核心提示：廣東省人大代表朱列玉認為現(xiàn)行的住房供應(yīng)體系效率高，但不公平。允許集資合作建房，實行住房供應(yīng)的“雙軌制”，能夠充分利用兩種機制的優(yōu)點，給購房者更大的自主權(quán)。
住房問題關(guān)乎國計民生，影響經(jīng)濟發(fā)展與社會和諧。在剛剛召開的政協(xié)九屆廣東省委員會五次會議和廣東省十屆人大五次會議上，住房問題仍然是兩會代表關(guān)注的熱點。截至發(fā)稿時止，省十屆人大五次會議秘書處議案組共收到代表議案19件。不少代表在接受記者采訪時提出了針對房地產(chǎn)行業(yè)的建議，內(nèi)容涉及住宅供應(yīng)、價格調(diào)節(jié)、稅費調(diào)控等三大方面。
保障房建設(shè)公開成本 與城中村改造相結(jié)合
省人大代表朱列玉在其提交的《關(guān)于省政府應(yīng)大力加強廉租房和解困房建設(shè)的建議案》中認為，房屋的價格已經(jīng)超出了很多普通市民的購買力，政府有責任加強廉租房和解困房的建設(shè)，讓廣州、深圳等大城市最低收入人口能夠住上解困房或廉租房。他建議，政府應(yīng)當劃撥部分土地用來建造廉租房和解困房，以解決城市低收入者的住房問題。政府可以公開建造成本，讓消費者知道廉租房和解困房的成本分別由哪幾部分構(gòu)成，以及各個部分所占的比例。
他說，一般認為，當政府投入建設(shè)的住房體系供應(yīng)房量占整個市場供應(yīng)量的20%左右，房價就會呈現(xiàn)平抑發(fā)展的態(tài)勢。這種市場手段比單純利用行政手段干預(yù)房價更溫和、更有效。政府通過增加廉租房和解困房的供應(yīng)，可以增加市場上房屋的供應(yīng)總量，對平抑房價起著積極的作用。
朱列玉還建議，一方面，政府可以通過土地置換的方式取得城中村土地的開發(fā)權(quán)，城中村的土地建成房屋之后，一部分返還給原來的村民，另外一部分作為廉租房和解困房；另一方面，政府把建設(shè)廉租房和解困房與城中村的改造結(jié)合起來，可以解決城中村改造過程中的資金短缺問題，有利于加快城中村的改造，消除城市“牛皮癬”，提高廣州、深圳等城市的都市化水平。
專家分析：合富輝煌首席分析師黎文江和中原地產(chǎn)高級研究主任陳海豐均認為，可以公開廉租房、經(jīng)濟適用房等政府保障型住房的成本，按照規(guī)定，經(jīng)濟適用房的利潤不超過前四項購房成本的3%。
鼓勵集資合作建房 至少使房價降三成
朱列玉在另一項《關(guān)于允許和鼓勵集資合作建房的建議》中提到，只有改變目前單一的住房供應(yīng)體系，允許和鼓勵集資合作建房，打破開發(fā)商的壟斷，把建房權(quán)還給老百姓，才能建立起和諧、有序的住房供應(yīng)市場，保障廣大人民群眾的住房需求。
他認為，以前舊的福利實物分房的優(yōu)點是以成本價供應(yīng)，沒有任何中間商的暴利，比較公平，但缺乏效率；現(xiàn)行的單一住房供應(yīng)體系的優(yōu)點是由專業(yè)機構(gòu)造房，效率高，但是不公平。允許集資合作建房，實行住房供應(yīng)的“雙軌制”，能夠充分利用兩種機制的優(yōu)點，給購房者更大的自主權(quán)。
而允許和鼓勵集資合作建房，能夠有效降低房價。在目前的房屋價格構(gòu)成中，開發(fā)商利潤占到約30%，房屋營銷成本約占10%。允許集資合作建房，將省去這些開支，使房屋的價格比市場售價低30%~40%。如果政府能夠再給予一定的政策優(yōu)惠，房屋價格將更低。
專家分析：黎文江認為，現(xiàn)在允許鼓勵個人集資合作建房是重走回頭路，不符合社會分工朝專業(yè)化發(fā)展的需要。1978年以前，政府鼓勵個人和單位建房，但是出現(xiàn)很多問題。如果現(xiàn)在重提鼓勵個人集資合作建房，一方面是個人不具有建房的專業(yè)化水平，成本會增加很多；另一方面是眾口難調(diào)，建起來的房子如何分配又是問題。就像人們開車卻沒必要自己生產(chǎn)汽車一樣，黎文江認為，不必鼓勵個人集資合作建房。
陳海豐則認為，政府一直都允許個人集資合作建房，外省也有一些成功先例，但是合作的途徑、資金監(jiān)管方式，如何保障各方利益等等都不夠成熟。而合作開發(fā)的房子是否屬于房產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)、是否能辦理房產(chǎn)證也是問題。
兩會聲音
經(jīng)濟適用房擬建在地鐵周邊
廣州市市長張廣寧透露：廣州市政府將加大在新社區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用房的力度，同時準備將在地鐵周邊等交通方便的地段選擇地塊建設(shè)經(jīng)濟適用房，限戶型，限價格，將中低收入人群的住房全部解決。該措施政府將分年度做好。
