政策風險加大
與歐美房地產市場3%到5%的回報率相比，在國內，外資僅通過收購經營性項目的租金回報率就能達到7%到9%，“如果直接參與到開發(fā)環(huán)節(jié)，整個項目總體回報率達不到50%，外資是不會做的?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)董事陳立民對《財經時報》說。仲量聯(lián)行是五大國際地產顧問行之一。
為了實現(xiàn)多種融資渠道，目前外資在進入國內房地產市場的環(huán)節(jié)中也存在“走旁門”現(xiàn)象。
根據(jù)《財經時報》的了解，部分進入中國市場時間較長的外資機構，由于已經和國內銀行建立了長期的合作關系并具有一定的依存度，他們通常會把外匯存在國內的銀行，再由銀行貸給他們人民幣，然后投資到房地產項目當中。證監(jiān)會一個月以前曾就此操作方法進行公開批評，認為這種方法繞過了限外政策。由于違規(guī)，成熟的外資基金并不情愿這么做。
在一系列的限外政策下，外資開始對在中國投資房地產保持謹慎的態(tài)度。
“根據(jù)今年5月商務部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》的規(guī)定，商務部所要求的備案其實就是審批。如果審批的時間被延長，項目最后可能就會被耽誤?！饼R霽說。
按照近期國家外管局下發(fā)的“130號文件”，對外資投資國內房地產的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結匯批準手續(xù)。
這就是說，過去外資將一部分資金用作資本金，另一部分作為股東借款，每年用于給投資人提供分紅收益的做法，將被徹底阻止。
“他們必須把所有的資金都拿到國內作為資本金，如果不能說服投資人延長分紅期限，等項目開發(fā)完畢(一般開發(fā)周期至少在兩年以上，甚至四到五年)結算后再進行分紅，這些外資機構就真的無法再繼續(xù)投資下去了?！饼R霽稱。
而以前外資基金投資內地房地產公司的股權，一般都會采取運作海外上市的方式實現(xiàn)退出。但有關政策也“封鎖”此路，成功在香港等地資本市場上市的案例逐漸減少，利用公司上市實現(xiàn)退出的通道也變得越來越狹窄。
盧志華認為，盡管近期國家統(tǒng)計局有數(shù)據(jù)顯示，今年一季度外資投資房地產同比增長了68.7%，這只是之前半年甚至更長一段時間內，外資投資效應的一種體現(xiàn)。“未來你會看到，這樣的投資會急劇減少。” 劉垚霞
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