據(jù)媒體報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)正在抓緊制定房地產(chǎn)信貸管理的新政策，并可能在國(guó)慶前出臺(tái)。據(jù)悉，本次政策調(diào)整進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的標(biāo)準(zhǔn)，其中第二套住房貸款的首付比例將調(diào)整至40%以上，而且對(duì)利率水平也規(guī)定了大幅上浮的區(qū)間，商業(yè)用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調(diào)。此外，對(duì)于目前普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機(jī)行為，銀監(jiān)會(huì)也會(huì)重拳出擊，從信貸的角度加以規(guī)范(見《上海證券報(bào)》)。
現(xiàn)期調(diào)控定位更為明確
房市新政即將出臺(tái)的消息一石激起千層浪，引起了境內(nèi)外媒體的高度關(guān)注。結(jié)合不久前建行廣東、重慶等地分行對(duì)于第二套住房的按揭首付已率先由以前的三成提高至四成的事實(shí)，以及中國(guó)人民銀行在通脹壓力較大背景下連續(xù)審慎加息的政策趨向，市場(chǎng)普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸約束正在不斷增強(qiáng)?，F(xiàn)在，市場(chǎng)主體大多將目光聚集于這種約束對(duì)中國(guó)房市走向的可能影響。
但在筆者看來(lái)，其局限在于陷入了“就新政論新政”之偏頗。用發(fā)展的眼光從全球視角審視即將出臺(tái)的房市新政，中國(guó)宏觀調(diào)控在次債風(fēng)波中邊干邊學(xué)的政策趨向?qū)⒂兄谥袊?guó)資產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展，有助于宏觀經(jīng)濟(jì)金融局勢(shì)的穩(wěn)健演化，有助于絕大多數(shù)微觀主體經(jīng)濟(jì)利益的有效保障。
首先，房市新政意味著中國(guó)政策當(dāng)局已經(jīng)將現(xiàn)期調(diào)控定位于風(fēng)險(xiǎn)傳染的重要環(huán)節(jié)。從美國(guó)次債風(fēng)波醞釀、爆發(fā)和擴(kuò)散的全過(guò)程來(lái)看，金融創(chuàng)新起到了一個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)模糊”的重要作用，多重證券化將風(fēng)險(xiǎn)分散于許多國(guó)家、許多市場(chǎng)的各個(gè)角落，這使得控制風(fēng)險(xiǎn)源頭發(fā)生了困難。在如此背景之下，控制渠道比控制源頭更為實(shí)際和可行，正是因?yàn)槿绱耍L(fēng)波爆發(fā)之后歐美貨幣當(dāng)局都將"救市"的主要目標(biāo)投向了商業(yè)銀行，通過(guò)直接提供流動(dòng)性和降低貼現(xiàn)利率的方式防止風(fēng)險(xiǎn)借由信貸渠道的進(jìn)一步擴(kuò)散和蔓延。由此看來(lái)，中國(guó)政策當(dāng)局在充分研究美國(guó)風(fēng)波之后將調(diào)控重心放在信貸渠道是有效抑制中國(guó)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)大幅度增強(qiáng)的必要之舉。次債風(fēng)波的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和信貸增長(zhǎng)飛快的中國(guó)國(guó)情相結(jié)合，防患于未然的關(guān)鍵之一就在于著力避免間接融資渠道成為資產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)險(xiǎn)加速器”。
宏微觀雙層次協(xié)同防范風(fēng)險(xiǎn)
其次，房市新政意味著中國(guó)政策當(dāng)局已經(jīng)認(rèn)識(shí)到宏微觀雙層次協(xié)同防范風(fēng)險(xiǎn)的必要。次債風(fēng)波提出的一個(gè)深層問(wèn)題是宏觀調(diào)控者和金融機(jī)構(gòu)之間政策制定與風(fēng)險(xiǎn)管理的協(xié)調(diào)配合。其實(shí)，深入研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房屋抵押貸款提供者并非如普通人想象的那樣在經(jīng)營(yíng)管理上存在極大漏洞和不足，這些曾經(jīng)很能賺錢的美國(guó)金融機(jī)構(gòu)擁有完善的公司治理、高效的風(fēng)險(xiǎn)管理、一流的從業(yè)人員和健全的經(jīng)營(yíng)流程，如此高層次、高技術(shù)的微觀風(fēng)險(xiǎn)管理之所以沒(méi)有控制住風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上是因?yàn)槿狈暧^層次的謹(jǐn)慎政策作為經(jīng)營(yíng)背景。