此前，關(guān)于新社區(qū)多選址離市中心較遠的地段、生活成本高的討論很多，此次張廣寧透露經(jīng)適房考慮建在地鐵周邊，引來不少叫好聲。也有代表擔心，這些原本可定位于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的黃金地段用于建經(jīng)適房有浪費資源甚至增加成本的可能。合富輝煌首席分析師黎文江則建議，經(jīng)適房、廉租房不一定要投入大量人力物力成本去建造，政府可以在老城區(qū)回購房改房或其它二手房來安置中低收入者。
對多套房業(yè)主征收土地使用費
兩會期間，廣東省國土資源廳廳長林浩坤透露，廣東將對擁有多套房的人開征土地使用費。按照今年1月1日施行的新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準，廣州新增建設(shè)用地的土地有償使用費為100元/平方米。
但有多位發(fā)展商代表和市場分析人士認為此建議不合理，不符合政策，屬于重復(fù)征收，不如物業(yè)稅、空置稅等更能調(diào)節(jié)住房的投資需求。
有開發(fā)商代表指出，目前開發(fā)商在拿到土地證之前，必須一次性交納土地出讓金，也就是對該土地使用的費用，再向買家收取一次，對發(fā)展商和買家都不公平。
限定普通住房最高售價和地價
省民革建議，政府應(yīng)該限定普通住房的最高售價，調(diào)整稅收政策，這是抑制房價過快增長比較直接和有效的辦法。由政府在綜合考慮各地區(qū)的房屋需求、綜合成本等因素的基礎(chǔ)上，設(shè)定各地區(qū)普通商品房的最高售價，對其利潤進行一定的限制，讓開發(fā)商在投資開發(fā)之前對項目的市場前景有一個預(yù)判，從而更為理性地進行投資，防止其任意將成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。
在政協(xié)分組討論上，省政協(xié)委員、廣州宏云房地產(chǎn)有限公司董事長游德武說，其實房價不是降不下來，而是政府的政策不力。政府應(yīng)該犧牲一下地價，如果降一下地價，房價就會降下來。
省物價局局長孫慶奇則表示，商品房是市場自主定價，物價部門在房地產(chǎn)方面的職責是核準土地基準價，以及經(jīng)濟適用房、廉租房、物業(yè)管理的定價。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的手段應(yīng)該是多元化的，但是，對于市場定價的行業(yè)也要建立價格交易準則。孫慶奇透露，廣東將會爭取盡快修訂出臺有關(guān)房地產(chǎn)價格交易的規(guī)則。
政府介入商業(yè)小區(qū)管理
省政協(xié)委員王竹立說，在目前物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)還不完善的情況下，建議政府先介入小區(qū)管理維護社區(qū)和諧穩(wěn)定，等條件成熟后再逐步淡出管理，擔任仲裁者角色。
根據(jù)致公黨廣東省委會和民革廣東省委會組織聯(lián)合調(diào)研組的問卷調(diào)查，廣州業(yè)主中認為自己所在社區(qū)是“平安和諧社區(qū)”的只有59.6%，四成業(yè)主表示社區(qū)生活缺乏安全感。
省致公黨日前向政協(xié)廣東九屆五次會議遞交提案建議，要積極解決目前商業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)存在的矛盾，在成立業(yè)委會的樓盤不到總數(shù)10%的廣州，其中重要的突破口即盡快確認業(yè)委會的獨立法人地位。
醞釀合法宅基地上市流轉(zhuǎn)
廣東省國土資源廳廳長林浩坤透露，今年廣東將加強宅基地管理，現(xiàn)已草擬了“關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知”上報省政府審批，其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，各地要按規(guī)定對現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住宅完善確權(quán)和登記發(fā)證手續(xù)。
據(jù)了解，此前經(jīng)過六審的物權(quán)法草案規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。草案明確表述：“目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未完全建立，土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，放開土地承包經(jīng)營權(quán)抵押和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件尚不成熟?！?記者:蒙暉)
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