上海市房地局日前組織專家學者召開的“土地日”專題研討會上傳出消息，下半年，將抓緊對經營性存量用地情況的調查摸底，進一步完善項目審核和評估機制，將增量土地供給和存量用地水平掛鉤，形成“控增逼存”的用地引逼機制。
然而，這將是一個異常艱巨的任務。據(jù)2006年底由上海市房地局、統(tǒng)計局共同編發(fā)的最新一期＜上海市房地產市場＞顯示，從1988-2005年，全市出讓土地使用權面積共43666.37公頃，可建面積42131.96萬平方米，而1986-2005年，全市商品房建設新開工面積和竣工面積分別僅25698.58萬平方米、22037.45萬平方米。在土地和商品房兩套數(shù)據(jù)近2億平方米差異的背后，則是存量土地的巨大陰影。
“如果市區(qū)的存量土地能夠形成有效供應，上海樓市的供求關系和地價、房價將完全是另外一番景象?！?月3日，上海財經大學房地產研究中心主任印堃華表示了對存量土地的擔憂。不過，6月25日第十七個全國“土地日”，將成為上海加速處理存量土地的新起點。
巨大存量及新增隱患
“上海市每年都會對本市的土地開發(fā)使用情況進行調查，其中，各區(qū)存量土地數(shù)據(jù)匯總是最重要項目之一，這些數(shù)據(jù)最終都會上報市政府。但至今，官方尚未正式對全社會公布過詳細的存量土地數(shù)據(jù)?！?/p>
上海市房地局一位內部人士在談到近期上海的搶地風潮時向記者透露，“主要是因為這些數(shù)據(jù)實在是龐大驚人，公布可能對市場產生沖擊，所以一直低調行事?！?/p>
值得注意的是，近年來土地使用權面積出讓基本呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，而對應的物業(yè)竣工面積卻并未以接近的速度增長。
以住宅類為例，1996-2005年十年間，全市出讓的住宅土地使用權可建面積分別為(單位：萬平方米)858.29、1308.19、1193.88、919.10、1352.82、1693.63、2524.64、3149.21、2888.28、3106.01,而同一時期的住宅竣工面積分別為(單位：萬平方米)1872.65、2179.68、1963.51、1731.55、1724.02、1743.90、1880.50、2280.79、3270.43、2819.35。
住宅竣工面積的增速顯然沒有跟上住宅土地使用權出讓可建面積的增速。
“兩者增速的差額對應的那部分土地，往往就成為存量土地的最大來源?！鄙鲜龇康鼐秩耸客嘎叮皳Q言之，2004年之后出讓的土地絕大多數(shù)尚未形成樓市供應，存在轉為新存量土地的風險，而這些情況，目前的統(tǒng)計尚無法顯示?！?/p>
以控宅地新增逼非宅地存量？
為了盡量降低新增供應的土地變?yōu)榇媪客恋氐娘L險，從今年下半年開始，“控新增逼存量”將成為政府主管部門的土地供應核心。
對全市現(xiàn)有存量土地的形成情況，市房地局是這樣表述的：上海目前已批準供地但尚未開發(fā)的主要有四類情況。第一類是取得土地后正常報建階段的項目，第二類是根據(jù)“雙增雙減”調整規(guī)劃的項目，第三類是原毛地出讓的土地動遷遇阻，第四類是閑置的土地。
“存量盤活必須根據(jù)地塊未開發(fā)的具體原因具體分析，采取分類處理的方式。前三類情況，政府部門將通過加快協(xié)調加強服務等督促開發(fā)，對于符合閑置土地認定條件的，予以收儲，重新供地?！?/p>
近日，市房地局披露，將在抓緊對經營性存量用地情況的調查摸底基礎上，分地區(qū)、分類采取新增用地計劃與存量消化掛鉤等措施，對存量土地較多的區(qū)縣，適當減少年度計劃總量，進一步促進存量土地開發(fā)入市。
其實，控新增更確切講則是控制宅地的新供應量。從去年開始，上海市就逐漸減少住宅用地的供應，相應的，非住宅尤其是工業(yè)用地的供應比例則在逐步增加。
這一點在6月底同時公布的今年第四、第五號土地出讓公告中尤為突出。四號公告掛出黃浦、浦東新區(qū)等6個地區(qū)的13幅國有土地，計25.679公頃，其中除浦東以及奉賢的兩個小型住宅用地之外，其余多為商業(yè)、辦公用地；五號公告則全是工業(yè)用地，推出閔行、松江區(qū)兩個地區(qū)共計7幅，出讓面積為14.5633公頃。
但是，存量土地恰恰集中在以工業(yè)用地為主的非宅地部分，而非目前土地供應中有意控制新增量的宅地部分。
1988-2005年，上海市土地使用權出讓可建面積中，住宅類為20196.79萬平方米，廠房類14476.86萬平方米；1986-2005年，在22037.45萬平方米的商品房開發(fā)總竣工面積中，住宅占了大部分為18843.27萬平方米。
換言之，近20年間，土地使用權出讓可建面積與商品房新開工面積或竣工面積之間近2億平方米的巨大差距，更多是來自非住宅部分，尤以工業(yè)為主。
實際的供應偏重與各類土地的存量情況并未完全契合。
然而，近半年上海房價從去年的穩(wěn)中有降轉為穩(wěn)中有升，宅地緊缺產品供不應求成為開發(fā)商漲價的一大說辭。
對此，印堃華指出，要穩(wěn)定房價，關鍵要有針對性地增加土地的有效供給?！伴_發(fā)區(qū)的土地2/3存在浪費現(xiàn)象，首先要嚴控的應該是這類土地的新增供應。”
存量土地聚集郊區(qū)
“對市中心的存量土地而言，拆遷是其開發(fā)盤活過程中的最大障礙。”上述房地局人士告訴記者，據(jù)不完全統(tǒng)計，市中心目前至少還有約200個項目沒有完成動拆遷。
“這些項目一般地處市中心優(yōu)質地段，很多是體量較大的住宅或商業(yè)項目，即使以每個5萬平方米計，光這一塊就有1000萬平方米的存量土地了?！?/p>
據(jù)了解，靜安寺附近的協(xié)和城項目，今年春節(jié)前后曾一度收到房地部門閑置定性的“最后通牒”，日前開發(fā)商方面發(fā)言人士透露，由于涉及到規(guī)劃更改及動遷，開工可能要再延遲至今年第三季度；而位于成都北路的“東八塊”約40公頃的土地，因動遷等多種原因，很可能最終不了了之，大部分土地變身公共綠地。
此外，就體量而言，郊區(qū)成為存量土地的重災區(qū)。
“像寶山、松江等區(qū)，每年批準出讓的土地可達1000公頃。從2003年至今，僅通過招投標形式出讓的共約1000幅土地，大多集中在郊區(qū)，目前已經開發(fā)的屈指可數(shù)?！边@位房地局人士表示無奈，加上協(xié)議出讓的土地，其具體情況，或許只有當?shù)氐泥l(xiāng)長知道，區(qū)、市房地局已經很難統(tǒng)計，處置更是難上加難。（田新杰）
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