受美國(guó)次貸危機(jī)的持續(xù)影響，國(guó)際股市普遍受壓，香港市場(chǎng)亦在所難免，在股市蓬勃時(shí)備受冷落的REITs此時(shí)開始顯現(xiàn)其投資價(jià)值
日前，國(guó)際投行麥格理發(fā)表報(bào)告，將香港首只上市的REITs（即房地產(chǎn)信托投資基金）領(lǐng)匯（0823.HK）的投資評(píng)級(jí)由原來(lái)的“跑輸大市”大幅調(diào)高至“跑贏大市”，并將其未來(lái)12個(gè)月的目標(biāo)價(jià)調(diào)高至23.5港元。
受美國(guó)次貸危機(jī)的持續(xù)影響，國(guó)際股市普遍受壓，香港市場(chǎng)亦在所難免，香港恒生指數(shù)已連續(xù)多日下跌。在股市蓬勃時(shí)備受冷落的REITs此時(shí)開始顯現(xiàn)其投資價(jià)值。除麥格理外，香港不少證券分析師也將投資的目光聚焦于REITs。
香港股市自2007年初至今，一直跟隨美國(guó)市場(chǎng)波動(dòng)，香港恒生指數(shù)本周二更是創(chuàng)下有史以來(lái)的最大單日跌幅。香港證券分析人士認(rèn)為，在這種背景下，REITs的現(xiàn)金收益率普遍在7%以上，而且已缺少下跌空間。同時(shí)，隨著美國(guó)今年進(jìn)一步減息，REITs提供的穩(wěn)定現(xiàn)金收益將變得更為吸引人。
香港REITs收益率
據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，目前已在香港上市的REITs共有7只，收益率由5%~7%不等，但股價(jià)得到支持的并非收益率較高的REITs，而是收益率較低的領(lǐng)匯，內(nèi)地的越秀REITs（0405.HK）亦有不俗表現(xiàn)。
相反，冠君REITs（2778.HK）及泓富REITs（0808.HK）雖然承諾的收益率高，但上市后的表現(xiàn)卻欠佳，原因是它們都是以利率掉期等方法，使收益率短期內(nèi)提升至6%~7%。
此外，由于香港一些REITs都是將一些乙級(jí)寫字樓或位于二線區(qū)域的零售商鋪?zhàn)鳛镽EITs的上市資產(chǎn)包，因此對(duì)投資者而言，并不具備足夠吸引力。據(jù)盛富資本國(guó)際有限公司董事總經(jīng)理黃立沖介紹，香港資本市場(chǎng)中本來(lái)就有一些以持有香港中環(huán)甲級(jí)寫字樓為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的“收租股”，與REITs很像，因此對(duì)于香港投資者而言，這種“收租股”更容易被他們所接受。
實(shí)際上，盡管領(lǐng)匯在上市后股價(jià)在短短一個(gè)季度內(nèi)就上漲了72%，由上市時(shí)的10.3港元，最高漲至17.75港元，一度令投資者興奮。但之后上市的泓富和越秀以及冠君等REITs，股價(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)僅在上市后維持了很短的一段時(shí)間，之后便開始回落，一度在發(fā)行價(jià)上下徘徊多時(shí)。
黃立沖表示，在過(guò)去兩年，香港股市雖然也曾經(jīng)一度低迷，但都只持續(xù)了較短時(shí)間。在投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)并不在意的時(shí)候，像REITs這樣的低回報(bào)產(chǎn)品很難受到投資者的歡迎。但是在高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)條件下，REITs所提供的穩(wěn)定現(xiàn)金分紅將變得很有吸引力。
此前，有分析師認(rèn)為，香港的REITs擁有極為吸引人的收益率，包括領(lǐng)匯、泓富與越秀的收益率都在5%以上。隨著股價(jià)的下跌，這些REITs的收益率將逐步上升到6.5%左右，這一收益率與全球其他市場(chǎng)的REITs收益率相比，則要高出許多。