美聯(lián)儲(chǔ)寬松貨幣政策的失慎部分弱化了微觀主體控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。由此看來(lái)，在中資金融機(jī)構(gòu)于復(fù)雜金融背景下業(yè)已開始增強(qiáng)房市風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，政策層面及時(shí)的同方向政策調(diào)控將在宏微觀搭配協(xié)調(diào)的過(guò)程中為中國(guó)銀行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)控制形成倍數(shù)助力。
警惕國(guó)際金融環(huán)境微妙變化
再次，房市新政意味著中國(guó)政策當(dāng)局已經(jīng)對(duì)國(guó)際金融環(huán)境的微妙變化有所警惕。次債風(fēng)波發(fā)展過(guò)程中最大的影響之一就是改變了國(guó)際貨幣政策搭配的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。由于風(fēng)波對(duì)美國(guó)的影響超乎預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)業(yè)已大幅降息50個(gè)基點(diǎn)，如此出人意料的政策選擇將不可避免地引致美國(guó)乃至全球流動(dòng)性泛濫的再度惡化，與此同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、中國(guó)利率的審慎提高、人民幣匯率的穩(wěn)健升值，尤其是中國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前火爆為外部流動(dòng)性流入中國(guó)提供了激勵(lì)。
中國(guó)政策當(dāng)局在如此國(guó)際背景下加力控制房市風(fēng)險(xiǎn)，既起到了規(guī)范市場(chǎng)的內(nèi)部作用，也起到了信號(hào)傳遞的外部作用，在中國(guó)政策針對(duì)性調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)的預(yù)期之下，外部流動(dòng)性進(jìn)入中國(guó)也需更加思量。
最后，房市新政意味著中國(guó)政策當(dāng)局已經(jīng)從次債風(fēng)波經(jīng)驗(yàn)研究中不斷調(diào)整著控制本土風(fēng)險(xiǎn)的政策搭配。此番新政不可能立刻解決中國(guó)房市的全部問(wèn)題，但其作為一個(gè)有效信號(hào)已經(jīng)傳遞出政策層全面控制風(fēng)險(xiǎn)的可能趨向。
結(jié)合次債風(fēng)波的研究結(jié)果，中國(guó)政策調(diào)控進(jìn)一步的著力方向可能在于加強(qiáng)征信體制建設(shè)，完善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)甄別體系；審慎發(fā)展房貸產(chǎn)品證券化，對(duì)金融創(chuàng)新施以更加有針對(duì)性的宏觀監(jiān)管；幫助商業(yè)銀行整合完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，防止信用風(fēng)險(xiǎn)在包括房市在內(nèi)的各個(gè)領(lǐng)域的醞釀；在穩(wěn)健推進(jìn)金融開放度的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)的高度關(guān)注，抑制全球流動(dòng)性泛濫對(duì)中國(guó)房市的可能沖擊；增強(qiáng)對(duì)房市投機(jī)行為的監(jiān)管，進(jìn)一步提高房市交易的透明度。
總之，房市新政的呼之欲出是中國(guó)政策當(dāng)局在次債風(fēng)波中邊干邊學(xué)的信號(hào)顯示?？梢灶A(yù)期，更多有針對(duì)性的，防止次債風(fēng)波在中國(guó)房市重演的后續(xù)政策搭配將持續(xù)進(jìn)行。（程實(shí) 中國(guó)工商銀行城市金融研究所，金融學(xué)博士)
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