房?jī)r(jià)與宏觀調(diào)控目標(biāo)緣何背離
當(dāng)國(guó)家發(fā)改委將5月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)與宏觀調(diào)控背道而馳的現(xiàn)實(shí)擺在了所有人面前。這并非一個(gè)意外的結(jié)果。
到目前為止，在過(guò)去兩年所實(shí)施的宏觀調(diào)控措施被執(zhí)行到位了的，唯有稅收政策——營(yíng)業(yè)稅、二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，以及在部分城市已開始施行的二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅。這其中，有由各地“自由”操作的個(gè)人所得稅，最終細(xì)化的執(zhí)行準(zhǔn)則變相為房?jī)r(jià)增值部分的1%~2%。
且不論這些政策實(shí)施的具體情況，增加二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收意味著增加流通成本，其帶來(lái)的直接結(jié)果，是二手房?jī)r(jià)格的上漲。而在市場(chǎng)相對(duì)成熟的城市，新房與二手房已形成價(jià)格聯(lián)動(dòng)，二手房?jī)r(jià)格的上漲，必將拉動(dòng)新房的價(jià)格。
這只是宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)“影響”的一個(gè)方面。被認(rèn)為可能最有效的90/70政策，目前還難以看出端倪。因?yàn)樽钤鐖?zhí)行該政策的樓盤，離真正推出市場(chǎng)還有時(shí)日。
曾短暫發(fā)揮作用的收緊銀根政策，一度使一些開發(fā)商發(fā)生資金周轉(zhuǎn)問題。但那些已經(jīng)在香港聯(lián)交所排隊(duì)等待上市的開發(fā)商，現(xiàn)在應(yīng)該都已放寬了心。于去年上市的浙江房地產(chǎn)企業(yè)綠城中國(guó)，在上市短短一年內(nèi)，除首次公開發(fā)行外，已有4次再融資舉動(dòng)，與之相應(yīng)的是，綠城中國(guó)過(guò)去一年在杭州一舉吃下多幅地塊，其中不乏“地王”。
據(jù)香港某證券分析師介紹，目前在香港等待上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其排期已排至明年初。環(huán)顧內(nèi)地，拿地最多，擴(kuò)張最快的，除了上市的房地產(chǎn)企業(yè)外，已難覓他人蹤影。而當(dāng)上市這一通道打開，很多開發(fā)商也突然發(fā)現(xiàn)，原來(lái)宏觀調(diào)控并不可怕。
像萬(wàn)科、金地、富力這類能通過(guò)資本市場(chǎng)獲得資金的開發(fā)商，他們已發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)擴(kuò)張的好機(jī)會(huì)。而一些資質(zhì)還算不錯(cuò)的開發(fā)商，也積極地尋求上市的機(jī)會(huì)和可能。這成為開發(fā)商化解銀根緊縮的最好辦法。因此，今年前五個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)27.5%的高增長(zhǎng)成為理所當(dāng)然。
當(dāng)開發(fā)商手里不缺錢時(shí)，降價(jià)套現(xiàn)已成為不可能，捂盤惜售造成供應(yīng)緊張?jiān)俣瘸蔀殚_發(fā)商刺激市場(chǎng)需求的手段。需求未減，供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)何以不漲？在宏觀調(diào)控兩年多之后，不知誰(shuí)還會(huì)對(duì)宏觀調(diào)控將使房?jī)r(jià)下跌存有“幻想”？于驍
房?jī)r(jià)漲勢(shì)洶涌供求緊張還是股市財(cái)富溢出？
5月房?jī)r(jià)漲勢(shì)“兇猛”！日前國(guó)家發(fā)改委公布的5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)給了人們上述印象。而北京、深圳等地在過(guò)去一年里，新建商品住房銷售價(jià)格10%的漲幅幾乎沒有太大波動(dòng)，只有少數(shù)幾個(gè)月曾偶爾“下滑”至10%以下。
這樣的形勢(shì)，是因?yàn)楣┣缶o張，還是股市財(cái)富溢出效應(yīng)所致？
房?jī)r(jià)創(chuàng)新高
按照深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)，2007年前4個(gè)月，深圳房?jī)r(jià)同比上漲38.9%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均價(jià)達(dá)到11339元/平方米。而發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)是，深圳一季度房?jī)r(jià)上漲僅為10.7%。
曾在深圳從事代理業(yè)務(wù)的某中介機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李先生認(rèn)為，深圳的房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期處于高位，與其城市結(jié)構(gòu)有關(guān)?！吧钲诒笨可?，南靠海，還分為關(guān)內(nèi)和關(guān)外，其可真正利用的土地確實(shí)不多。同時(shí)，這幾年城市導(dǎo)入的人口激增，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)太快，財(cái)富積累迅速，這些都是深圳房?jī)r(jià)不斷上漲的原因。”他表示，供求關(guān)系是深圳房?jī)r(jià)的最大問題。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，目前，深圳市可用于未來(lái)城市建設(shè)的用地不足200平方公里，每年可用于住房建設(shè)的土地僅1～2個(gè)平方公里，即使通過(guò)盤活存量土地，也無(wú)法滿足每年新增900萬(wàn)平方米左右的基本住房需求。
在房?jī)r(jià)漲幅榜的前列，還有北海、溫州、北京以及蚌埠等4個(gè)城市與之相伴。曾在2005年宏觀調(diào)控中位列全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅榜首位的溫州，在一年之后，重上漲幅榜前五。
股市財(cái)富溢出效應(yīng)？
上海某營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉先生提醒記者，過(guò)去連續(xù)三年，政府出讓的住宅用地實(shí)際上是很少的，與此同時(shí)，“需求從未減少”。他認(rèn)為，過(guò)去兩年多的時(shí)間里，有效需求因宏觀調(diào)控的持續(xù)被相應(yīng)抑制。此次全國(guó)房?jī)r(jià)的大漲，只不過(guò)是市場(chǎng)累積效應(yīng)的釋放。實(shí)際上，這一解釋更適用于上海。
但李先生認(rèn)為，股市的財(cái)富溢出效應(yīng)是此輪房?jī)r(jià)上漲的因素之一。除了從股市獲利的財(cái)富直接投入樓市外，因股市走勢(shì)持續(xù)強(qiáng)勁，使人們對(duì)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)前景信心大增，由此帶來(lái)的消費(fèi)及行為模式也會(huì)發(fā)生較大變化。
“信心增加是最重要的。以往因?yàn)榻逃?、醫(yī)療等因素不敢消費(fèi)的人們，正在轉(zhuǎn)變想法，他們希望以錢生錢，通過(guò)資本和資產(chǎn)的增值來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的積累。”李先生認(rèn)為，在供應(yīng)量減少、需求增加的情況下，房?jī)r(jià)上漲在所難免。
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