不成為大鱷，就被大鱷吃掉
游戲規(guī)則改變的直接結(jié)果就是：大量地產(chǎn)商被淘汰。
“如今活躍在土地市場上的，就是那么十幾家公司，如果繼續(xù)維持這個(gè)局面，兩年之后，可能這個(gè)市場上就都只有這十幾家公司了，”李明書預(yù)測道，“宏觀調(diào)控政策的取向也是行業(yè)的整合和重組，如果不想被大鱷吃掉，就要想辦法成為大鱷?！?/p>
有數(shù)據(jù)顯示，2004年北京還有4000多家房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在只有800多家。經(jīng)過這一輪洗牌，明年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字還會(huì)有一個(gè)劇減。香港的地產(chǎn)商也是經(jīng)過3次洗盤，最終存活十余家。
在世聯(lián)地產(chǎn)的袁鴻昌看來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商目前可分為四類：資源型開發(fā)商、專業(yè)型開發(fā)商、資金規(guī)模型開發(fā)商和機(jī)會(huì)型開發(fā)商。機(jī)會(huì)型開發(fā)商占據(jù)了總數(shù)量的90%以上，但因?yàn)榭沙掷m(xù)性差，“地王”頻出的當(dāng)下，尤其容易死亡；而最終能存活的將是依靠資本市場壯大的專業(yè)型公司。
資源整合的過程中，對土地的爭奪更加激烈，房價(jià)不可避免也被抬升，尤其是當(dāng)新拍地王的價(jià)格等于甚至高于周邊樓價(jià)時(shí)。
雅戈?duì)?月份在杭州拍下的1.5萬元/平方米，直接刺激了周邊的風(fēng)華九園一周時(shí)間從1.4萬元/平方米上漲到2萬元/平方米。
南京實(shí)行“一房一價(jià)”，規(guī)定開盤后的樓盤不得隨意抬價(jià)，但地產(chǎn)商們干脆讓新盤迅速變成二手房，提高交易價(jià)格，出現(xiàn)二手房貴過新房的奇特景象。
10月份，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超明確表示，土地開發(fā)建設(shè)成本提高、土地價(jià)格上漲較快，是房價(jià)持續(xù)上漲的主要原因之一。
而反過來，房價(jià)的上升，又推動(dòng)了開發(fā)商對土地的爭奪，最終推動(dòng)了地價(jià)的上揚(yáng)。
在這場“圈地游戲”中，由于主角大部分是上市公司，這種“地價(jià)—房價(jià)—地價(jià)”之間循環(huán)往復(fù)的關(guān)系借由股市得到了更大程度的放大。
每當(dāng)上市公司出拿地公告，股價(jià)總是很“配合”地上漲一定的幅度，即使這是一般不去兌現(xiàn)的紙面財(cái)富，這種上漲還是為將來上市公司的增發(fā)和公司債融資打下了良好的基礎(chǔ)。
對此，趙強(qiáng)的解釋是：“理論上，只有拿地的回報(bào)率高于資金成本，股價(jià)才應(yīng)該上漲。但因?yàn)樾畔⒌牟粚ΨQ和股市的投機(jī)特性，股民基本上都在透支對未來的預(yù)期。”
第三季度里， 保利地產(chǎn)取得了上海、武漢、廣州等城市的8個(gè)地塊，總價(jià)款近100億元人民幣，但保利的股價(jià)同期也翻了兩倍多，變成房地產(chǎn)第一股，保利隨后打算發(fā)行43億元的公司債。
若隱若現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
地價(jià)和房價(jià)交錯(cuò)上升的游戲要玩下去，很重要的一點(diǎn)是必須有足夠的需求來支撐未來的房價(jià)。
經(jīng)歷了今年春天開始并持續(xù)了整個(gè)夏天的房價(jià)飆升后，市場出現(xiàn)了一些微妙的變化。
在10月的黃金周中，今年一直領(lǐng)跑此輪全國房價(jià)普漲的深圳市，雖然房價(jià)仍在高位，但是耐人尋味的是，消費(fèi)者卻似乎選擇了冷眼旁觀：整個(gè)黃金周，深圳只賣出82套新房。深圳市民揚(yáng)言，要與開發(fā)商較勁，堅(jiān)決不買房，壓著地產(chǎn)商低下頭來。
與此同時(shí)，政策層面也有變化。在天價(jià)“地王”屢屢出現(xiàn)后，地方政府開始謀劃增加土地供給。杭州市上半年放出的土地已經(jīng)超過了去年；南京10月份推出了14幅“小地塊”；青島則在40天內(nèi)連續(xù)拍出30塊土地。除了加大供給外，需求方面也有政策出爐，第二套房首付款比例的提高，將直接壓制購房者需求。
從市場層面來說，也有寒風(fēng)襲來。地產(chǎn)股的暴漲和大規(guī)模增發(fā)，一直被看作此輪“地王”頻現(xiàn)的資金基礎(chǔ)。但8月份以來，房地產(chǎn)股成為機(jī)構(gòu)減持比例最大的板塊，機(jī)構(gòu)通常被認(rèn)為對市場水溫變化能夠先知先覺；同時(shí)，證監(jiān)會(huì)暫停審批房地產(chǎn)公司IPO的流言再度四起。巨量土地儲(chǔ)備帶來的資金缺口開始浮現(xiàn)。
比如北辰，這一輪土地飆升中最大的地王，今年需要為長沙新三角洲地塊支付51億元。根據(jù)北辰的中報(bào)資料，無法依靠自有資金支付地款，為了緩解可能的資金壓力，北辰10月份宣布發(fā)行17億元公司債。
11月1日，土地出讓金繳納新規(guī)實(shí)施以后，類似的資金壓力將會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商必須繳清所有土地款之后，才能開工。過去開發(fā)商普遍采用的是“借雞生蛋”的策略，只要有10%—30%的前期資金，就可以把土地先行拍下，取得土地證后，就可以著手分期分片開發(fā)，用售房所得再返過來分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再開發(fā)，這無疑堵住了開發(fā)商的變通之道，將使開發(fā)商沉淀巨大的資金成本，從而面臨巨大的資金壓力。
因?yàn)楦骷曳康禺a(chǎn)上市公司今年的銷售數(shù)據(jù)良好以及土地資源稀缺的原因，證券公司目前仍給予他們“增持”的評(píng)級(jí)，但這一切的前提，都基于一點(diǎn)——“中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀政策不會(huì)改變”。王小喬
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