房價(jià)是當(dāng)前最受人們關(guān)注和議論的話題之一。政府先后出臺、意在調(diào)控房價(jià)的“國八條”(2005年)和“國六條”(2006年),不但未能穩(wěn)定住房價(jià),反而只見房價(jià)快速飛升。在許多大、中城市,由于房價(jià)越來越遠(yuǎn)離許多普通家庭的實(shí)際支付能力,住房已經(jīng)變成許多人心中的痛。
毫無疑問,住房已經(jīng)不再是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問題,它在某種程度上已演變成一個(gè)社會問題和政治問題,因?yàn)椤白》看煺邸币呀?jīng)挑起了越來越多人的不滿與怨恨情緒。因此,采取有效措施解決住房問題,成為事關(guān)民眾福祉、社會穩(wěn)定和政府權(quán)威的重要問題。
有關(guān)房價(jià)飛漲之原因的說法很多。例如:房價(jià)飛漲是由于房地產(chǎn)開發(fā)商人為操縱的產(chǎn)物;流動性過剩和外來“炒房客”是導(dǎo)致房價(jià)飆升的主因;地方政府對土地的壟斷經(jīng)營是導(dǎo)致房價(jià)飛升的關(guān)鍵,而導(dǎo)致地方政府抬升或維持高房價(jià)的動因在于有關(guān)中央和地方政府之間的財(cái)權(quán)和事權(quán)分割比例的不合理;房價(jià)上漲還同城市住房商品的供不應(yīng)求有關(guān),而銀行寬松的信貸支持、社會融資渠道(如父母的資助)和個(gè)人炒股的財(cái)富效應(yīng)又導(dǎo)致了實(shí)際需求的大大增加;低利率與通貨膨脹所導(dǎo)致的銀行存款的負(fù)利率,也促使許多人把銀行存款用于炒樓,并大大增加了對住房的需求。的確,上述各種原因都從各個(gè)不同的角度對房價(jià)的上漲起了不同程度的作用。但是,所有這些分析,都是出自經(jīng)濟(jì)學(xué)的視野。本文則想從社會學(xué)角度作另一番解讀。
要分析房價(jià)的走向,不能不問幾個(gè)基本問題(即“4W”):誰(who)是購房者?為何(why)買房?何時(shí)(when)買房?何地(where)買房?這四個(gè)問題都同住房的雙重價(jià)值有關(guān)。所謂住房的雙重價(jià)值,指的是住房既具有使用價(jià)值,又具有交換價(jià)值。為使用價(jià)值而買房,就是消費(fèi)者。為交換價(jià)值而買房,則是投資者。很顯然,房價(jià)自2003年以后在全國各大、中城市上漲的“突然性”,并不是當(dāng)?shù)鼐用褓彿肯M(fèi)者人數(shù)“火山爆發(fā)”的結(jié)果。無疑,任何城市都會有為了自住目的而買房的消費(fèi)者,但房價(jià)的飛升顯然不是這一事實(shí)可以完全解釋得了的。事實(shí)上,房價(jià)的飛升是購房消費(fèi)者和購房投資者的購房需求合并的結(jié)果。當(dāng)所有這些購房需求在相對較短周期集中釋放于某些地方(大、中城市),房價(jià)的飛漲就不意外了。而人們對這些城市房價(jià)上漲的普遍預(yù)期(土地供給的短缺和硬約束、地方政府對住房保障的不作為),則進(jìn)一步提前釋放潛在的購房需求,催熟還處于萌芽狀態(tài)的購房需求(父母為幼小的子女而提早購房)。需求的集中釋放反過來又吸引追逐利潤回報(bào)的投資資本。如此循環(huán)往復(fù),房價(jià)便扶搖直上。
顯然,撇開當(dāng)?shù)鼐用駷檎5淖宰∧康牡馁彿肯M(fèi)者,促成房價(jià)飆升的動因之一是投資購房者和移居購房者加入了購房市場?,F(xiàn)在的問題在于,為什么短時(shí)間內(nèi)會有如此之多的投資購房者和移居購房者出現(xiàn)?
先來看看移居購房者(消費(fèi)者)。一大批移居購房者的出現(xiàn),是近年來收入分配差距日益嚴(yán)重化以后全國優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量空間在人口中進(jìn)行再分配的產(chǎn)物。一般來說,由于資源在城鄉(xiāng)之間以及城市與城市之間的不均衡分配,導(dǎo)致各地的生活質(zhì)量(基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)體系如醫(yī)院、學(xué)校等)產(chǎn)生了較大差距,級別越高的城市(如北京、上海、廣州以及其他省會城市和沿海、沿江城市),擁有越優(yōu)質(zhì)的生活質(zhì)量。在過去,人們要移居到這些城市,受到戶籍等制度的限制。如今,只要購買一套住房,就可以實(shí)現(xiàn)移居到這些城市的愿望,盡管一些人只是候鳥般使用這些住房。于是,在市場化改革進(jìn)程中興起的富裕階層和中產(chǎn)階層中的許多成員,便產(chǎn)生了到優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量城市的動機(jī)——此所謂“水往低處流,人往高處走”。而富裕階層和中產(chǎn)階層人口向優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量城市的集中,無疑推高了這些城市的住房總需求。在住房供給相對恒定的條件下,房價(jià)上升就在所難免。顯然,在一定意義上,當(dāng)前優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量城市的房價(jià)飆升是過去所沿襲下來的集體消費(fèi)資源在城鄉(xiāng)之間以及城市與城市之間的不均衡分配所結(jié)下的“苦果”。移居購房行為乃是憑借經(jīng)濟(jì)資本而展開的對優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量空間的競爭和攫取,而房價(jià)飆升不過是這種競爭的副產(chǎn)品。
再來看看投資購房者。房價(jià)的快速上升意味著高回報(bào)投資機(jī)會的到來,并因此吸引了大量住房投資者進(jìn)入購房領(lǐng)域。一方面,房價(jià)的上升,意味著現(xiàn)有貨幣財(cái)富可能快速貶值;另一方面,對房價(jià)上升的預(yù)期,又意味著有利的投資機(jī)會。姑且不論有多少海外資本進(jìn)入國內(nèi)購房領(lǐng)域,僅就國內(nèi)富裕階層和中產(chǎn)階層中的許多人來說,都具有加入“炒房”隊(duì)伍的沖動,一來防止貨幣財(cái)富“縮水”,二來實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值。在其實(shí)質(zhì)上,國內(nèi)投資購房者的購房行為乃是已經(jīng)興起的富裕和中產(chǎn)階層維護(hù)并提升自身的經(jīng)濟(jì)地位的理性行動。至于機(jī)構(gòu)投資者的投資性購房行為,實(shí)質(zhì)上是一種“住房綁架”行為,它迫使消費(fèi)者交納額外的“贖金”以獲得住房。之所以這么說,是因?yàn)橹袊鞘凶≌玫叵啾绕渌麌叶裕哂写蟮枚嗟募s束和限制,它不是無限供給的。因此,過度的住房投資與住房消費(fèi)之間,是一種你贏我輸?shù)摹傲愫汀本置?,而不會是雙贏結(jié)果??梢?,投資購房行為的后果,是抬升了這些城市的住房獲取的代價(jià)和門檻,從而對當(dāng)?shù)刂邢聦雍偷讓泳用竦幕咀》啃枨笤斐闪松鐣懦猓⒃谝欢ǔ潭壬蠈δ贻p一輩的人力資源造成擠出效應(yīng)。作者系中山大學(xué)政務(wù)學(xué)院社會學(xué)系教授
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