入世近5年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，其中自然包括轟轟烈烈的房地產(chǎn)業(yè)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，從小心試水到積極進(jìn)軍再到調(diào)整戰(zhàn)略，入世后外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資步伐也經(jīng)歷了一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。同時(shí)，入世對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求格局和發(fā)展態(tài)勢(shì)影響重大，中國(guó)樓市面臨多元挑戰(zhàn)。
外資規(guī)模迅速擴(kuò)大
來(lái)自清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是外資最早涉足的領(lǐng)域，也是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中利用外資規(guī)模較大的領(lǐng)域。從上世紀(jì)九十年代初開(kāi)始，外資開(kāi)始進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，并在市場(chǎng)中占據(jù)了比較大的份額。但受1998年亞洲金融危機(jī)的影響，外資普遍采取了過(guò)度謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，市場(chǎng)影響力出現(xiàn)大幅下降。
但進(jìn)入新世紀(jì)后，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展和市場(chǎng)透明度的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量投資機(jī)會(huì)，吸引外資再一次大規(guī)模進(jìn)入。尤其值得關(guān)注的是，我國(guó)加入WTO后，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外資的開(kāi)放取得了明顯的效果，如外資獨(dú)資企業(yè)出現(xiàn)了更快速度的增長(zhǎng)，并且外資企業(yè)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。
統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)也表明，從2001年到2004年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中實(shí)際利用外資的規(guī)模穩(wěn)步提高。特別是在2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際利用外資的額度同比增長(zhǎng)34.2%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際利用外資占全部投資額的比重也開(kāi)始趨于穩(wěn)定，并在2004年實(shí)現(xiàn)了該比重的上升，從2003年的1.29%增加到2004年的1.33%。
盡管目前參與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外資在市場(chǎng)內(nèi)所占比重不高，但是增長(zhǎng)速度很快。并且，通過(guò)直接投資和提供融資的方式，外資已經(jīng)全面進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和融資等各個(gè)環(huán)節(jié)。
投資環(huán)境依然誘人
“外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因是看重這個(gè)新興市場(chǎng)具備的投資吸引力。”業(yè)內(nèi)專(zhuān)家這樣概括近年來(lái)外資加速進(jìn)人我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因。他認(rèn)為，入世后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具備良好的市場(chǎng)環(huán)境和豐富的投資機(jī)會(huì)；并且這個(gè)市場(chǎng)還有潛力改善投資者原有投資組合，能夠滿足投資者市場(chǎng)擴(kuò)張的策略需要；同時(shí)，隨著政策環(huán)境的改善和市場(chǎng)成熟度的增加，我國(guó)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸清晰可控。
當(dāng)然，今年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中提出的“限外”政策受到外資的高度關(guān)注?！跋尥獗貙?duì)外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)造成影響，但他們對(duì)中國(guó)樓市的投資空間仍持樂(lè)觀態(tài)度?！眮?lái)自美國(guó)的物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕的上海董事總經(jīng)理吳立良這樣向記者表示，”外資也很注意投資風(fēng)險(xiǎn)，在調(diào)控背景下，他們將把投資目標(biāo)定得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，并且隨著對(duì)外資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)審批的日益嚴(yán)格，今后合資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的情況會(huì)增多。
樓市面臨多元挑戰(zhàn)
而在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，WTO似乎是把雙刃劍。一方面，入世后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨于頻繁、投資增加，從而辦公樓、廠房等非住宅類(lèi)物業(yè)的租賃需求也會(huì)明顯增加，工人就業(yè)機(jī)會(huì)增多、收入增加，也將促使住宅物業(yè)的需求量增加，這些都是有利因素；但另一方面，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)增添了壓力和挑戰(zhàn)，同時(shí)外資的集中進(jìn)入也增添了樓市風(fēng)險(xiǎn)。
有關(guān)專(zhuān)家表示，入世后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引入國(guó)外同行的全方位競(jìng)爭(zhēng)，這為物業(yè)產(chǎn)品帶來(lái)了新的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略等國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和理論，相關(guān)的建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)水平也得到提高，市場(chǎng)向著規(guī)模經(jīng)營(yíng)和專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展，所以外資進(jìn)入的積極作用不可否認(rèn)。
但我們也不能忽視可能帶來(lái)的消極作用。還是有必要嚴(yán)格監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向，如關(guān)注外資對(duì)某個(gè)城市、某種物業(yè)類(lèi)型的集中投資行為，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)承受能力之間是否匹配，以便提前做好預(yù)警和防范；防范外資給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作等。（李和裕）
|
