投資受限
愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)計(jì)劃以41億元整體收購西單MALL的事件，曾被視為毫無懸念。但在4月時(shí)，卻發(fā)生了戲劇性的逆轉(zhuǎn)，國內(nèi)頗具資金實(shí)力的中糧集團(tuán)最后接盤西單MALL.在外資與西單MALL接觸尋求收購時(shí)，北京市產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站公布轉(zhuǎn)讓條件要求，西單項(xiàng)目新的受讓方及其控股股東必須是境內(nèi)合法注冊和有效存續(xù)的企業(yè)法人，且具有在北京市大型商業(yè)、寫字樓綜合物業(yè)10年以上的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)等。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這次外資收購協(xié)議未獲批準(zhǔn)的原因，和國家的“限外政策”有直接關(guān)系。
2006年7月，由建設(shè)部、商務(wù)部等6部委共同簽發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》(即171號文件)塵埃落定，對境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)作了嚴(yán)格的規(guī)定。今年3月，商務(wù)部出臺的25號文件隨之出臺，更是重新表明了嚴(yán)格限制外資投資房地產(chǎn)的態(tài)度。
盡管目前外資僅占國內(nèi)房地產(chǎn)市場總投資額的5%，但每個單體項(xiàng)目的投資額都普遍較高?！八麄兊拿看谓槿?，都會讓開發(fā)商覺得這個行業(yè)的上升空間還很大，因此實(shí)際的市場效應(yīng)不容忽視?！辟Y深房地產(chǎn)金融分析人士齊霽分析說。
難覓合適伙伴
“我們的策略是是瞄著一線城市，不放棄二線城市。”前述美國基金中國區(qū)負(fù)責(zé)人說。
從投資心理上，外資實(shí)際上更傾向于北京、上海、廣州這樣市場透明度較高的一線城市，但一個現(xiàn)實(shí)問題是，一線城市的投資機(jī)會越來越少，而且對外資的限制也更加嚴(yán)格。
進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的外資機(jī)構(gòu)，基本上只扮演投資者的角色，能夠像新加坡淡馬錫旗下凱德置地這樣本身具備開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的寥寥無幾。
這種“短板”決定了他們每進(jìn)入一個城市，一般不會參與審批、拿地等具體事宜，因此必須在當(dāng)?shù)卣业揭粋€合適的合作伙伴，將這些事情交給對方處理。
隨著國內(nèi)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，必須“倚傍”本地開發(fā)商的外資機(jī)構(gòu)，其實(shí)際投資也主要集中在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二線城市。
《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》了解到，外資的合作目標(biāo)，主要是根據(jù)每個城市對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的詳細(xì)排名，選擇前幾位的開發(fā)商。他們除了會考量企業(yè)的品牌、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、土地資源等，甚至還會關(guān)注其取得土地的合理性，并對發(fā)展商在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)規(guī)模提出要求。
但在二、三線市場，除了獲得開發(fā)商的公開排名外，外資無法得到更多的開發(fā)商資料和數(shù)據(jù)，這已經(jīng)成為目前外資遇到的實(shí)際困難。
“這樣外資在二、三線城市這樣的區(qū)域性市場，尋找合適的戰(zhàn)略合作伙伴會更加困難?！北R志華說。
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