計(jì)劃被擱淺，但龍湖地產(chǎn)還是完成了銷售額的正增長，截至11月底，龍湖地產(chǎn)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售100.6億元，有知情人士透露，今年龍湖的最終成績有可能達(dá)到110億~120億元。龍湖地產(chǎn)一高層也透露，與去年龍湖地產(chǎn)銷售額剛剛超越100億元相比，今年的銷售額預(yù)計(jì)會(huì)保持10%左右的增長。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）
12月10日，龍湖地產(chǎn)新聞發(fā)言人顧偉在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，盡管目前還沒有明確明年的銷售目標(biāo)，但在全球金融危機(jī)大背景下，明年的銷售目標(biāo)也定得比較謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)會(huì)在今年基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持一定幅度的增長。
雅居樂：滑坡幅度較大
年初，雅居樂制定了140億元的銷售目標(biāo)，根據(jù)9月10日雅居樂地產(chǎn)發(fā)布的公司中期業(yè)績報(bào)告，上半年銷售額僅為23.433億元，比上年同期下降了26.7%。
雅居樂地產(chǎn)主席陳卓林曾表示，截至8月底，該公司已完成售樓合同為72億元，預(yù)計(jì)今年售樓金額為100億元，明年為150億元。
但根據(jù)記者從中原地產(chǎn)中國總部研究院得到的分析，上述100億元的銷售額未必能達(dá)到?！芭c其他公司相比，雅居樂開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在南方城市。這些城市的市場受影響最大，幾乎從年初開始就遭遇了銷售滑坡。”
不過，雅居樂企業(yè)傳訊部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司對(duì)完成100億元充滿信心。
合生：前10月完成76%
近期，合生有關(guān)負(fù)責(zé)人在香港宣布1~10月銷售額約84億元，與今年銷售目標(biāo)110億元相比，僅完成約76%。
外界也不看好合生創(chuàng)展今年能留在“百億俱樂部”。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓曾在9月公開表示，不看好合生創(chuàng)展，認(rèn)為合生創(chuàng)展2008年上半年業(yè)績將顯著低于公司全年預(yù)期的一半。合生創(chuàng)展的債務(wù)水平將上升。
而且合生創(chuàng)展旗下項(xiàng)目所處并非黃金地段，日益嚴(yán)峻的市場狀況將對(duì)其銷售和利潤率施壓。
記者觀察
量與價(jià)的抉擇
“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，企業(yè)想一枝獨(dú)秀的話，很難！”昨日，標(biāo)準(zhǔn)普爾企業(yè)及基建評(píng)級(jí)副董事符蓓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，全球金融危機(jī)下，更多的企業(yè)學(xué)會(huì)理性和未雨綢繆，更多的房企在“量”與“價(jià)”的抉擇中，選擇了“量”，從而步入了“百億俱樂部”。
事實(shí)上，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，房企都有所擴(kuò)張，項(xiàng)目都有所增加，因此，即使市場不景氣，銷售量與去年持平也比較正常。符蓓表示，值得注意的是，前幾年銷售額的相對(duì)高企，是由于市場好，價(jià)格相對(duì)較高，而今年，與去年銷售額持平，則是因?yàn)椴糠猪?xiàng)目做出了價(jià)格調(diào)整，利潤回落下來了。
“可以看出，今年銷售額相對(duì)較高的房企，或多或少都進(jìn)行過價(jià)格調(diào)整?！币粯I(yè)內(nèi)人士表示，如果說往年是價(jià)格支撐部分企業(yè)沖破100億元銷售額的話，那么，今年更多的“百億俱樂部”成員則是以量取勝。
在談及對(duì)今年上市房企最大的感受時(shí)，符蓓說，由于去年房地產(chǎn)市場的火爆，今年年初不少房企對(duì)今年的市場過于樂觀，因此出現(xiàn)了上升30%~50%，甚至100%的市場銷售預(yù)期。
符蓓表示，在近期接觸的房企中，對(duì)明年銷售量的預(yù)測，已經(jīng)非常務(wù)實(shí)和理性，大多數(shù)房企基本會(huì)作出跟今年銷售量差不多的計(jì)劃。
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