據(jù)了解，美國(guó)REITs市場(chǎng)的平均收益率在4.5%左右，日本僅3.3%左右，新加坡的REITs收益率較高，為5.5%左右，但仍低于香港市場(chǎng)REITs的收益率水平。麥格理在其研究報(bào)告中亦稱，在亞太區(qū)的REITs中，很少有每個(gè)單位的回報(bào)可達(dá)近10%的REITs，但領(lǐng)匯可以達(dá)到這一水平。他們同時(shí)表示，現(xiàn)在香港10年期的外匯基金回報(bào)約為3%，與之相比，“領(lǐng)匯的回報(bào)率十分吸引”。
重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際租金回報(bào)率
黃立沖表示，REITs的收益率介乎企業(yè)債與國(guó)債之間。在成熟的市場(chǎng)，正常通脹情況下REITs的收益率一般在6%~8%之間。同時(shí)，隨著REITs資產(chǎn)包內(nèi)物業(yè)估值的不斷上漲，亦可對(duì)股價(jià)有一定推動(dòng)作用。
實(shí)際上，投資REITs與投資一般的股票還是不同。購(gòu)買REITs實(shí)際上就是購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)的持有權(quán)，其收益將主要包含兩部分，其中最主要的是從租金收入轉(zhuǎn)化而來(lái)的每年固定的股息收入，此外，還有一部分來(lái)自于房產(chǎn)增值而帶來(lái)的股價(jià)上揚(yáng)。但黃立沖表示，房產(chǎn)增值對(duì)股價(jià)的影響會(huì)相對(duì)滯后。
在中國(guó)，投資者傳統(tǒng)的股票投資理念都是經(jīng)常買賣，短線炒作的心理較重。但REITs屬于長(zhǎng)線投資產(chǎn)品，當(dāng)投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)還停留在原來(lái)的“炒作”階段時(shí)，REITs就成為一種不受歡迎的投資產(chǎn)品。
黃立沖表示，投資REITs就將其當(dāng)成債券產(chǎn)品來(lái)做。無(wú)論是傳統(tǒng)的股票還是REITs，短期都會(huì)有股價(jià)的波動(dòng)。如果將其當(dāng)股票看，那肯定是虧的；但如果當(dāng)債券的話，就會(huì)不在乎股價(jià)的波動(dòng)，因?yàn)閭情L(zhǎng)期持有的，不會(huì)經(jīng)常買賣。REITs的投資理念與其相當(dāng)。
對(duì)于REITs而言，投資者重點(diǎn)需要關(guān)注的是其實(shí)際的租金回報(bào)率。一般REITs在上市時(shí)都會(huì)承諾未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)REITs的收益率，但在承諾期之后，此前的收益率就會(huì)根據(jù)實(shí)際的租金情況進(jìn)行一定的變更。因此，在選擇REITs產(chǎn)品時(shí)，除了關(guān)注其現(xiàn)有的租金回報(bào)率之外，還需要考察該REITs所包含的物業(yè)在未來(lái)的租金收入情況，這將決定該REITs在承諾期之后其租金水平是否還能支撐其未來(lái)的分紅。
不過(guò)，也有分析師建議，投資者在選擇投資REITs的同時(shí)，切忌以收益率作為唯一投資考慮的因素，投資者必須留意其投資目標(biāo)和范圍、投資物業(yè)是否有升值空間、費(fèi)用結(jié)構(gòu)和投資所涉及的風(fēng)險(xiǎn)等。
如果樓市向好，REITs旗下的物業(yè)價(jià)值自然上升，當(dāng)樓市變差時(shí)，物業(yè)價(jià)值也會(huì)相應(yīng)下跌。此外，市場(chǎng)利率升降都對(duì)REITs的價(jià)格有很大影響，當(dāng)利率上升時(shí)，REITs價(jià)格將會(huì)下跌，因此，投資者在作出投資決定前，必須小心選擇。
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