世聯(lián)地產(chǎn)明日上市定位分析
一、公司基本面分析。
世聯(lián)地產(chǎn)是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)，以深圳為總部，通過23家分支機構(gòu)建立起珠三角、長三角和環(huán)渤海三大業(yè)務(wù)中心，面向全國提供房地產(chǎn)綜合服務(wù)。公司的三大類主營業(yè)務(wù)覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上的各個環(huán)節(jié)，包括--顧問策劃業(yè)務(wù)、代理銷售業(yè)務(wù)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)一、二、三級市場的參與者相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主等提供全方位、跨區(qū)域的房地產(chǎn)營銷服務(wù)。
世聯(lián)地產(chǎn)在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)優(yōu)勢突出，近年在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)取得的榮譽包括：2004-2008年連續(xù)五年被中國房地產(chǎn)T0P10研究組評為"房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)TOP10"，獲得其頒發(fā)的"2006、2007、2008中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)品牌";中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會評定的"2006年全國優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)";中央電視臺央視國際網(wǎng)絡(luò)和世界經(jīng)理人周刊社聯(lián)合頒發(fā)的"中國100最佳雇主"。
最近3年，公司憑借專業(yè)的服務(wù)能力和較高的品牌知名度不斷提高市場份額，并表現(xiàn)出良好的盈利能力。2008年公司營業(yè)收入和歸屬于母公司股東凈利潤分別為51,124.13萬元、6,636.72萬元。
二、上市首日定位預(yù)測
國泰君安：世聯(lián)地產(chǎn)首日開盤價可能在27元左右
國泰君安13日發(fā)布世聯(lián)地產(chǎn)(002285.sz)新股點評，上市首日開盤價可能在27元左右，具體如下：
公司以深圳為總部，通過23家分支機構(gòu)建立起珠三角、長三角和環(huán)渤海三大業(yè)務(wù)中心，面向全國提供房地產(chǎn)綜合服務(wù)，輻射全國22個一二線城市。
發(fā)行前公司總股本為9600萬股，此次公開發(fā)行3200萬股，占發(fā)行后總股本的25%，發(fā)行后總股本為12800萬股，所有股份均為流通股，管理層通過其控股公司持有發(fā)行后4 1.1%的股權(quán)。
公司將充分受益于房地產(chǎn)成交的回暖與投資的復(fù)蘇。上市融資有助于提升公司行業(yè)地位。盈利能力較強，費用控制出色，負(fù)債水平低，賬面資金高，是A股房地產(chǎn)綜合服務(wù)的唯一標(biāo)的，在主業(yè)經(jīng)營上擁有核心競爭力，在激勵、效率等方面擁有民營企業(yè)的優(yōu)勢。
業(yè)績增長確定，按照發(fā)行后1.28億股本計算，預(yù)計09-11年EPS分別為0.85，1.04和1.25元。其中顧問策劃業(yè)務(wù)貢獻EPS為0.20，0.24和0.30元，代理銷售業(yè)務(wù)貢獻EPS為0.61，0.75和0.90元。
參考易居、合富、富陽等可比公司估值及09年A股中小板IPO估值，建議以08年33倍靜態(tài)PE和09年20倍動態(tài)PE定17-17.2元發(fā)行價。參考易居估值，上市后合理價23元，對應(yīng)08年44倍PE和09年27倍PE。上市首日開盤價可能在27元左右。
券商定價分歧不大17元為中值預(yù)計首日開盤價27元
湘財證券:世聯(lián)地產(chǎn)合理價值區(qū)間為15.4-19.25元
我們預(yù)計世聯(lián)地產(chǎn)2009年、2010年與2011年的主營業(yè)務(wù)收入分別為5.8億、7.25億與8.7億,凈利潤分別為0.99億、1.23億與1.48億,按發(fā)行后總股本1.28億股計算,合每股收益分別為0.77元、0.96元與1.16元。出于謹(jǐn)慎原則,我們按照2009年動態(tài)市盈率20-25倍預(yù)測,合理價值區(qū)間為15.4-19.25元。
申銀萬國:世聯(lián)地產(chǎn)合理股價為18.15-19.51元
目前規(guī)模優(yōu)勢尚不明顯。由于區(qū)外擴張速度較快,且除深圳外市場占有率并不高,由此導(dǎo)致公司毛利和凈利率水平低于行業(yè)平均。如果公司未來區(qū)外復(fù)制能力能夠大幅提高,那么也意味著公司未來盈利能力有上調(diào)空間。
我們預(yù)計公司09、10、11年完全攤薄EPS為0.78元、0.94元和1.11元,我們給予公司08年35倍的靜態(tài)市盈率,09年25倍的動態(tài)市盈率,公司合理股價為18.15-19.51元,建議詢價區(qū)間為14.52-15.61元。
財通證券：世聯(lián)地產(chǎn)合理申購價格區(qū)間14.6-19.0元
公司的三大類主營業(yè)務(wù)包括--顧問策劃業(yè)務(wù)、代理銷售業(yè)務(wù)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。2008年實現(xiàn)營業(yè)收入5.11億，上述三大業(yè)務(wù)占公司經(jīng)營收入的比例為35.7%,56.5%,7.33%。
公司08年EPS為0.69元，按照新發(fā)行股本計算為0.52元。預(yù)計公司09年、10年EPS為0.79和0.92元。對公司我們給予35倍靜態(tài)，30倍動態(tài)市盈率的股值考慮，即合理價格空間在18.2-23.7元之間。我們在合理價格區(qū)間上打8折作為我們的申購價格，即合理申購價格在14.6-19.0元之間。
財富玖功32.0-42.0
銀河證券39.0-42.9
國都證券17.6-19.5
國泰君安23.0-27.0
安信證券24.9-29.1
三、公司競爭優(yōu)勢分析
行業(yè)成長前景較大最近三年,公司營業(yè)收入主要來自代理銷售業(yè)務(wù)和顧問策劃業(yè)務(wù),兩者合計占營業(yè)收入的比例平均為86.60%。由于中介服務(wù)業(yè)起步較晚,專業(yè)分工和國外發(fā)達國家相比仍有較大的差距。因此,總體而言,行業(yè)成長前景較大,增長可期。
公司主要業(yè)務(wù)分析公司的顧問策劃業(yè)務(wù)位列同行業(yè)全國前列。2004-2007年,年均復(fù)合增長率為94.45%。2008年在全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況下,公司顧問策劃業(yè)務(wù)收入為18,255.09萬元,比上年增長15.17%,表現(xiàn)出良好的抗風(fēng)險能力。公司的代理銷售業(yè)務(wù)已取得珠三角區(qū)域市場的領(lǐng)先地位。2004-2007年公司代理銷售收入年均復(fù)合增長率為32.35%。2008年在全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況下,公司代理銷售收入為28,893.00萬元,比上年增長7.79%,在珠三角區(qū)域繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營,在行業(yè)內(nèi)起步較晚,目前規(guī)模較小。
募集資金短期盈利并不顯著,長期有助提升競爭力此次公司計劃募集3.2億元,公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務(wù),建立有效的管理平臺和人力資源培訓(xùn)中心,進一步宣傳和擴大品牌影響力。募投項目短期盈利效果并不顯著,但長期來看有利于提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額。
國聯(lián)證券：世聯(lián)地產(chǎn)：第一家上市房地產(chǎn)服務(wù)商
世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。3、受益深圳特區(qū)擴容。4、管理團隊高瞻遠(yuǎn)矚。 |
